需求VS交易文章

一個

需求、交易比例

從2016年搜售房客戶區(qū)域比例圖可以看出，客戶需求和售房集中在濱江、江干、西湖、拱墅熱點，蕭山區(qū)排名第五，其次是市中心兩區(qū)，余杭區(qū)需求量最小。

濱江區(qū)作為高新區(qū)，新建寫字樓多，寫字樓多，政府對企業(yè)寫字樓出租的優(yōu)惠政策也比其他地區(qū)大，所以濱江區(qū)的住宅需求量大，成交量也是數(shù)一數(shù)二的。江干區(qū)錢江新城作為一個新的發(fā)展板塊，各價位的寫字樓比比皆是，商業(yè)設施齊全，交通便利。另外，江干區(qū)下沙板塊有大量的房子，高教園區(qū)也有大量需要辦公空的創(chuàng)業(yè)者，所以江干寫字樓的需求量和成交量也很高。西湖和拱墅，比市區(qū)存貨多，租金低，比邊緣地區(qū)更發(fā)達，吸引更多企業(yè)入駐。蕭山區(qū)今年需求和成交量排名第五，G20峰會對其影響起到了重要作用。隨著峰會的結(jié)束，在杭州樓市蓬勃發(fā)展的同時，也將蕭山錢江世紀城的房地產(chǎn)帶到了一個新的關注點，峰會后該地區(qū)寫字樓需求的周轉(zhuǎn)也進入了一個爆炸性的時期。

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需求，交易房屋類型

一個

需求、交易房屋租賃比例

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2016年，意向客戶尋求的物業(yè)各價格段的租金比例與最終客戶的租金比例匹配度較高，主要需求為1-3元/㎡/天的物業(yè)。1元/㎡以下、3元/㎡以上的房子需求較少。相比之下，需求房價格相對較高，1元及1-2元以下的比例明顯低于交易。

所以總體來看，可以看出需求客戶對杭州的寫字樓市場有了更好的了解，租賃寫字樓公司可以考慮員工工作時的感受，不再偏愛低價房，更喜歡價格合適的寫字樓空。

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需求與交易住房面積比例

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從客戶所需房屋與已售房屋的面積比可以看出，200m2以下的房屋是客戶交易需求的主力軍，其中100m2以下的房屋小于交易，100-200m2之間的房屋大于交易，200m2以上的房屋大于交易。所以可以看出客戶對辦公空間的預估空大于實際需求。

三

交易租金和前三個領域

從前三個成交面積和租金可以看出，江干區(qū)華潤大廈和西湖區(qū)黃龍時代廣場分別是今年成交面積和租金排名最高的；蕭山區(qū)的恒隆大廈和大象國際位于前兩三個交易區(qū)，西湖區(qū)的歐美中心EAC和商城區(qū)支持中心位于二三個交易租金區(qū)。

總體來說，蕭山區(qū)今年下了很大功夫，有兩棟樓的交易面積位列前三。從這些大的商業(yè)交易中，我們可以看到，性價比高的黃龍和錢江新城(未來的錢江世紀城)受到了高要求、大需求客戶的高度追捧和關注。

三

有意的客戶需求動機

今年客戶對住房需求的主要動機是公司需求的轉(zhuǎn)移；但因為公司需要發(fā)展，需要工作空，所以占據(jù)第二位；部分是因為創(chuàng)業(yè)，找寫字樓。

四

有意需求客戶，交易客戶行業(yè)

從上圖可以看出，需求客戶最多的三個行業(yè)分別是電商行業(yè)、商業(yè)服務業(yè)和貿(mào)易零售業(yè)；客戶的前三大行業(yè)是信息軟件、貿(mào)易零售和設計服務。有意向需求的客戶的行業(yè)類別大于有交易的客戶，但行業(yè)趨勢基本一致:以IT、互聯(lián)網(wǎng)電商、貿(mào)易零售和各種服務行業(yè)為主，教育培訓、現(xiàn)代傳媒、文化旅游等行業(yè)為輔。

所以總體來說，杭州的客戶行業(yè)有很多二三產(chǎn)業(yè)，一級產(chǎn)業(yè)很少:信息產(chǎn)業(yè)公司主要從事技術和互聯(lián)網(wǎng)軟件開發(fā)；其次是做外貿(mào)直銷或者便利店的貿(mào)易零售業(yè)；還有很多設計、金融、咨詢等服務業(yè)；做攝影廣告的傳媒行業(yè)，舞蹈、健身、美食等教育培訓行業(yè)，做戶外旅游、旅行社的文化旅游行業(yè)都在其中。

五

需求交易記錄摘要

2016年，大多數(shù)搜索客戶都在尋找辦公室空，因為該公司需要搬遷或發(fā)展分支機構(gòu)。他們需要和出售的房子大部分在濱江、江干、西湖拱墅區(qū)，蕭山余杭和鬧市區(qū)也占了小部分。客戶估算的辦公空房間租金和面積與實際成交的房屋略有偏差，需求房屋價格和面積高于實際成交(主成交面積200m2以下，主成交租金1-2元)；這些客戶基本來自二三產(chǎn)業(yè)，極少數(shù)制造業(yè)客戶來自第一產(chǎn)業(yè)；而且從交易租金和面積排名前三來看，蕭山區(qū)是今年賣房最多的地區(qū)之一，而且力度也很猛。