下半年的調(diào)控仍然會(huì)以和風(fēng)細(xì)雨、修修補(bǔ)補(bǔ)的方式進(jìn)行，核心目標(biāo)是穩(wěn)定預(yù)期、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。

文 / 巴九靈

最近，小巴的媽媽多次打電話過(guò)來(lái)問(wèn)：“要不要趕緊買房？”

老媽說(shuō)，這兩個(gè)月，老家的新房不僅漲價(jià)了，還被瘋搶。因?yàn)榻鼛状纬山坏臉敲娴貎r(jià)漲了許多，大家擔(dān)心之后上市的新樓盤(pán)價(jià)格大漲，這使得目前在售的新房成了香餑餑，想買的話必須參加搖號(hào)，還得提前凍結(jié)二十萬(wàn)現(xiàn)金。

起初，小巴不以為然，讓老媽別相信那些房地產(chǎn)銷售員的夸大其詞。過(guò)了些天，小巴看到一些新聞和數(shù)據(jù)，才意識(shí)到覺(jué)得老媽的緊張不是空穴來(lái)風(fēng)。

原來(lái)，疫情后樓市早已經(jīng)悄悄復(fù)蘇了，甚至可以說(shuō)，從溫?zé)岬交馃?，已?jīng)持續(xù)了一兩個(gè)月了。

究竟是怎么個(gè)火熱法呢？小巴詳細(xì)說(shuō)說(shuō)：

1. 萬(wàn)人搖號(hào)，一房難求，樓市頻現(xiàn)“打新潮”。

新房有限價(jià)政策，并且疫情下開(kāi)發(fā)商還降價(jià)銷售，這導(dǎo)致多個(gè)熱點(diǎn)城市的一二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)嚴(yán)重倒掛，對(duì)此，很多人認(rèn)為“買到新房等同于賺到錢”，紛紛去搖號(hào)“打新”。

搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)

在眾多城市中，深圳穩(wěn)站C位，不光新房頻頻出現(xiàn)“日光”“秒光”現(xiàn)象，就連二手房也相當(dāng)走俏。據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，上半年，深圳二手住宅共成交4.4萬(wàn)套，同比上升41.2%。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年3-5月，深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為1.6%、1.7%、1.6%，在全國(guó)70個(gè)大中城市中分別排名第1、第2、第2；同比漲幅分別為9.7%、10.3%、12.0%，在全國(guó)70個(gè)大中城市中分別排名第5、第3、第2。

2. 全國(guó)百城中，近80%城市的房?jī)r(jià)在噌噌上漲。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，6月，全國(guó)100個(gè)城市中，新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲的有77個(gè)城市，較上月增加11個(gè)。其中，寧波、嘉興、上海和杭州環(huán)比上漲均超過(guò)1%。

6月，新建住宅價(jià)格同比上漲的有78個(gè)城市，其中，紹興、江陰、南通、溫州和成都漲幅在10%-15%之間。

3. 土地市場(chǎng)一片火熱，樓面均價(jià)上漲。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年，中國(guó)“賣地”收入最高的50個(gè)大中城市土地出讓收入合計(jì)達(dá)2.29萬(wàn)億元，同比上漲17.3%。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上半年，杭州土地出讓金為1814.1億元，位居全國(guó)首位。土地出讓金超千億的城市有4個(gè)，而去年同期僅有1個(gè)。

此外，上半年，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地成交樓面均價(jià)為5154元/平方米，同比上漲16.5%。

看了這么多數(shù)據(jù)，你可能有點(diǎn)暈，小巴再說(shuō)一個(gè)事，你就會(huì)更清楚當(dāng)下樓市的熱度。那就是自7月以來(lái)，杭州、東莞、寧波三地已發(fā)布了收緊樓市的相關(guān)政策，通過(guò)加大供地力度、加大新房供應(yīng)量、限價(jià)、限售等方式，對(duì)原來(lái)的調(diào)控政策進(jìn)行“查缺補(bǔ)漏”。

