中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了十年的風(fēng)雨后，進(jìn)入了轉(zhuǎn)型階段，開始告別“依靠銀行貸款、重視土地儲(chǔ)備、快速消費(fèi)、全程開發(fā)”的香港房地產(chǎn)開發(fā)模式，逐漸轉(zhuǎn)向“依靠直接融資、強(qiáng)調(diào)專業(yè)分工、差異化管理、增值服務(wù)”、以人為本的美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式。房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型趨勢(shì)不僅給法律業(yè)務(wù)帶來(lái)了“量”的支持，也對(duì)法律從業(yè)者提出了“質(zhì)”的要求。

從服務(wù)房地產(chǎn)行業(yè)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)律師的傳統(tǒng)服務(wù)包括:征地拆遷、土地整理、配套建設(shè)、項(xiàng)目收購(gòu)、設(shè)計(jì)建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理、現(xiàn)有房地產(chǎn)出租銷售、房地產(chǎn)融資等。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)律師面臨著前所未有的業(yè)務(wù)多元化和復(fù)雜性。房地產(chǎn)律師只有快速升級(jí)轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)，才能不斷拓展服務(wù)領(lǐng)域，塑造法律服務(wù)品牌。

方向一:財(cái)政改革背景下的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將深化傳統(tǒng)房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)

在我國(guó)大規(guī)模城市化的宏觀經(jīng)濟(jì)和政策背景下，城市小區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)投資不再是過(guò)去簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)，而是升級(jí)為企業(yè)主導(dǎo)，以小區(qū)開發(fā)為資源整合平臺(tái)，涵蓋城市規(guī)劃、土地一級(jí)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)引進(jìn)、房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)等。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)將越來(lái)越多地承擔(dān)政府職能。在剛剛頒布的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十三五”規(guī)劃中，有一條專門強(qiáng)調(diào)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化?？梢?，傳統(tǒng)土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的合法業(yè)務(wù)量在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將保持高位。另一方面，深化政企合作、整合房地產(chǎn)行業(yè)各方資源產(chǎn)生的工作機(jī)制，將為拓展法律服務(wù)帶來(lái)諸多機(jī)遇。

值得注意的是，十八屆三中全會(huì)后，以控制地方政府債務(wù)、預(yù)算管理、減少土地財(cái)政依賴為關(guān)鍵詞的財(cái)政改革拉開了序幕。在這種背景下，中央和地方政府相繼出臺(tái)了關(guān)于公私合作(PPP)的政策文件，這將對(duì)過(guò)去房地產(chǎn)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的法律業(yè)務(wù)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響:PPP項(xiàng)目投資巨大、周期長(zhǎng)、無(wú)固定回報(bào)、政府財(cái)政、法律關(guān)系復(fù)雜、合同體系龐大，大大增加了社會(huì)資本的政策和法律風(fēng)險(xiǎn)；在PPP相關(guān)政策文件的實(shí)施過(guò)程中，與現(xiàn)行法律存在一定程度的沖突和磨合...房地產(chǎn)律師必須勇敢地面對(duì)挑戰(zhàn)，努力克服上述PPP模式的政策和法律問(wèn)題。

方向二:產(chǎn)城一體化背景下的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展將拓寬傳統(tǒng)房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)領(lǐng)域

房地產(chǎn)開發(fā)要與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合?！吧a(chǎn)引領(lǐng)城市”、“產(chǎn)城一體”能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有效支撐，這已成為廣泛共識(shí)。許多房地產(chǎn)企業(yè)正在從簡(jiǎn)單的住宅房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展到商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、養(yǎng)老房地產(chǎn)、文化房地產(chǎn)和物流房地產(chǎn)等復(fù)雜的房地產(chǎn)領(lǐng)域。與住宅房地產(chǎn)開發(fā)相比，復(fù)合房地產(chǎn)對(duì)資源整合的要求更高，在資本運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、政企合作等方面需要高水平的法律服務(wù)。此外，復(fù)合房地產(chǎn)的每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)都有自己的合法業(yè)務(wù)。比如商業(yè)地產(chǎn)定制開發(fā)、售后包租、合作投資、商戶管理等法律服務(wù)比較常見，而文化地產(chǎn)可能存在合作經(jīng)營(yíng)、股權(quán)投資、政策支持等法律服務(wù)。傳統(tǒng)房地產(chǎn)律師應(yīng)積極研究，努力發(fā)展新型復(fù)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

目前，我國(guó)區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)梯級(jí)發(fā)展正在加快。以此，各地方興未艾的工業(yè)園區(qū)建設(shè)正逐步走向以可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃、打造高附加值產(chǎn)業(yè)鏈、精細(xì)化園區(qū)綜合管理為特征的三四代工業(yè)園區(qū)。在這個(gè)過(guò)程中，除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)外，以下幾個(gè)方面的法律業(yè)務(wù)量將會(huì)大大擴(kuò)大:土地經(jīng)營(yíng)(如土地、廠房、商業(yè)地產(chǎn)出租和銷售等)。)，產(chǎn)業(yè)投融資(如風(fēng)險(xiǎn)投資、私募股權(quán)投資、信托、證券化等。)，以及工業(yè)增值服務(wù)(媒體、廣告、物流、咨詢、政府關(guān)系等。).

