黑石私有化告吹之后，時(shí)隔不到半年，潘石屹給SOHO中國(guó)找了一位買家，有媒體報(bào)道，這次可能是高瓴資本。不過，隨后又有消息稱，高瓴資本沒有同SOHO中國(guó)進(jìn)行談判，消息不實(shí)。

截至新京報(bào)記者發(fā)稿時(shí)，SOHO中國(guó)并未就此事作出回應(yīng)。問題在于，SOHO中國(guó)為何要私有化？潘石屹為何要賣掉SOHO中國(guó)？

傳賣身高瓴資本，股價(jià)“過山車”

11月13日，有消息稱，高瓴資本與SOHO中國(guó)進(jìn)行了初步談判，擬將SOHO中國(guó)私有化。按今年香港私有化交易的平均溢價(jià)計(jì)算，高瓴資本和SOHO中國(guó)這筆交易的估值可能超20億美元。不過，隨后，又有消息稱，高瓴資本無意將SOHO中國(guó)私有化。

受該消息影響，SOHO中國(guó)午后股價(jià)一度漲超40%至每股3.22港元，股價(jià)創(chuàng)7月份以來新高，市值一度達(dá)167億港元。不過，今日下午3時(shí)左右，SOHO中國(guó)股價(jià)又開始大幅跳水。截至收盤，漲幅收窄至6.99%，報(bào)每股2.45港元，總市值127.4億港元。

值得一提的是，這并非SOHO中國(guó)第一次被傳私有化。新京報(bào)記者注意到，今年3月10日，有消息稱，黑石集團(tuán)正與SOHO中國(guó)就后者私有化進(jìn)行談判，交易價(jià)值40億美元。3月11日晚間，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱，公司在與海外金融投資者洽談，以探討進(jìn)行戰(zhàn)略合作的可能性，其可能導(dǎo)致公司全部已發(fā)行股份作出全面要約。

不過，經(jīng)過5個(gè)月的時(shí)間，SOHO中國(guó)私有化一事最終以“交易終止”這一結(jié)果塵埃落定。8月13日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱，因交易雙方并未就潛在交易條件達(dá)成共識(shí)，早前要約私有化事項(xiàng)于當(dāng)日終止?！斑@已經(jīng)透露出公司萌生退意的想法?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥稱。

問題在于，SOHO中國(guó)為何要私有化？對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于SOHO中國(guó)私有化的動(dòng)作，客觀上說明上市的地位意義不大，對(duì)于SOHO中國(guó)來說，沒有起到太多融資功能，也沒有對(duì)股價(jià)形成太多刺激，或者說上市的成本反而比較大。而通過公司私有化，有助于其后續(xù)業(yè)務(wù)的操作。

“類似私有化后，某種程度上就使SOHO中國(guó)和相關(guān)地產(chǎn)基金有更好的結(jié)合，反而可以聚焦業(yè)務(wù)發(fā)展，為后續(xù)寫字樓和創(chuàng)客等產(chǎn)品的發(fā)展帶來更好的發(fā)展環(huán)境。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

上半年凈利潤(rùn)降六成，出租率下滑

“預(yù)計(jì)只是初步談判，可能性還不高。SOHO中國(guó)可能資金壓力大，到處找合適資金幫其脫困。”優(yōu)淘城總裁薛建雄分析稱，接下來，預(yù)計(jì)SOHO中國(guó)會(huì)繼續(xù)尋找合適的資金，幫助公司解資金壓力之困。

此前，11月2日晚間，SOHO中國(guó)微信公眾號(hào)發(fā)文稱，某知名早教品牌由于業(yè)務(wù)調(diào)整近日將搬離光華路SOHO二期。為尋找優(yōu)質(zhì)的辦公客戶，借“雙11”的東風(fēng)，SOHO中國(guó)決定八折出租這套7550平方米的精裝修、帶家具的房源，并強(qiáng)調(diào)稱，“這是SOHO中國(guó)從未出現(xiàn)過的優(yōu)惠力度?！?/p>

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，對(duì)于類似房源的打折出租，優(yōu)惠力度較大，這也說明其出租的意愿非常強(qiáng)，對(duì)于資金方面的需求比較大。

潘石屹為何要離場(chǎng)，這或與辦公樓租賃回報(bào)率低、賺不到錢有關(guān)。薛建雄指出，這幾年全國(guó)商辦供應(yīng)量較大，越來越難出租，租金下滑和空置率下降，導(dǎo)致大量商辦的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值下滑，“這會(huì)讓SOHO中國(guó)資不抵債，所以SOHO中國(guó)一直在努力融資私有化?！毖ㄐ鄯Q。

