作者:張懋镕，新榮(全國(guó))房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師

——這是一部從“有效”到“無(wú)效”，再到“無(wú)效”，再到“有效”的“房屋戰(zhàn)爭(zhēng)大片”。歷時(shí)七年，檢察院抗訴兩次，法院再審三次，從基層法院到最高人民法院，經(jīng)歷了所有的法律程序。......

新榮團(tuán)隊(duì)的成功故事“重！綠色小產(chǎn)權(quán)房:連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同有效，原村民不能反悔！出版后引起社會(huì)廣泛關(guān)注(不到24小時(shí)，訪(fǎng)問(wèn)量近2萬(wàn))。但也有網(wǎng)友認(rèn)為這只是寶安法院的一個(gè)案例觀(guān)點(diǎn)，未必具有普遍性。所以專(zhuān)門(mén)寫(xiě)這篇文章，是想告訴大家，綠屋“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同的效力已經(jīng)最高人民法院確認(rèn)，終審判決已經(jīng)做出，這是不爭(zhēng)的事實(shí)！

本文關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房、溫室、土地劃撥、土地到期、合同精神、起訴、上訴、抗訴、上訴、再審、提審、終審、最高法院、義務(wù)人申請(qǐng)執(zhí)行、執(zhí)行撤銷(xiāo)......

推薦人信息:

1.劃撥土地上的綠色房屋(非商品房)買(mǎi)賣(mài)合同有效；

2.土地使用權(quán)期滿(mǎn)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效；

3.已確認(rèn)且未分證(與其他房屋相同的產(chǎn)權(quán)證)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效；

4.已確定確認(rèn)但以他人名義登記的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效；

5.香港特別行政區(qū)的立法不能作為確定合同無(wú)效的依據(jù)。

本案:李(買(mǎi)受人)訴劉(出賣(mài)人)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

初審法院:最高人民法院

案件號(hào)。:(2017)最高人民共和國(guó)第87號(hào)

基本情況:

涉案房屋為綠色“小產(chǎn)權(quán)房”，為同一棟樓的五層之一。以深圳市南山實(shí)業(yè)發(fā)展公司(簡(jiǎn)稱(chēng)南山公司)的名義與其他四層注冊(cè)；

土地使用權(quán)為行政劃撥土地，使用年限30年:1983年1月2日至2013年1月2日，訴訟過(guò)程中土地使用期已滿(mǎn)；

1986年6月，該房屋被南山公司投資于其他公司，多次被不同法院裁定轉(zhuǎn)讓?zhuān)啻我资郑?/p>

2008年11月20日，湖南省岳陽(yáng)市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)裁定，該房屋債務(wù)歸劉所有；

2009年3月12日，劉與李簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，該協(xié)議于2009年4月2日在廣東律師事務(wù)所見(jiàn)證下重新簽署，以239萬(wàn)元的價(jià)格出售給李；

由于該房屋不是市場(chǎng)上的商品房，雖經(jīng)多次裁決和協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)殉^(guò)20年未轉(zhuǎn)讓(以原產(chǎn)權(quán)人南山公司名義登記)；

2011年3月10日，劉委托律師向李出具《律師函》，告知李解除《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、退房、收回購(gòu)房款等事宜；

2011年8月1日，李訴廣東省深圳市南山區(qū)人民法院確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效(本案)，劉反訴房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效(反訴)！

2009年12月1日，劉強(qiáng)行收回該房屋，將其出租給順豐快遞(集團(tuán))有限公司南山營(yíng)業(yè)部

2012年7月17日二審判決該合同無(wú)效后，劉將涉案房屋高價(jià)轉(zhuǎn)讓給外人。

買(mǎi)方起訴:

李認(rèn)為，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效。因?yàn)榉績(jī)r(jià)飛漲，劉悔過(guò)自新，不斷發(fā)律師函和電話(huà)干涉，但他還是提起了本案訴訟。請(qǐng)求:確認(rèn)雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效，由劉協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

賣(mài)方反訴:

據(jù)劉介紹，該房屋占用的土地為行政劃撥土地，無(wú)法支付土地出讓金和辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。李知道自己辦理不了過(guò)戶(hù)登記，就買(mǎi)了，違反了法律的禁止。根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)立法，李不具備購(gòu)房資格，故《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效。反訴請(qǐng)求:確認(rèn)雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，李將在房屋入住期間支付使用費(fèi)。