方向三:回歸以人為本的房地產(chǎn)社區(qū)綜合服務(wù)，將使傳統(tǒng)的房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)趨于多元化

城市發(fā)展的核心是“以人為本”。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)之一是商業(yè)模式從以產(chǎn)品為中心向以客戶為中心的轉(zhuǎn)變，即產(chǎn)品不再是純粹的實(shí)物產(chǎn)品，而是高附加值的服務(wù)產(chǎn)品。比如物業(yè)管理，正在從單純的保障生活生產(chǎn)資源的供給，向深度服務(wù)社區(qū)，向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級(jí)。社區(qū)服務(wù)有了巨大的發(fā)展。國(guó)內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)紛紛對(duì)深度社區(qū)服務(wù)進(jìn)行測(cè)試，將醫(yī)療、教育、金融、文化娛樂(lè)、信息技術(shù)等資源植入社區(qū)公共空為居民提供全方位服務(wù)。

未來(lái)，以社區(qū)為連接點(diǎn)的法律關(guān)系將趨于頻繁發(fā)生。居民、物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)行政單位、專業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)綜合服務(wù)企業(yè)等諸多法律主體都會(huì)以社區(qū)為平臺(tái)，產(chǎn)生廣泛的交流和交易。這種趨勢(shì)為法律服務(wù)下的基層提供了一個(gè)新的舞臺(tái)，也使基層法律業(yè)務(wù)內(nèi)容豐富多彩。

在社區(qū)服務(wù)物業(yè)管理領(lǐng)域，一個(gè)新的趨勢(shì)需要法律工作者的關(guān)注。隨著鄰里交往的加強(qiáng)和居民經(jīng)濟(jì)實(shí)力和自治意識(shí)的提高，原本流于形式的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)和組織活動(dòng)方面逐漸發(fā)揮了實(shí)質(zhì)性作用。甚至有學(xué)者認(rèn)為這里面包含了公民結(jié)社的政治萌芽。由于種種原因，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的實(shí)際運(yùn)作一直比較混亂。房地產(chǎn)律師介入此類問(wèn)題，不僅需要豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目法律實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，還需要扎實(shí)的法律理論基礎(chǔ)和謹(jǐn)慎處理群體性事件的作風(fēng)。

方向四:房地產(chǎn)行業(yè)的泛金融化趨勢(shì)將使房地產(chǎn)金融法律業(yè)務(wù)大幅增加

房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的融合程度決定了其轉(zhuǎn)型的成敗。目前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在積極推進(jìn)多層次房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，實(shí)施多元化融資模式。房地產(chǎn)律師個(gè)人可以感受到，政府和企業(yè)都在大力借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)的金融工具和融資模式，創(chuàng)新金融體系，嘗試直接融資渠道，如房地產(chǎn)投資信托(REITs)。可以預(yù)見，在不久的將來(lái)，抵押貸款證券化、政策性住房擔(dān)保銀行等金融工具也將陸續(xù)向公眾推出。得益于房地產(chǎn)金融的爆炸性變化，北京、上海等一線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)二線城市的房地產(chǎn)律師比例已逐步超過(guò)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)?？梢灶A(yù)見，未來(lái)房地產(chǎn)金融的法律業(yè)務(wù)將繼續(xù)以幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。

近幾年來(lái)，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金和互聯(lián)網(wǎng)金融成為房地產(chǎn)金融領(lǐng)域持續(xù)的熱點(diǎn)。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)50強(qiáng)房企有40%以上通過(guò)各種途徑進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域。這些領(lǐng)域的發(fā)展和改革將極大地加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理的專業(yè)化，同時(shí)也將催生無(wú)數(shù)的金融法律業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)行業(yè)的泛金融化趨勢(shì)之一是房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)姻，從房地產(chǎn)開發(fā)商到嫁接金融和房地產(chǎn)產(chǎn)品的中介和管理服務(wù)提供商。以碧桂園與中國(guó)平安的戰(zhàn)略合作為例，雙方認(rèn)為在投資、理財(cái)、基金、資產(chǎn)管理等領(lǐng)域深化合作的機(jī)會(huì)很多，還將在房地產(chǎn)投資方面進(jìn)行合作，共同尋求新的項(xiàng)目，探索新的合作模式。可見，既擅長(zhǎng)傳統(tǒng)房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)，又擅長(zhǎng)新金融法律業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)律師，將在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中迅速脫穎而出。

