又有房企的售樓部被砸了。

6月5日晚上，浙江海寧的一個(gè)售樓處被300多個(gè)怒氣沖天的人給砸了。

和以往不大一樣的是，這次參與砸售樓部的除了購(gòu)房者還有中介。印象中介和房企是利益相關(guān)者，為何中介也參與到了“砸樓”的運(yùn)動(dòng)中？

據(jù)說(shuō)，中介們忙活了一個(gè)多月辛苦找了數(shù)千名客戶，但拿到客戶名單的開(kāi)發(fā)商直接把中介踹掉了！

也就是說(shuō)，這幫中介們?cè)庥隽藗髡f(shuō)中的“跳單”。我把你當(dāng)兄弟，你卻把我當(dāng)豬宰，是可忍孰不可忍。

這個(gè)被砸售樓處的樓盤(pán)叫祥生·錢(qián)塘新語(yǔ)，正是前不久剛剛向港交所遞交招股書(shū)、試圖在資本市場(chǎng)一展拳腳的祥生地產(chǎn)旗下項(xiàng)目。

對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)，口碑還是有點(diǎn)用的。

為了維護(hù)自己這薄如蟬翼的名聲，以及與中介們塑料般的友誼，開(kāi)發(fā)商海寧祥生發(fā)布一份聲明，聲明大意是：都是“臨時(shí)工”的鍋。

在業(yè)界，“跳單”是一個(gè)可恥的行為。一般的大公司也不干這種事，畢竟做生意還是要講究一點(diǎn)的，不然今天我坑你，明天你坑我，那還玩錘子？

那么，是什么促使著這家房企做了這種不講究的事呢？吃相如此難看？

別問(wèn)，問(wèn)就是缺錢(qián)！

01

錢(qián)！錢(qián)！錢(qián)！

有中介人士稱，在這次的294套房源中，海寧祥生給了每套傭金3.5萬(wàn)元，占總價(jià)85萬(wàn)的4.1%。計(jì)算下來(lái)，若所有房子成功售出，中介們累計(jì)可以拿到一千多萬(wàn)的傭金。

也就是說(shuō)，祥生這次“跳單”起碼為自己省了至少一千多萬(wàn)，還真是個(gè)小機(jī)靈鬼。

放在以前，這一千多萬(wàn)給了就給了，但今時(shí)不同往日，今年大家都比較難，能省則省。不得不說(shuō)，祥生深得“死道友不死貧道”精神個(gè)中三味。

前文說(shuō)到祥生地產(chǎn)是一家正在沖擊IPO的地產(chǎn)公司，但實(shí)際上他還有一重身份，在中國(guó)房企TOP30中，祥生控股有限公司是唯一未上市的房地產(chǎn)公司。

堂堂千億房企，為了這千把萬(wàn)居然跳單，可想而知其如今處境有多艱難。至于“跳單”丟的臉，它有錢(qián)香嗎？

為啥祥生那么缺錢(qián)？

雖說(shuō)祥生的千億房企，但是光看其盈利和利潤(rùn)率，不禁想問(wèn)一句，哥們?yōu)榱饲|房企的帽子怕是獻(xiàn)祭了利潤(rùn)吧。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2015年至2018年，祥生地產(chǎn)合約銷售金額分別為109億元、325億元、620億元、1029億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率超100%。2019年，祥生地產(chǎn)銷售額進(jìn)一步增長(zhǎng)到1174.7億元。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2017至2019年間，祥生地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入分別為62.9億元、142.2億元、355.2億元，年復(fù)合年增長(zhǎng)率137.6%。

光看面子十分不錯(cuò)，但中國(guó)有句古話叫銀樣蠟頭槍，光是面子好看有什么用，還得里子好看。

但很遺憾，祥生的利潤(rùn)率十分地不能打。2017-2019年，祥生地產(chǎn)的毛利率分別為13.2%、21.1%和23.9%。

這個(gè)毛利率，可以說(shuō)很低了。不僅遠(yuǎn)低于前50強(qiáng)房企大多30%左右的毛利，也低于很多比祥生更小的后50強(qiáng)。

其2018年凈利潤(rùn)4.28億， 2019年漲至32.09億。算一下凈利潤(rùn)率，2018年、2019年分別是3%、9%。比起行業(yè)標(biāo)桿中海，只能說(shuō)祥生還在第一層，中海早已站在了第五層。

顯然這點(diǎn)盈利不足以支撐祥生完成百億房企到千億房企的躍遷，那么這四年里，祥生做對(duì)了什么？

02

逃離三四線

大魚(yú)吃小魚(yú)是每個(gè)行業(yè)亙古不變的定律，行業(yè)發(fā)展到一定程度，所有的資源必定會(huì)向頭部?jī)A斜，這是無(wú)法避免的。

祥生為了避免自己被吃掉，只能努力讓自己成為大魚(yú)。巧的是，祥生也恰巧有這樣的機(jī)會(huì)。

于是，“快周轉(zhuǎn)+三四線”成了祥生提速的兩大引擎。

2016年，祥生地產(chǎn)提出“36781”的快周轉(zhuǎn)策略，即3個(gè)月內(nèi)動(dòng)工、6個(gè)月開(kāi)盤(pán)、開(kāi)盤(pán)銷售去化70%、一個(gè)月后去化達(dá)80%、1年現(xiàn)金流回正。