第一次:一審判決，合同有效

廣東省深圳市南山區(qū)人民法院認(rèn)為(原審判決):湖南省岳陽(yáng)市中級(jí)人民法院民事裁定書(shū)裁定，應(yīng)將訴訟涉及的財(cái)產(chǎn)交付給劉，以抵償債務(wù)。劉雖未辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，但根據(jù)民事判決，與李簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。雙方均表達(dá)了真實(shí)意圖，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)對(duì)合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，法律另有規(guī)定的除外?！暗谑鍡l規(guī)定:“當(dāng)事人之間關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和消滅的合同，自合同成立時(shí)生效，法律另有規(guī)定或者合同另有約定的除外；不辦理產(chǎn)權(quán)登記的，不影響合同效力。“因此，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》自合同成立時(shí)生效。支持李確認(rèn)《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效的主張；不支持劉確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效的主張。關(guān)于李請(qǐng)求劉協(xié)助辦理本案涉案財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)一事，雖然本案涉案財(cái)產(chǎn)已通過(guò)法院裁定實(shí)際交付給劉，但本案涉案財(cái)產(chǎn)尚未登記，劉協(xié)助李辦理本案涉案財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)的條件尚未滿(mǎn)足，故不支持李的訴訟請(qǐng)求。

2011年11月9日，(2011)深南法民三初字第738號(hào)一審判決:1。李與劉于2009年3月12日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》為有效合同；2.駁回李的其他訴訟請(qǐng)求；3.駁回劉的所有訴訟請(qǐng)求。

第二次:二審判決，合同無(wú)效

根據(jù)廣東省深圳市中級(jí)人民法院二審判決(原審判決)，本案的焦點(diǎn)是所涉及的合同是否合法有效。涉案房地產(chǎn)所在土地的土地性質(zhì)為行政劃撥土地。土地使用權(quán)劃撥是指國(guó)家將土地?zé)o償給予土地使用者，其權(quán)利的取得和處分必須嚴(yán)格遵循法律規(guī)定。未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，土地使用者不得隨意處置已劃撥的土地使用權(quán)。本案中，劉根據(jù)生效文件取得了訴訟所涉財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，但訴訟所涉財(cái)產(chǎn)的土地性質(zhì)仍然是行政劃撥的土地。劉、李未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，在劃撥土地上買(mǎi)賣(mài)與訴訟有關(guān)的房地產(chǎn)，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。一審認(rèn)定所涉合同有效，這是適用法律上的錯(cuò)誤，二審予以糾正。合同無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)返還因合同取得的財(cái)產(chǎn)；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。李占有并使用了訴訟所涉及的財(cái)產(chǎn)，李應(yīng)當(dāng)在占有期間支付房屋使用費(fèi)。同時(shí)，為避免訴訟，劉應(yīng)將貨款返還給李，同時(shí)按銀行貸款利率向李支付利息。

2012年7月17日，(2012)沈重法防中字第99號(hào)二審判決:1 .撤銷(xiāo)深圳市南山區(qū)人民法院(2011)深南法民三初字第738號(hào)判決；2.確認(rèn)劉與李簽訂的兩份房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效；3.李于2009年4月2日至2009年11月30日(簽約日至搶房日)向劉支付了房屋使用費(fèi)429，722元；4.劉向李支付239萬(wàn)元及利息，按照中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，至判決確認(rèn)之日止；5.駁回李的全部訴訟請(qǐng)求；6.駁回劉的其他主張。

二審判決后，劉將涉案房屋高價(jià)轉(zhuǎn)讓給案外人冷。

第三次:省檢察院抗訴

二審判決后，李不服，向檢察院提出申訴。2013年3月27日，廣東省人民檢察院向廣東省高級(jí)人民法院提出抗訴，認(rèn)為二審判決認(rèn)定的事實(shí)缺乏證據(jù)證明適用法律確有錯(cuò)誤，理由如下:

1.劉未辦理產(chǎn)權(quán)登記違反合同。訴訟涉及的財(cái)產(chǎn)目前已經(jīng)登記在南山公司名下。雖然該房產(chǎn)的土地性質(zhì)仍為行政劃撥土地，但經(jīng)法院裁定債務(wù)清償后，受讓方只需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金，該房產(chǎn)的土地性質(zhì)變更為依法轉(zhuǎn)讓取得的土地。劉沒(méi)有積極履行合同約定，導(dǎo)致訴訟涉及的土地性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)仍然是行政劃撥。

