近日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組發(fā)布2019年11月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》?！秷蟾妗放袛啵A(yù)計深圳、東莞、珠海、惠州等珠三角城市，以及蘇州、南通、無錫、寧波等長三角城市未來三個月內(nèi)住房市場稍熱，存在一般上漲可能，而北京、天津、廊坊、保定、張家口等京津冀城市則將遇冷，呈現(xiàn)一般下跌狀態(tài)。

　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組成員、城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟與不動產(chǎn)研究室主任王業(yè)強向時代周報記者表示，三個城市群未來不同的走勢與城市群的結(jié)構(gòu)相關(guān)?！霸诰┙蚣匠鞘腥?，由北京受政策監(jiān)管較嚴，市場的核心帶動作用熄火，京津冀整個市場預(yù)期必然下跌;而在長三角和珠三角，則存在多個核心帶動，故未來樓市前景看好。”

　　“對于北京明年的市場表現(xiàn)，我們的確有所擔(dān)憂。但整體來看，應(yīng)該不會出現(xiàn)房價的明顯下跌，只是小幅的調(diào)整確實難以避免，而且已經(jīng)出現(xiàn)?！?合碩機構(gòu)首席分析師郭毅在接受時代周報時直言。

　　城市群表現(xiàn)分化

　　城市群的分化已經(jīng)開始。

　　《報告》指出，今年長三角城市群景氣度相對較高，珠三角城市群景氣度相對較低。

　　“2019年長三角城市群的市場景氣度相對較高?！薄秷蟾妗放袛唷＿@首先體現(xiàn)在年內(nèi)長三角城市群內(nèi)房價上漲城市比例更大——數(shù)據(jù)顯示，2019年內(nèi)，蘇州、宿遷、寧波、衢州等20個城市房價同比呈現(xiàn)明上漲。其次，年內(nèi)長三角城市群內(nèi)城市房價上漲幅度較高——數(shù)據(jù)顯示，2019年10月蘇州房價同比漲幅接近20%，宿遷、寧波、衢州漲幅在10%到15%之間。

　　而珠三角則差強人意。2019年內(nèi)，珠三角城市群中，房價下跌的城市占比更大，除深圳、東莞等外，廣州、佛山、肇慶、中山、惠州、陽江、清遠等均有下跌，其中肇慶跌速相對較快。

　　京津冀有漲有跌。其中唐山房價同比上漲較快，秦皇島、廊坊、滄州等城市同比略漲，而北京、天津，以及張家口、保定、衡水等城市房價同比下跌。

　　王業(yè)強表示：“長三角城市群景氣程度相對較高，一個原因在于長三角城市群是一個跨多個省份的城市群，擁有眾多核心城市，首先除上海外，省會城市就有4個，其次還有很多其他發(fā)展水平較好的城市，如蘇州、寧波等。還有一個原因則是長三角城市群城市化水平相對較高，整體發(fā)展相對較均衡。而珠三角在這兩個方面則稍微遜色。除了廣州、深圳外，列監(jiān)測的二線城市僅有東莞。另外，珠三角城市發(fā)展水平差異也較大?！?/p>

　　而在京津冀地區(qū)，雖然目前各城市漲跌互現(xiàn)，但未來隨著核心城市北京、天津的樓市遇冷，預(yù)計將帶動區(qū)域房價整體下滑。

　　京津冀下跌風(fēng)險加大

　　在最新發(fā)布的《報告》中，社科院對長三角和珠三角的判斷為正向，以北京為首的京津冀則存在房價下跌危險。

　　“人口和政策都在影響北京樓市?！惫惚硎尽?/p>

　　“近兩年北京實施了非常明顯的人口控制政策，在這種政策影響下，非常直接地導(dǎo)致了常住人口的下滑和需求的減少。另外一個非常重要的方面則是樓市的強監(jiān)管。目前在房地產(chǎn)監(jiān)管層面，北京的調(diào)控政策是全國執(zhí)行得最嚴的。在需求端，北京用限購、限貸、限售等多重政策調(diào)控了樓市需求;在供給端，北京則加大了土地供給，并且以限競房供給為主，充足的市場供應(yīng)，也達到了穩(wěn)定市場的作用?！惫阍敿毥忉?。

　　長三角核心城市上海也有全國最嚴格的樓市調(diào)控政策，但上海周邊城市樓市則快速發(fā)展。從社科院發(fā)布的10月珠江三角洲城市群房價同比分布圖來看，靠近上海的城市蘇州10月房價同比漲幅最大。

　　而北京擠出的人口和需求并沒有前往環(huán)京區(qū)域。這是京津冀城市群周邊城市樓市未得到發(fā)展的原因之一。

　　京東數(shù)字科技集團近日基于京東平臺大數(shù)據(jù)發(fā)布的《2019 基于京東大數(shù)據(jù)的中國人口遷移和城鎮(zhèn)化發(fā)展研究報告》顯示，遷出北京的人口并沒有進入了環(huán)北京周圍，而是向全國輻射——一線城市中，上海、廣州、深圳的人口遷入來源最多的城市均是北京。

　　“與長三角和珠三角都市圈相比，京津冀都市圈集群特征相對較弱，京津冀都市圈非核心城市的發(fā)展相對滯后，城市集群的形成也比較遲緩，這是人口流動背后的原因?！?《2019 基于京東大數(shù)據(jù)的中國人口遷移和城鎮(zhèn)化發(fā)展研究報告》指出。

　　郭毅也持此種觀點。但“這個狀態(tài)將隨著京津冀城市群的建設(shè)發(fā)展而改變?！彼硎?。

　　“目前，北京東部的北三縣已經(jīng)和北京東部的通州地區(qū)實現(xiàn)了‘四統(tǒng)一’，基于地緣和統(tǒng)一發(fā)展的規(guī)劃，估計未來是發(fā)展最快、最好的。其次則是南部以大興新機場為核心的空港經(jīng)濟區(qū)，隨著空港經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)，也會帶來比較好的區(qū)域發(fā)展成果，其周邊的河北固安、廊坊、永清等市縣也會得到比較好的帶動。再次則是北部的河北懷來、崇禮、張家口等市縣，隨著京張鐵路的建設(shè)，以及張家口冬運會的契機，未來也會逐漸發(fā)展起來。樓市的發(fā)展與區(qū)域一致，未來會逐步得到改善?！惫阏J為。