另?yè)?jù)坊間傳聞，深圳也將升級(jí)調(diào)控政策，就連細(xì)則內(nèi)容都有模有樣，有中介表示，調(diào)控政策包括：“深圳將提高購(gòu)房資格，持有深圳戶口購(gòu)買住宅前也需繳納一定年限的社保；二手房交易稅費(fèi)將要上調(diào)；非深圳戶口的購(gòu)房者在購(gòu)買商務(wù)公寓時(shí)，需要繳納一定年限的社保?！?/p>

不過(guò)，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)已經(jīng)辟謠，還表示：因?yàn)楸挥幸庾R(shí)擴(kuò)散，不負(fù)責(zé)任地催動(dòng)樓市成交緊迫氛圍，誤導(dǎo)短期內(nèi)二手房周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)環(huán)比上漲40.7%。

此外，7月11日，銀保監(jiān)會(huì)在官網(wǎng)發(fā)布的“答記者問(wèn)”中發(fā)出警示，“一些高風(fēng)險(xiǎn)影子銀行死灰復(fù)燃，有的以新形式新面目企圖卷土重來(lái)。企業(yè)、住戶等部門杠桿率上升。部分資金違規(guī)流入房市股市，推高資產(chǎn)泡沫?！边@也從側(cè)面印證了當(dāng)下樓市之熱度。

那么，問(wèn)題來(lái)了，疫情后的幾個(gè)月，為何樓市迅速反彈？新一輪的調(diào)控會(huì)升級(jí)嗎？下半年樓市又會(huì)怎么走？下面，我們就來(lái)看看房地產(chǎn)專家們的觀點(diǎn)。

關(guān)于深圳將出臺(tái)調(diào)控新政，雖然消息不實(shí)，但住建部到深圳召開(kāi)調(diào)研座談會(huì)卻是真的。7月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹赴深圳調(diào)研，并與開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)代表舉行了座談會(huì)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受媒體采訪時(shí)表示：

此次調(diào)研的主要意義還是希望樓市以穩(wěn)為主，在促進(jìn)內(nèi)需上有一定貢獻(xiàn)，但不希望出現(xiàn)明顯上漲和樓市炒作。畢竟除深圳外，其他城市房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，包括房?jī)r(jià)稍有上漲苗頭的東莞在政策上也堵住了。有些地方房?jī)r(jià)還在下跌。

而面對(duì)杭州、東莞、寧波三城出臺(tái)調(diào)控政策，大家都想知道——新一輪調(diào)控真的開(kāi)始了？

先從上半年說(shuō)起，這半年是過(guò)去10多年中，極少有的、政策超級(jí)平靜、沒(méi)有出臺(tái)任何調(diào)控政策的半年。

甚至今年兩會(huì)的《政府工作報(bào)告》上，僅原則性地強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”“因城施策”，至于“房?jī)r(jià)”“調(diào)控”“房地產(chǎn)稅”“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”等內(nèi)容均未提及。

罕見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)下行壓力、嚴(yán)峻的國(guó)際外部環(huán)境，是2020年房地產(chǎn)政策的特殊背景。理解了這一背景，就不難理解2020年的調(diào)控，在深圳以如此“溫柔”的座談會(huì)形式開(kāi)啟。

對(duì)比2018年，住建部可不是這么和風(fēng)細(xì)雨，更不是召開(kāi)座談會(huì)，而是直接約談了12個(gè)城市的政府領(lǐng)導(dǎo)。

而目前從杭州、東莞、寧波這次推出的具體政策來(lái)看，除了寧波，其他兩個(gè)城市還算不上“調(diào)控升級(jí)”，而是為原有的調(diào)控政策打“補(bǔ)丁”。

至于下半年調(diào)控會(huì)不會(huì)來(lái)？ 肯定會(huì)。但也可以肯定，在不出現(xiàn)極度過(guò)熱和暴漲的情況下，調(diào)控仍然會(huì)以和風(fēng)細(xì)雨、修修補(bǔ)補(bǔ)的方式進(jìn)行，核心目標(biāo)是穩(wěn)定預(yù)期、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。

真正的調(diào)控是貨幣政策和信貸政策。目前還看不到收緊的跡象。

房地產(chǎn)市場(chǎng)習(xí)慣看政策，甚至認(rèn)為短期看政策是一條鐵律。

但在特殊的2020年，更需要警惕的、更大的風(fēng)險(xiǎn)，或許并不是政策，而是未來(lái)各種不確定因素，特別是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化。