2.根據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，經(jīng)法院反復(fù)執(zhí)行清償債務(wù)的裁定，劉取得了訴訟所涉財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。劉雖未向登記部門(mén)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，但不影響法院判決取得該房屋所有權(quán)的法律效力。劉與李簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是雙方的真實(shí)意思表示，劉應(yīng)按合同約定辦理訴訟所涉財(cái)產(chǎn)的過(guò)戶(hù)手續(xù)。

第四次:再審判決，合同未生效

2013年5月10日，廣東省高級(jí)人民法院責(zé)令深圳市中級(jí)人民法院再審。深圳市中級(jí)人民法院認(rèn)為(原審判決):涉案財(cái)產(chǎn)多次轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄔ捍_認(rèn)其所有人為劉，但涉案財(cái)產(chǎn)的土地性質(zhì)仍為行政劃撥?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定:“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，受讓人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金?！北M管劉與李于2009年3月12日簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并于2009年4月2日在律師的見(jiàn)證下再次確認(rèn)了買(mǎi)賣(mài)訴訟所涉及的房產(chǎn)的事實(shí)，但并未根據(jù)上述法律法規(guī)的規(guī)定向有關(guān)行政管理部門(mén)申報(bào)批準(zhǔn)，應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效。另外，訴訟所涉財(cái)產(chǎn)的土地劃撥使用年限為30年，從1983年1月2日至2013年1月2日，即劃撥土地使用年限已滿(mǎn)，無(wú)法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，客觀(guān)上也無(wú)法將訴訟所涉財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。在轉(zhuǎn)讓協(xié)議尚未生效的情況下，李占有、使用訴訟所涉及的財(cái)產(chǎn)是沒(méi)有根據(jù)的。二審判令其支付劉占有使用費(fèi)，劉返還購(gòu)買(mǎi)價(jià)款并賠償相應(yīng)的利息損失。治療是正確的，應(yīng)該保持。如果李認(rèn)為劉的過(guò)錯(cuò)給他造成了其他損失，他可以通過(guò)另一種方式解決。綜上，二審認(rèn)定雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效、不當(dāng)，經(jīng)再審糾正，但結(jié)果正確，應(yīng)予維持。

2013年10月30日(2013)沈重法防再字第35號(hào)再審判決:維持深圳市中級(jí)人民法院(2012)沈重法防中字第99號(hào)民事判決。

第五次:省檢察院再次提出抗議

李仍不服，向檢察院提起上訴。2014年5月18日，廣東省人民檢察院第二次向廣東省高級(jí)人民法院提出抗訴，認(rèn)為再審判決證據(jù)不足，適用法律確有錯(cuò)誤。原因如下:

首先，雖然訴訟涉及的房產(chǎn)目前已經(jīng)在南山公司進(jìn)行了登記，且房產(chǎn)的土地性質(zhì)仍為行政劃撥土地，但經(jīng)政府同意，法院決定清償債務(wù)后，受讓方只需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)繳納出讓金，辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，房產(chǎn)的土地性質(zhì)將變更為依法轉(zhuǎn)讓取得的土地。受讓人和劉在征得政府同意和法院判決后，獲得了該房屋的土地所有權(quán)。雖然他們沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)和財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，但這并不影響政府“批復(fù)”文件和法院裁決的有效性。以出讓方式取得土地使用權(quán)不受劃撥土地30年使用年限的限制。再審判決中，涉案土地仍為行政劃撥土地，劉、李買(mǎi)賣(mài)涉案財(cái)產(chǎn)未報(bào)有關(guān)行政部門(mén)批準(zhǔn)。雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》未生效，缺乏事實(shí)依據(jù)，適用法律確有錯(cuò)誤。

其次，根據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，劉在經(jīng)過(guò)數(shù)次法院判決后，取得了涉案房屋的所有權(quán)。各受讓方、劉雖未向登記部門(mén)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，但不影響法院判決取得房屋所有權(quán)的法律效力。劉與李簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，意思是雙方真正的意思是劉按照合同的約定辦理所涉房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。

