華夏時(shí)報(bào)記者陸肖肖 北京報(bào)道

近日，金科智慧服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、恒大物業(yè)四家物管企業(yè)的上市流程進(jìn)入尾聲，預(yù)計(jì)近期將正式登陸資本市場(chǎng)。1月3日，融信服務(wù)也在港交所遞交招股書(shū)，加入了港股物業(yè)公司的IPO大潮。

物業(yè)公司排隊(duì)上市

11月3日，融信服務(wù)在港交所遞交招股書(shū)，正式開(kāi)啟IPO進(jìn)程。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，融信服務(wù)在中國(guó)管理100處物業(yè)和81個(gè)億簽約管理尚未交付的項(xiàng)目。

11月8日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活通過(guò)了港交所聆訊，距離上市又近了一步。據(jù)介紹，公司目前提供物業(yè)管理服務(wù)的住宅及商業(yè)物業(yè)建筑面積約1.066億平方米，提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的購(gòu)物中心建筑面積約560萬(wàn)平方米。

10月28日，金科智慧服務(wù)集團(tuán)也通過(guò)了港交所聆訊。在企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)方面，金科智慧服務(wù)集團(tuán)回復(fù)《華夏時(shí)報(bào)》記者稱，金科集團(tuán)處于快速發(fā)展的階段，持續(xù)增長(zhǎng)的交付量，支撐了企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展；公司搭建了一個(gè)強(qiáng)大的底層大數(shù)據(jù)平臺(tái)，保證了現(xiàn)在企業(yè)信息系統(tǒng)的高效運(yùn)營(yíng)，讓成本能夠持續(xù)的下降；企業(yè)長(zhǎng)期堅(jiān)持以為客戶滿意為核心，贏得了強(qiáng)大的市場(chǎng)口碑，公司是行業(yè)內(nèi)極少數(shù)不通過(guò)收并購(gòu)，獲得的外部項(xiàng)目超過(guò)自建項(xiàng)目的服務(wù)企業(yè)；公司合同面積60%以上來(lái)自于獨(dú)立第三方，在管面積50%以上來(lái)自獨(dú)立第三方。

近期亦有消息顯示，恒大物業(yè)將在近期通過(guò)港交所上市聆訊，計(jì)劃IPO籌資約30億美元。加上此前10月份通過(guò)港交所聆訊的融創(chuàng)服務(wù)，四大物管企業(yè)都將完成上市進(jìn)程，登陸資本市場(chǎng)。

為何房企紛紛拆分物業(yè)板塊上市呢？物業(yè)和社區(qū)經(jīng)濟(jì)分析師黃昇告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，資本市場(chǎng)目前較為認(rèn)可的物業(yè)公司“坐地收租”的商業(yè)模式，出于“三道紅線”及房企本身降負(fù)債的要求，分拆物業(yè)上市募集資金成為不少房企降杠桿、加權(quán)益的路徑。

易居克而瑞部門(mén)副總經(jīng)理繆萌在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)目前已經(jīng)進(jìn)入了“后地產(chǎn)”時(shí)代，房企的利潤(rùn)空間較之以前已被大大壓縮，風(fēng)險(xiǎn)卻大大提升。眾多主流房企紛紛尋找多元化路徑謀求更長(zhǎng)足的發(fā)展。而物業(yè)相比較其他產(chǎn)業(yè)對(duì)房企來(lái)說(shuō)更具有先天優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，物業(yè)公司的上市對(duì)于房企來(lái)說(shuō)也是很好的融資渠道。

關(guān)于物業(yè)企業(yè)上市問(wèn)題，《華夏時(shí)報(bào)》記者分別將問(wèn)題發(fā)送給了融創(chuàng)服務(wù)、融信服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活，三家企業(yè)均婉拒了記者的采訪，表示正在推進(jìn)上市項(xiàng)目的進(jìn)程，目前處于緘默期，不方便回復(fù)。今年受到疫情的影響，物業(yè)企業(yè)在抗疫過(guò)程中貢獻(xiàn)了重要力量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)迅速響應(yīng)，采取了一系列手段筑牢疫情防控“最后一道防線”。站在時(shí)代風(fēng)口，物業(yè)行業(yè)發(fā)展規(guī)模提速。另外，此次疫情也加強(qiáng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)品質(zhì)的意識(shí)，企業(yè)從標(biāo)準(zhǔn)化和專業(yè)化的角度，進(jìn)一步升級(jí)服務(wù)，提升專業(yè)能力。