2018年初，祥生地產(chǎn)前副總裁俞國(guó)勤曾公開(kāi)表示，公司項(xiàng)目80%布局在三四線城市。

截至2017年底，祥生地產(chǎn)在售的60個(gè)項(xiàng)目中，除4個(gè)位于杭州外，其余56個(gè)均位于三四線城市。

趕上了三四線棚改貨幣化紅利的祥生得以在短時(shí)間內(nèi)快速壯大，但這紅利來(lái)得突然、去得也快。隨著紅利逐漸消失，公司銷售受到不小的影響。

2019年，公司銷售目標(biāo)1300億元，僅完成89.18%。

增長(zhǎng)乏力的三四線城市市場(chǎng)已經(jīng)無(wú)法給祥生提供更多的養(yǎng)料，換一個(gè)副本成了必要的選擇。

2019年開(kāi)始，公司提出1+1+X策略，即以浙江為主，主張泛長(zhǎng)三角化、再選擇性地布局一些核心二線城市及一線城市周邊的二三四線城市。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年前5個(gè)月，公司支出土地金額128億元，是去年拿地支出金額的7成左右。從土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)來(lái)看，今年上半年新增土地儲(chǔ)備中，準(zhǔn)一線、強(qiáng)二線以及二線城市的占比為85%左右。

上面的是增量，顯然祥生正在試圖擺脫三四線，但有那么容易嗎？三四線城市市場(chǎng)的不斷惡化，祥生如何破局？是等待還是跳船？

資料顯示，祥生地產(chǎn)目前同時(shí)操盤(pán)超150個(gè)項(xiàng)目，不含小鎮(zhèn)，公司土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過(guò)了1萬(wàn)畝。

這里面有多少處于三四線城市？這不僅僅是土儲(chǔ)，也是沉淀的資金。而祥生恰好現(xiàn)在缺錢(qián)。

而這幾年來(lái)不斷“快周轉(zhuǎn)”消耗的資金也轉(zhuǎn)換成債務(wù)追著祥生拋?？焖侔l(fā)展時(shí)，一切祥和，但如今慢下來(lái)了，問(wèn)題成了一個(gè)個(gè)“雷”。

錢(qián)是好東西，也是王八蛋。不缺的時(shí)候追著你跑，沒(méi)有的時(shí)候怎么都求不來(lái)。

03

負(fù)債多、融資難

和訊網(wǎng)不久前發(fā)布的《2019年上市房企凈資產(chǎn)負(fù)債率榜單》顯示，祥生控股的負(fù)債率超過(guò)300%。在祥生控股負(fù)債中，有1/3的負(fù)債是短期負(fù)債，一年內(nèi)需要償還的各類借款達(dá)112.73億元。

但是，截至2019年底，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為24.12億元，較上年減少22.54%。祥生儲(chǔ)備的現(xiàn)金僅為一年內(nèi)需要償還短期借款的1/5。

看到這個(gè)，咱只能說(shuō)藝高人膽大。萬(wàn)科現(xiàn)在負(fù)債率都不敢超過(guò)60%。

資金可是房企的生命線，沒(méi)了錢(qián)這頭吞金獸可運(yùn)轉(zhuǎn)不了。這也是祥生為何選擇今年上市的原因之一。

那么祥生在沒(méi)上市之前是怎么做到花掉那么多錢(qián)，并成功欠下來(lái)的？

招股書(shū)表示，祥生采取多元化融資方式包括銀行及其他借款、資產(chǎn)抵押證券及優(yōu)先票據(jù)等，融資方式因項(xiàng)目而異。

對(duì)此，公司前總裁趙紅衛(wèi)曾在接受媒體采訪時(shí)表示：“很大一部分采用銀行、信托、私募形式，隨著公司發(fā)展，祥生運(yùn)用發(fā)債、ABS等模式融資，進(jìn)一步擴(kuò)大融資渠道，降低融資成本?！?/p>

那么祥生把融資成本降下來(lái)了嗎？

2019年末，祥生地產(chǎn)285.27億元借款總額中，有180.07億元來(lái)自信托融資，占比63.1%。其中有51筆信托融資借款未償，其年利率在8%-19.6%區(qū)間。

信托融資占比高，公司的融資成本也就居高不下。需知，2019年公司整體融資成本為9.28%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國(guó)內(nèi)主流房企6%的平均融資水平。

招股書(shū)顯示，過(guò)去3年祥生地產(chǎn)全部利息支出分別為18.8億元、34.71億元和44.77億元。資本化利息后，融資成本幾乎打著滾增長(zhǎng)，分別為2.2億元、4.32億元和7.78億元。

進(jìn)入2020年來(lái)，海內(nèi)外整體融資成本下滑，但是祥生的成本仍沒(méi)有太大變化。據(jù)了解，祥生今年共發(fā)行了總額3億美元優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行利率高達(dá)12.5%。

在此次赴港募資中，公司提出將一部分募資用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用途的部分現(xiàn)有信托貸款的償還。

這包括3筆信托融資：2021年3月4日到期的年利率9.50%的信托貸款、2021年3月26日到期的年利率14.50%的信托貸款、2020年12月4日到期的年利率12.00%的信托貸款。

從哪找錢(qián)，依然是祥生最大的問(wèn)題。

04

結(jié)語(yǔ)

檢索公開(kāi)資料，祥生地產(chǎn)涉及到不同程度的糾紛案件，裁判文書(shū)共計(jì)21起，民間借貸糾紛和金融借款合同糾紛各占8起和5起。

錢(qián)！錢(qián)！錢(qián)！

為了保住資金鏈的祥生早已暈頭轉(zhuǎn)向，不然怎么會(huì)做出“跳單”這么不講究的事。但如今大陸房地產(chǎn)企業(yè)上市遇冷，祥生早已錯(cuò)過(guò)最好的上市時(shí)機(jī)。

不過(guò)，上市成功，祥生的境遇就會(huì)更好嗎？

這個(gè)問(wèn)題，對(duì)如今的祥生來(lái)說(shuō)不是問(wèn)題。

因?yàn)閷?duì)這家千億房企來(lái)說(shuō)，這不是一個(gè)選擇題，而是一個(gè)生死題。

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