被申請(qǐng)人劉回復(fù):1 .檢察院在沒(méi)有新證據(jù)的情況下對(duì)同一案件進(jìn)行了兩次抗訴，不符合民事訴訟法第二百零九條的規(guī)定。2.房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的實(shí)際履行不存在客觀(guān)條件:一是所涉房屋占用的土地使用權(quán)已經(jīng)到期，無(wú)法辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)；第二，李沒(méi)有資格接管涉案房屋。這是因?yàn)椤渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例》第二十八條規(guī)定:“禁止在高新區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)讓協(xié)議出讓的土地和建筑物。因破產(chǎn)、清算、自愿或強(qiáng)制遷出高新區(qū)的，由市政府土地管理部門(mén)收回土地使用權(quán)?！薄渡钲谑泄I(yè)建筑轉(zhuǎn)讓管理辦法(試行)》第五條規(guī)定:“工業(yè)建筑的受讓方必須是依法注冊(cè)的企業(yè)。涉及的土地用途是工業(yè)用地性質(zhì)，涉及的房屋受讓方必須是依法登記的企業(yè)?！?/p>

第六次:省高院提交庭審，合同未生效

2014年9月28日，廣東省高級(jí)人民法院開(kāi)庭審理，認(rèn)為(原審判決):本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是李與劉簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否具有法律效力。

《合同法》第四十四條規(guī)定:“依法成立的合同，自成立之日起生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)生效的審批、登記等程序，依照其規(guī)定?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第九條第一款規(guī)定:“根據(jù)《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)程序或者辦理核準(zhǔn)登記手續(xù)后生效。當(dāng)事人在一審法院辯論終結(jié)前未辦理批準(zhǔn)手續(xù)或者辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但登記后不生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)不得轉(zhuǎn)移。”根據(jù)法院判決，劉取得了本案涉案財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，但由于未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，將劃撥土地變更為出讓土地的程序尚未完成，仍為劃撥土地。本案雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)行為是在劃撥土地上的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)當(dāng)報(bào)有審批權(quán)限的人民政府審批。本案涉及的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓尚未報(bào)有審批權(quán)限的人民政府審批的。根據(jù)上述規(guī)定，原再審判決認(rèn)定涉案房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。

2015年5月18日(2015)粵高法審建民字第27號(hào)開(kāi)庭審理:維持深圳市中級(jí)人民法院(2013)深中發(fā)房字第35號(hào)再審判決。

第七次:最高法院提起訴訟，合同有效

李不服廣東省高級(jí)人民法院的判決，向最高人民法院提起上訴。2016年12月30日，最高人民法院裁定對(duì)本案進(jìn)行復(fù)審(原審判決):房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效，理由如下:

首先，在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，劉是涉案房屋的所有人。湖南省岳陽(yáng)市中級(jí)人民法院裁定并通知?jiǎng)⒈景干姘阜课蒉D(zhuǎn)移。《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定:“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定而設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移或者消滅產(chǎn)權(quán)的，自人民政府的法律文書(shū)或者征收決定生效時(shí)生效。”因此，劉依法享有本案所涉房屋的所有權(quán)，有權(quán)與李簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

其次，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五十二條和《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋(二)》第十四條，只有違反效力強(qiáng)制性規(guī)定的合同才是無(wú)效的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定:“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓: (一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件...(6)權(quán)屬證書(shū)未依法登記的……”第三十九條規(guī)定:“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件: (一)土地使用權(quán)全部按照出讓合同的約定已經(jīng)支付。(二)按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于住宅建設(shè)項(xiàng)目，已完成開(kāi)發(fā)總投資25%以上，且屬于成片開(kāi)發(fā)土地，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋已經(jīng)竣工的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證?！钡谒氖畻l第一款規(guī)定:“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，受讓人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。”從規(guī)定的內(nèi)容來(lái)看，第三十八條和第四十條沒(méi)有直接規(guī)定違反后的行為無(wú)效。而且在此類(lèi)糾紛中，確定劃撥土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，合同的履行不會(huì)侵犯國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。因此，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條和第四十條是強(qiáng)制性規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條和第四十五條不是強(qiáng)制性規(guī)定?！斗课莸怯涋k法》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例》不是法律、行政法規(guī)。綜上，違反《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》上述規(guī)定，不構(gòu)成違反《合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。此外，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是房屋轉(zhuǎn)讓合同，《最高人民法院關(guān)于審理國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律的解釋》第十一條規(guī)定“土地使用者未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓人訂立轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)合同的，該合同視為無(wú)效”， 它規(guī)定的是直接以國(guó)有土地使用權(quán)為合同主體的買(mǎi)賣(mài)行為，而不是房屋買(mǎi)賣(mài)。 因此，本規(guī)定不適用于本案中合同效力的確定。