方向五:房地產(chǎn)企業(yè)的兼并重組和多元化將帶來(lái)大量的合法商機(jī)和跨境商機(jī)。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，房企優(yōu)勝劣汰的速度將會(huì)加快。通過(guò)并購(gòu)優(yōu)質(zhì)住宅企業(yè)，淘汰低效劣質(zhì)的小型住宅企業(yè)，做大做強(qiáng)，是房地產(chǎn)行業(yè)的必然選擇?？梢灶A(yù)見，房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置和項(xiàng)目并購(gòu)的合法業(yè)務(wù)將會(huì)激增。

實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)在兼并重組的同時(shí)，正不遺余力地推進(jìn)多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施相關(guān)多元化最成功的領(lǐng)域是復(fù)合房地產(chǎn)。以開發(fā)住宅產(chǎn)品為主的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)入復(fù)合地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)，必然會(huì)涉及到商業(yè)、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老、文化、體育、物流、科技等相關(guān)行業(yè)。以房地產(chǎn)+商業(yè)為例，美國(guó)模式下的商業(yè)地產(chǎn)，簡(jiǎn)而言之就是以資本權(quán)益為中心，以經(jīng)營(yíng)管理為導(dǎo)向，中期持有，收益多元化。這種運(yùn)營(yíng)模式必須整合各種資源，所以其法律業(yè)務(wù)量驚人，律師的專業(yè)水平要求相當(dāng)高——律師必須非常精通整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)行業(yè)的法律業(yè)務(wù)。在這一點(diǎn)上，律師的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)應(yīng)該是七個(gè)經(jīng)理，三個(gè)法人。

目前，在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施非關(guān)聯(lián)多元化跨境投資方面邁出最大步伐的恒大集團(tuán)。礦泉水、糧油、乳業(yè)、畜牧業(yè)等幾大集團(tuán)相繼成立。去年，廣州恒大淘寶足球俱樂(lè)部登陸新三板。按照一般規(guī)律，企業(yè)實(shí)施無(wú)關(guān)多元化的成功概率不到50%。目前房企都處于試水階段，尚未形成成熟的盈利模式。多元化的過(guò)程中有很多法律風(fēng)險(xiǎn)，律師扮演著重要的角色。如果房地產(chǎn)律師能夠跟上房地產(chǎn)企業(yè)的多元化戰(zhàn)略，通過(guò)投融資、并購(gòu)、公司治理、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等法律業(yè)務(wù)向其他行業(yè)拓展，無(wú)疑會(huì)有巨大的發(fā)展空。

方向六:增量地產(chǎn)和存量地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生變化，存量地產(chǎn)在互聯(lián)網(wǎng)plus中的嘗試將使地產(chǎn)律師大有可為

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于從增量到存量的轉(zhuǎn)型期，二手房市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。但目前二手房市?chǎng)仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的薄弱環(huán)節(jié)，這意味著傳統(tǒng)的二手房法律服務(wù)業(yè)務(wù)仍將大行其道。未來(lái)十年甚至二十年，房地產(chǎn)律師為購(gòu)房者、租房者、中介提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)量將持續(xù)上升。

與波瀾不驚的存量住宅領(lǐng)域相比，存量商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)可謂多姿多彩，舊工業(yè)區(qū)和存量商業(yè)建筑的并購(gòu)升級(jí)成為一道亮麗的風(fēng)景線。開發(fā)現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)是軟硬件同步升級(jí)。這個(gè)運(yùn)營(yíng)管理鏈相當(dāng)復(fù)雜，包括定價(jià)、定位、收購(gòu)、租賃、改造、投資、出售、租賃、資金回收等。，對(duì)資產(chǎn)和資本管理的專業(yè)能力要求較高。律師的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有多長(zhǎng)？一是專門從事商業(yè)地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)并購(gòu)、投融資等。

由于不同于新房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多特征，股票房地產(chǎn)市場(chǎng)將為“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的先行者提供肥沃的實(shí)驗(yàn)場(chǎng)。已經(jīng)成熟使用的是二手房交易+資金監(jiān)管+房產(chǎn)信息網(wǎng)。另外，在某些領(lǐng)域，勇敢的創(chuàng)新者在吃螃蟹。比如參考WeWork等為創(chuàng)業(yè)者和中小企業(yè)提供工作崗位的海外公司，SOHO通過(guò)3Q業(yè)務(wù)參與聯(lián)合辦公，轉(zhuǎn)售出租；騰訊在華南城市投資15億港元，擬在物流和地產(chǎn)方面進(jìn)行合作，方向?yàn)槲锪鱾}(cāng)儲(chǔ)開放平臺(tái)、支付、電商O2O、品牌銷售；世界銀行持有Q王芳15%的股份，希望在即將到來(lái)的二手房市場(chǎng)劇變中，通過(guò)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)做大做強(qiáng)。雖然“互聯(lián)網(wǎng)加房地產(chǎn)”的實(shí)驗(yàn)才剛剛開始，但房地產(chǎn)律師不應(yīng)該忽視這個(gè)潛在的法律業(yè)務(wù)豐富的礦。也許“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融+法律”的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)會(huì)顛覆相當(dāng)一部分房地產(chǎn)法律從業(yè)者的工作內(nèi)容。