公開資料顯示，SOHO中國(guó)主要業(yè)務(wù)為投資房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)租賃及物業(yè)管理。財(cái)報(bào)顯示，2020年上半年，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.53億元，同比增長(zhǎng)約63%，其中租金收入約7.82億元，同比下降約12%；凈利潤(rùn)約2.05億元，同比下降63.8%。

受到疫情影響，截至2020年6月30日，SOHO中國(guó)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的投資物業(yè)平均出租率約78%，而2019年12月31日，該數(shù)值約為90%。

根據(jù)戴德梁行市場(chǎng)報(bào)告，截至6月30日，北京甲級(jí)辦公樓空置率達(dá)16.2%，上海達(dá)20.9%，京滬兩地平均租金水平同比和環(huán)比均出現(xiàn)下降。在此背景下，財(cái)報(bào)顯示，截至6月30日，北京銀河/朝陽門SOHO出租率由2019年末的94%下降至76%；上海外灘SOHO出租率由2019年末的78%降至68%；SOHO復(fù)興廣場(chǎng)出租率由2019年末的95%下降至82%。

時(shí)至今年第三季度，世邦魏理仕報(bào)告顯示，該季度北京全市凈吸納量結(jié)束了前兩個(gè)季度的負(fù)值，轉(zhuǎn)正取得53800平方米，但空置率受新增供應(yīng)集中放量的影響，環(huán)比攀升2.1個(gè)百分點(diǎn)至17.7%，北京平均租金報(bào)價(jià)，則下行至每月每平方米416.1元。

除了疫情影響以外，辦公樓整體租金回報(bào)率本就不高。潘石屹在麗澤SOHO舉行的首批客戶簽約儀式上就曾坦言：“租金回報(bào)率我都不好意思說?！北藭r(shí)，潘石屹指出，美國(guó)辦公樓租金回報(bào)率接近4%，紐約這類城市甚至可達(dá)5%-6%，而我國(guó)辦公樓的租金回報(bào)率偏低。其策略只能是“先用較低的租金把企業(yè)吸引進(jìn)來，等以后慢慢再漲起來“。

開啟“購(gòu)入資產(chǎn)-運(yùn)營(yíng)-出售”模式

“從商業(yè)模式來看，SOHO中國(guó)這些年的做法更符合‘購(gòu)入資產(chǎn)-運(yùn)營(yíng)-出售’的商業(yè)模式，與一些大的資產(chǎn)管理公司的商業(yè)模式類似，如凱德、黑石等?！毙ぴ葡榉Q。

實(shí)際上，SOHO中國(guó)從2012年起開始從“銷售”向“自持”物業(yè)轉(zhuǎn)型。不過，2年后的2014年，SOHO中國(guó)便開啟了“賣賣賣”模式。

按照SOHO中國(guó)公開披露的大宗交易情況，過去5年時(shí)間，SOHO中國(guó)已經(jīng)累計(jì)出售逾250億元的物業(yè)資產(chǎn)。與此同時(shí)，SOHO中國(guó)并未在境內(nèi)再購(gòu)入新項(xiàng)目。

2019年，SOHO中國(guó)加快“賣賣賣”節(jié)奏。2019年6月28日，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹宣布，SOHO中國(guó)將分批銷售部分持有物業(yè)，預(yù)估總價(jià)值78億元。9月30日，SOHO中國(guó)在公告中披露，作價(jià)7.61億元出售旗下部分商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)2583個(gè)地下停車位。10月22日，有消息稱，SOHO中國(guó)旗下共享辦公業(yè)務(wù)SOHO3Q中，有11個(gè)項(xiàng)目打包賣給筑夢(mèng)之星。

與此同時(shí)，從2013年開始，潘石屹就專注各種愛好：賣過蘋果、出過書、開過攝影展、做過木匠、學(xué)過編程、還當(dāng)過廚師……不過，在所有的愛好里，唯獨(dú)繞開了房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

“至于是否發(fā)起新的項(xiàng)目運(yùn)作周期，主要看公司掌門人的意愿。時(shí)間周期放長(zhǎng)了看，私有化也只是一個(gè)結(jié)果，但私有化也意味著失去現(xiàn)有的平臺(tái)。”肖云祥如是說。

新京報(bào)記者 張曉蘭