面對(duì)租金的每一次變動(dòng)，都有“該管制了”的聲音傳出，但租金管制真的對(duì)租客有好處嗎？

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翻譯:FungChuh

沒(méi)有比房租管制更熱門的話題了。即使是最勇敢的政治家也會(huì)對(duì)反對(duì)它的想法感到震驚。首先，沒(méi)有人喜歡房東。第二，那些從租金管制中受益的人——有很多人——投票。而且有巨大的情調(diào)。

沒(méi)有什么熱門話題對(duì)控租來(lái)說(shuō)太熱門。即使是最大膽的政治家也不敢反對(duì)它的想法。首先，沒(méi)人喜歡樓主。其次，那些受益于房租管制的人——還有很多人——投票。很有號(hào)召力。

想象一下這個(gè)六點(diǎn)鐘的新聞故事:一名記者采訪了一名老年公民，描述了如果她的租金控制得不到維持，她將不得不搬出她的小公寓，也就是她25年的家。哪個(gè)政客想反對(duì)？

想象一下這個(gè)六點(diǎn)新聞報(bào)道:一個(gè)記者采訪一個(gè)老人，她說(shuō)她可能要搬出她的小公寓，如果不再維持房租管制，她已經(jīng)在家里住了二十五年。哪個(gè)政治家會(huì)反對(duì)呢？

這些只是為什么一旦一個(gè)城市實(shí)行租金管制，就幾乎不可能取消它的幾個(gè)原因。但是房租管制管用嗎？是降低還是提高房?jī)r(jià)？而且是否增加了更多的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)？你可能會(huì)驚訝地發(fā)現(xiàn)，從已故的米爾頓·弗里德曼到保羅·克魯格曼，幾乎所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家——左派和右派——都同意答案是否定的。

這只是一小部分原因。一個(gè)城市一旦實(shí)行租金管制，幾乎不可能撤銷。但是租金管制有用嗎？是降低還是增加住房成本？是否增加了更多經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量？令你驚訝的是，幾乎所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，從已故的米爾頓弗里德曼到保羅克魯格曼，都同意答案是否定的。

《美國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)論》1992年5月號(hào)對(duì)464名經(jīng)濟(jì)學(xué)家的調(diào)查顯示，93%的人認(rèn)為“房租上限降低了住房的數(shù)量和質(zhì)量?！睘槭裁匆恢?？因?yàn)檫@是一個(gè)公認(rèn)的經(jīng)濟(jì)原則，即政府實(shí)施價(jià)格控制——這就是租金控制——總是導(dǎo)致價(jià)格扭曲——在這種情況下是租金。這適用于任何地方，但讓我們把重點(diǎn)放在紐約市，我集中研究的地方。

《美國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)論》(American Economic Review)在1992年5月對(duì)464名經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查中，93%的人表示，“房租的價(jià)格限制降低了住房的數(shù)量和質(zhì)量?！蹦銥槭裁赐?？因?yàn)橐粋€(gè)公認(rèn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是，政府實(shí)施的價(jià)格管制——租金管制是一種——總是導(dǎo)致價(jià)格扭曲——這里指租金。這適用于任何地方，但讓我們把重點(diǎn)放在紐約，我學(xué)習(xí)的地方。

紐約有全國(guó)最大的租賃市場(chǎng)。全市820萬(wàn)居民中，550萬(wàn)房租。這550萬(wàn)租房者住在大約220萬(wàn)套公寓或出租屋中。

紐約擁有中國(guó)最大的租賃市場(chǎng)。全市820萬(wàn)居民中，有550萬(wàn)是出租屋。這550萬(wàn)房客住在大約220萬(wàn)套公寓或出租屋中。

每年，都會(huì)有一個(gè)城市委員會(huì)投票決定，在接下來(lái)的一年或兩年租賃期內(nèi)，租金管制公寓的業(yè)主可以向租戶收取多少租金。董事會(huì)成員的決策不是基于供應(yīng)和需求，而是基于對(duì)燃料和保險(xiǎn)等成本上漲幅度的估計(jì)。當(dāng)然，還有選民們能容忍多少增長(zhǎng)。

每年，市委都會(huì)投票決定明年一年或兩年的租金控制公寓的業(yè)主可以向租戶收取多少錢。委員會(huì)成員的決定不是基于供求關(guān)系，而是估計(jì)燃料和保險(xiǎn)的價(jià)格上漲了多少。當(dāng)然，還有選民能容忍多少。

想想這意味著什么:你在公寓里呆的時(shí)間越長(zhǎng)，你從低于市場(chǎng)的租金中獲益越多?；蛘邠Q句話說(shuō)，你為什么要離開你的租金控制公寓？