第三，登記和審批不是房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效的條件?！段餀?quán)法》第九條第一款規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和消滅，依法登記后生效；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，法律另有規(guī)定的除外?！钡谑鍡l規(guī)定:“當(dāng)事人之間關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的合同，自合同成立時(shí)生效，法律另有規(guī)定或者合同另有約定的除外；不辦理產(chǎn)權(quán)登記的，不影響合同效力?！币虼耍瑐鶛?quán)合同的效力是獨(dú)立的。無(wú)論是登記還是交付都會(huì)影響產(chǎn)權(quán)變更的效力，但不影響債權(quán)合同的效力。雖然《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款規(guī)定:“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，受讓人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金?！钡珜徟皇俏餀?quán)變動(dòng)的一個(gè)必要條件，即未經(jīng)審批，不辦理產(chǎn)權(quán)登記，不轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，但這不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。廣東省高級(jí)人民法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于幾個(gè)適用問(wèn)題的解釋(一)》認(rèn)定《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》未生效，屬于適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。

最后得出結(jié)論，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效符合誠(chéng)實(shí)信用和公平原則?！斗课蒉D(zhuǎn)讓協(xié)議》是李、劉的真實(shí)意思表示。明確了本案涉案房屋的土地性質(zhì)為行政劃撥土地，詳細(xì)描述了本案涉案房屋的流轉(zhuǎn)過(guò)程，并規(guī)定劉應(yīng)積極配合辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。劉不應(yīng)因合同無(wú)效而主張本案所涉房屋歸其所有，也不應(yīng)要求獲得政府征收拆遷所獲得的全部權(quán)益。劉反訴稱(chēng)《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，要求李支付房屋使用費(fèi)，明顯違反其在《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中的承諾。他的不誠(chéng)實(shí)行為不應(yīng)該得到法律的支持，否則會(huì)對(duì)李造成很大的不公正。綜上所述，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效。

另外，一審未主張的李返還房屋及訴訟期間租金收入再審請(qǐng)求不屬于再審范圍，本院不予審理。

2017年8月22日，最高人民法院裁定:

1.撤銷(xiāo)廣東省高級(jí)人民法院(2015)粵高法沈劍民體字第27號(hào)民事判決；

2.撤銷(xiāo)廣東省深圳市中級(jí)人民法院(2013)沈重法防再字第35號(hào)民事判決；

3.撤銷(xiāo)廣東省深圳市中級(jí)人民法院(2012)沈重法防中字第99號(hào)民事判決；

4.維持深圳市南山區(qū)人民法院(2011)深南法民三初字第738號(hào)民事判決書(shū)

這個(gè)判決是最終的。

第八次:“執(zhí)行鬧劇，獨(dú)角戲”——賣(mài)家申請(qǐng)執(zhí)行，主動(dòng)交執(zhí)行款，最后敗訴再申請(qǐng)執(zhí)行反轉(zhuǎn)！

申請(qǐng)執(zhí)行:經(jīng)深圳市中級(jí)人民法院復(fù)核后，買(mǎi)受人李提出申訴，未要求追回價(jià)款。2014年8月22日，出賣(mài)人劉向深圳市南山區(qū)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，并主動(dòng)履行義務(wù)，支付部分價(jià)款。執(zhí)行；

最終執(zhí)行:廣東省高級(jí)人民法院提交審理后，深圳市南山區(qū)人民法院終結(jié)執(zhí)行；

執(zhí)行翻案:最高人民法院判決后，劉于2018年1月16日申請(qǐng)深圳市南山區(qū)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，請(qǐng)求執(zhí)行存放于本院的執(zhí)行款799，369元。2018年3月16日，雙方達(dá)成執(zhí)行和解，2018年3月23日，深圳市南山區(qū)人民法院結(jié)案，收取執(zhí)行費(fèi)10394元。

新榮說(shuō):“綠房子”“劃撥土地”“逾期土地”“無(wú)照房屋”“他人名下房屋”的買(mǎi)賣(mài)合同有效！

1.贊美買(mǎi)家李堅(jiān)持維權(quán)！本案已經(jīng)完全通過(guò)了中國(guó)司法審判的所有法律程序。經(jīng)過(guò)檢察院兩次抗議，三次再審，背后有積怨?？上攵绻麤](méi)有必勝的信念，就沒(méi)有辦法堅(jiān)持下去(由于民事訴訟法制度設(shè)計(jì)的變化，在實(shí)踐中，大多數(shù)錯(cuò)案無(wú)法進(jìn)入最高人民法院的視野)；