東部強(qiáng)二線城市成為此輪上漲的重點(diǎn)城市，主要原因在于資金面的寬松，加上疫情下各類刺激政策的相互作用，改變了大家的投資預(yù)期。

同時(shí)，這些城市的虹吸作用明顯，導(dǎo)致熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)板塊的熱度迅速攀高，加上一些城市不合理地利用“限價(jià)”政策進(jìn)行調(diào)控，反而進(jìn)一步誘發(fā)投機(jī)需求，數(shù)萬(wàn)人搖號(hào)“搶房”，加劇樓市的緊張氣氛，形成強(qiáng)烈的上漲預(yù)期。

所以，這些城市受到了來(lái)自上層的壓力，采取了收緊樓市的政策。

另外一些城市的市場(chǎng)投資主力被這些熱點(diǎn)城市吸引。但那些城市樓市調(diào)控的一些短期行政手段不敢放松，這就是疫情后濟(jì)南、青島、寶雞等許多城市放松政策出現(xiàn)了“一日游”的原因。

實(shí)際上當(dāng)前這種局面違背了今年《政府工作報(bào)告》中對(duì)房地產(chǎn)“因城施策”的宗旨，會(huì)直接導(dǎo)致非熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到疫情和調(diào)控的雙重影響，趨于疲軟，并導(dǎo)致城市間分化嚴(yán)重。

雖然杭州、東莞、寧波等地已經(jīng)出臺(tái)了一些調(diào)控政策，有的甚至在原來(lái)的基礎(chǔ)上不斷加碼，但依然無(wú)法從根本上扭轉(zhuǎn)分化的情況。

下半年樓市分化的狀態(tài)依然會(huì)持續(xù)，影響其走向的因素主要是政策面和資金面。中央層面看，政策面不會(huì)繼續(xù)收緊，資金面卻會(huì)繼續(xù)寬松，所以樓市熱的城市會(huì)繼續(xù)熱。

二季度樓市明顯升溫，有多重原因：

1. 因疫情積壓的需求在3月底開(kāi)始逐步釋放，4、5月尤為明顯。

2. 新房限價(jià)，熱點(diǎn)城市一二手房?jī)r(jià)倒掛嚴(yán)重，拉動(dòng)投機(jī)性需求。

3. 3月起，房企的促銷力度增加，起到催化作用。

4. 利率下行，貨幣投放加速，整體流動(dòng)性快速增強(qiáng)，增加了大家對(duì)房產(chǎn)的持有動(dòng)力。

5. 國(guó)內(nèi)疫情控制效果好，大家對(duì)房產(chǎn)后市持續(xù)看好。

土地市場(chǎng)一片火熱，是因?yàn)椴糠殖鞘性谕恋卣呱辖o予一定放松，包括付款、準(zhǔn)備金層面降低了要求，提升了開(kāi)發(fā)商拿地的意愿度。部分城市樓市交易快速?gòu)?fù)蘇，開(kāi)發(fā)商快速獲得預(yù)售資金，拿地也更積極。

在“房住不炒”“因城施策”的政策指引下，2020年上半樓市在疫情的重大影響下依然保持了平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計(jì)下半年調(diào)控總體放松的力度依然會(huì)保持謹(jǐn)慎態(tài)度，尤其是針對(duì)需求側(cè)政策，例如涉及首付比例、限購(gòu)、限貸類的政策松動(dòng)空間十分有限。

預(yù)計(jì)三季度會(huì)出現(xiàn)一輪板塊輪動(dòng)，部分四、五月成交火熱的城市，熱度會(huì)回歸正常，而上半年市場(chǎng)冷淡的部分城市則可能迎來(lái)一輪明顯提升的熱度。

總體來(lái)看，下半年市場(chǎng)交易量同比去年的差距會(huì)逐步縮小，但熱點(diǎn)城市和區(qū)域的樓市依然可能會(huì)走出新高峰。房?jī)r(jià)、地價(jià)預(yù)期的穩(wěn)定性會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，但城市間的量?jī)r(jià)分化會(huì)持續(xù)。