想想這意味著什么:你在公寓里住得越久，你就越能從低于市場(chǎng)價(jià)格的租金中獲益?；蛘邠Q句話說(shuō)，你為什么離開你的租控公寓？

已故編劇諾拉·依弗朗曾滿意地指出，她于1980年搬進(jìn)了上西區(qū)的一套五居室公寓，并在那里住了24年，支付了真正市場(chǎng)租金的三分之一。

已故編劇諾拉·埃夫隆滿意地提到，她于1980年搬進(jìn)了上西區(qū)的一套五居室公寓，在那里住了24年，支付了實(shí)際市場(chǎng)租金的三分之一。

受益于高額租金的富人擁有資源(部分來(lái)自他們?cè)谧饨鹕鲜∠碌腻X！)對(duì)自己的單位做出自己的改進(jìn)——粉刷、重新裝修等等。

受益于租金政策的富人有錢(部分來(lái)自他們從租金中省下的錢)來(lái)修理他們的單元——油漆、重新裝修等等。

但是大部分錢少很多的租房者呢？他們沒(méi)有那么幸運(yùn)，因?yàn)榉繓|無(wú)力改善甚至維護(hù)他們的租金控制公寓。由于他們不能將租金提高到市場(chǎng)水平，他們只能通過(guò)將成本保持在絕對(duì)最低水平來(lái)獲利。

但是大部分不那么有錢的租客呢？他們就沒(méi)那么幸運(yùn)了，因?yàn)榉繓|付不起維修費(fèi)用，甚至無(wú)法維護(hù)他們的租金控制公寓。因?yàn)樗麄儾荒馨炎饨鹛岣叩绞袌?chǎng)水平，所以他們只有把成本保持在最低才能盈利。

還有一個(gè)原因是房東沒(méi)有動(dòng)力去維持租金控制的公寓。他們不擔(dān)心租房者會(huì)搬出去。如果他們這樣做了，總會(huì)有一長(zhǎng)串的人等著搬進(jìn)來(lái)。

還有一個(gè)原因是房東沒(méi)有動(dòng)力維持租金控制的公寓。他們不必?fù)?dān)心房客搬走。即使他們搬走了，總會(huì)有長(zhǎng)長(zhǎng)的隊(duì)伍等著搬進(jìn)來(lái)。

考慮一下房租管制帶來(lái)的另一個(gè)意想不到的后果。在一個(gè)租金受到控制的城市，除了非常富有的人，投資者為什么要為任何人建造新公寓？

想想租金管制的另一個(gè)意想不到的后果。為什么投資者要在一個(gè)租金受控制的城市里為不是很有錢的人新建公寓？

答案當(dāng)然是，他們很少這樣做。紐約絕大多數(shù)新住宅建設(shè)面向的是能夠支付高于控制限額的租金或愿意直接購(gòu)買公寓作為公寓或合作公寓的富人。這些昂貴的單元遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了中產(chǎn)階級(jí)的能力范圍，更不用說(shuō)那些較低的經(jīng)濟(jì)階層了。

答案當(dāng)然是，他們很少這樣做。紐約絕大多數(shù)的新住宅建筑是為那些付得起超出限額的租金或愿意購(gòu)買公寓套房或合作公寓的富人設(shè)計(jì)的。這些昂貴的單元遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了中產(chǎn)階級(jí)的承受能力，更別說(shuō)那些經(jīng)濟(jì)地位較低的階層了。

總而言之，租金管制

總而言之，租金管制

1:傷害本該幫助的人。

1.傷害它想幫助的人。

2:給房東很少的動(dòng)力去改善他們的住房存量。

2.讓房東沒(méi)有動(dòng)力改善自己的財(cái)產(chǎn)。

3:不鼓勵(lì)為富人以外的所有人建造新住房。

3.約束了面向富人的新住宅建筑。

選民們喜歡它！

而且選民喜歡！

因此，與其夢(mèng)想有一天紐約、洛杉磯和其他租金管制城市可能會(huì)放棄這種自我毀滅的城市政策，不如我們把它視為一個(gè)警示故事，很好地說(shuō)明了一條寶貴的格言:警惕帶有禮物的政府項(xiàng)目。就像摧毀一座古城的著名木馬一樣，它們帶來(lái)了各種各樣的問(wèn)題。

因此，與其夢(mèng)想有一天紐約或洛杉磯等租金管制城市會(huì)放棄這種自我毀滅的城市政策，或許我們應(yīng)該將此視為一個(gè)警示故事，它很好地解釋了一句有價(jià)值的格言:警惕帶有甜味的政府項(xiàng)目。就像那匹毀掉一座古城的名馬，他們帶來(lái)了各種各樣的問(wèn)題。

我是妮可·吉莉娜斯，普雷格大學(xué)曼哈頓學(xué)院的高級(jí)研究員。

我是妮可·格里納斯，曼哈頓研究所高級(jí)研究員，我為普拉格魯制作。

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