2.贊深圳南山區(qū)人民法院。本案一審法院是深圳市南山區(qū)人民法院，是基層法院。其正確判決先后被深圳中級(jí)人民法院、廣東高級(jí)法院三次撤銷(xiāo)(二審、再審、提審)，最后被最高人民法院維持原判，可見(jiàn)法院級(jí)別與判決的正確性并不存在必然的關(guān)系。同時(shí)，鑒于實(shí)踐中大多數(shù)案件是基層法院一審，二審不公開(kāi)，幾乎沒(méi)有案件可以向最高法院再審，中院和高院應(yīng)該承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，正確適用法律，盡量減少冤假錯(cuò)案

3.本案總結(jié)了法學(xué)界爭(zhēng)議較大的“綠色房屋”、“劃撥土地”、“逾期土地”、“無(wú)證照房屋”、“他人名下房屋”買(mǎi)賣(mài)合同的效力爭(zhēng)議。法律上嚴(yán)格區(qū)分債權(quán)合同的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果之間的關(guān)系，符合物權(quán)法的規(guī)定。事實(shí)上，它在民事行為中貫徹誠(chéng)實(shí)信用原則，保障法律的正確實(shí)施和社會(huì)的公平正義；

4.違反特別行政區(qū)的立法不能使合同無(wú)效。根據(jù)《合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。特區(qū)立法雖然不是法律，也不是行政法規(guī)，但卻是由《立法法》規(guī)定，由全國(guó)人大授權(quán)?？梢詫?duì)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)進(jìn)行修改，明顯不同于普通地方性法規(guī)。沒(méi)有規(guī)定合同是否因違反特區(qū)立法而無(wú)效。此案證實(shí)特區(qū)立法不行。

5.擔(dān)心中國(guó)人的契約精神。眾所周知，2015年，深圳房?jī)r(jià)飆升，引發(fā)了業(yè)主違約潮。2017年，房?jī)r(jià)下跌，導(dǎo)致購(gòu)房者違約。本案中，賣(mài)方為了毀約頑強(qiáng)堅(jiān)持了七年。遺憾的是，239萬(wàn)人民幣的合同訴訟被帶到最高人民法院，他的名字被永久寫(xiě)入了中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)。

“重！綠色小產(chǎn)權(quán)房:連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同有效，原村民不能反悔！”辛蓉說(shuō)“要檢查購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)。

附深圳“綠房子”簡(jiǎn)介:

以“房產(chǎn)證”命名為綠色(商品房為紅色)，根據(jù)“深圳市規(guī)劃國(guó)土資源局發(fā)布新:根據(jù)《深圳市通知》(深國(guó)發(fā)[2009]1號(hào))，深圳市合法房產(chǎn)證采用紅色和綠色版本。紅皮書(shū)記錄的是市場(chǎng)商品房產(chǎn)，綠皮書(shū)記錄的是非市場(chǎng)商品房產(chǎn)。

有下列情形之一的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)出具《綠皮房地產(chǎn)證》:

(一)通過(guò)行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)；

(二)在行政劃撥土地上建設(shè)的房地產(chǎn)；

(三)以協(xié)議方式按照約定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)支付地價(jià)的土地使用權(quán)(以協(xié)議方式按照市場(chǎng)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)支付地價(jià)的除外)；

(四)在支付約定地價(jià)的土地上建設(shè)的房地產(chǎn)；

(五)以降價(jià)方式取得土地使用權(quán)的土地；

(六)在降低地價(jià)的土地上建設(shè)的房地產(chǎn)；

(7)政策性住房，包括準(zhǔn)成本住房(準(zhǔn)成本商品房)、全成本住房(全成本商品房)、全成本微利住房、社會(huì)微利住房(微利商品房)、經(jīng)濟(jì)適用住房注4；

(八)農(nóng)村居民私有房屋；

(九)經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他非市場(chǎng)商業(yè)房地產(chǎn)。

“綠皮書(shū)”是一種記錄非市場(chǎng)商品房地產(chǎn)的憑證。記錄下來(lái)的房產(chǎn)大多具有政策性、福利性、保障性的特征。地價(jià)不按市場(chǎng)價(jià)支付，入賬權(quán)利受到一定限制，不能直接辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。