對(duì)于物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，自2014年第一支物業(yè)企業(yè)上市，物業(yè)企業(yè)經(jīng)歷了從不被市場(chǎng)重視到受重視，再到重新審視的三個(gè)階段。在市場(chǎng)重新審視階段，有的物企面臨著是“活下去”的問(wèn)題，有的企業(yè)面臨的是如何更好的“活著”的問(wèn)題。物業(yè)行業(yè)的基本面和競(jìng)爭(zhēng)格局是靠并購(gòu)來(lái)推動(dòng)行業(yè)集中度、靠單個(gè)企業(yè)規(guī)模快速上升推動(dòng)公司成長(zhǎng)性的，近期同業(yè)并購(gòu)難度加大。

房企分拆物業(yè)公司上市潮繼續(xù)

2014年6月，花樣年旗下的物業(yè)管理平臺(tái)彩生活在港交所成功上市，成為我國(guó)第一家分拆物業(yè)板塊上市的企業(yè)。此后，房企分拆物業(yè)上市的潮流就一直沒(méi)停止過(guò)。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在房企分拆旗下公司上市方面，10月新上市的企業(yè)較多，卓越商企服務(wù)、第一服務(wù)、合景悠活以及世茂服務(wù)都成功掛牌上市，10月沒(méi)有新增房企旗下企業(yè)遞交上市申請(qǐng)。11月3日，融信集團(tuán)旗下的融信服務(wù)向港交所遞交了招股書(shū)。截至2020年11月5日，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有11家，房企分拆物業(yè)或商管等板塊上市的熱潮仍在繼續(xù)。

但最近，物業(yè)企業(yè)的股價(jià)表現(xiàn)不大樂(lè)觀，柏文喜建議，各家企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的狀況和訴求理性決定，對(duì)于自身資金鏈較為寬松，母公司資金需求也不迫切，基本面比較好的企業(yè)，不妨可以按部就班地遞表或者等待較好的窗口期以獲得較好的估值和發(fā)行條件。而對(duì)于那些自身現(xiàn)金流壓力較大和母公司資金需求也十分迫切的公司，還是要抓緊時(shí)間快速上市以緩解現(xiàn)金流壓力，“活下去”始終是第一位。

柏文喜指出，對(duì)于未上市的企業(yè)還有繼續(xù)籌備上市和暫緩上市兩項(xiàng)選擇，但對(duì)于股票價(jià)格處于低位的物業(yè)公司而言，擺在眼前的選項(xiàng)僅有一條，就是要努力改善公司基本面，提高競(jìng)爭(zhēng)力，以重新贏得市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的雙重認(rèn)可。

值得注意的是，對(duì)于房企的多數(shù)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，業(yè)務(wù)最大來(lái)源仍然是母公司，仍需要大量的時(shí)間來(lái)進(jìn)行對(duì)外業(yè)務(wù)拓展。柏文喜指出，大型房企旗下的物業(yè)公司過(guò)度依賴母公司可能掣制公司未來(lái)發(fā)展。物業(yè)公司要想在股市上有更好的表現(xiàn)，還是要有獨(dú)立的市場(chǎng)拓展能力，以體現(xiàn)市場(chǎng)化可持續(xù)發(fā)展的能力。同時(shí)，在規(guī)模和業(yè)績(jī)方面要有較高的成長(zhǎng)性，收并購(gòu)與提升增值服務(wù)收益是維持成長(zhǎng)性的兩個(gè)主要手段。

對(duì)于未來(lái)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展方向，繆萌分析，依托母公司是物業(yè)公司的生存基礎(chǔ)，而加寬物業(yè)服務(wù)種類(lèi)、加深物業(yè)服務(wù)細(xì)節(jié)才是發(fā)展之道。今后5至10年，物業(yè)行業(yè)會(huì)發(fā)生兩極分化，強(qiáng)者愈強(qiáng)的效應(yīng)也將會(huì)凸顯。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>