領(lǐng)地從來沒有像今天這樣渴望變革。

2019年初吶喊著要沖入千億規(guī)模，臨近年底一翻家底，才賣了247億銷售額。

第一是要革規(guī)模的命。

擦干委屈的淚水，領(lǐng)地不能慫，2020-2021年目標(biāo)仍然直指千億。

雖然經(jīng)營性現(xiàn)金流與投資活動現(xiàn)金流已經(jīng)連續(xù)三年為負(fù)，領(lǐng)地并不以為意，哪怕是借錢也要上。

第二是要革現(xiàn)金流的命。

三年了，賣了三年的房，結(jié)果手上沒有一分錢現(xiàn)大洋。

常在夜半時分，聽到領(lǐng)地在吟唱：錢都去哪兒了？

拿地、蓋樓、墊款以及給大佬借錢。

第三是要革老板的命。

三個老板三臺戲，從西南到華南，從東北到西北，戰(zhàn)線越拉越長，股權(quán)卻始終在劉氏家族手中流轉(zhuǎn)。

眼看著同時起家的各大房企引入職業(yè)經(jīng)理人后愈做愈大，領(lǐng)地再也沒有了當(dāng)初的“小富即安”念頭，一不做二不休，索性讓劉氏三兄弟的兩位“退休”，權(quán)力集中到老三手上，提高決策效率。

不過，權(quán)力有它自身的黏性，豈是能輕易防守掉的？

兩位劉總退位后，他們的兩個“90”后公子“接班”上位，同時被任命為副董事長，一左一右護(hù)持著董事長叔叔。

01 龐大的財務(wù)團(tuán)隊背后止不住的現(xiàn)金流之血

主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)的領(lǐng)地集團(tuán)維持了龐大的財務(wù)團(tuán)隊。截至2019年底，領(lǐng)地集團(tuán)財務(wù)有216人，占雇員總數(shù)百分比達(dá)16.5%，僅次于營運(yùn)358人、銷售及市場推廣218人。

逾200人的財務(wù)團(tuán)隊背后是領(lǐng)地集團(tuán)“扎眼”的各項(xiàng)財務(wù)數(shù)據(jù)。

攤開財報，首先映入眼簾的是收益與利潤。

最近三年領(lǐng)地集團(tuán)正在“爬坡上坎”，收益額總體攀升，分別達(dá)到53.38億元、45.14億元和75.68億元，利潤凈額分別為6.49億元、5.18億元和6.72億元，毛利率分別為20.1%、35.7%及27.8%。

一如登山，領(lǐng)地在前半程沖得過猛，行至半山腰的時候有點(diǎn)喘不過氣，2018年收益和凈利潤都出現(xiàn)了一定幅度的下降，毛利率增長曲線卻攀升到三年最高。

也許是了解自己并非耐力型選手，領(lǐng)地早早地就立了沖頂?shù)膄lag，2019年的銷售額目標(biāo)是千億元，結(jié)果到年底卻只有247億元。

不甘心的領(lǐng)地在2020年又一次立下flag，2020-2021年一定能達(dá)到千億銷售額。

立flag一時爽，一直立flag，一直爽？

然鵝，疲態(tài)已露。

同時，雖然領(lǐng)地的毛利率在最近三年尚能保持20%+，但凈利潤率卻在逐年下降。2017年數(shù)值為12.2%，2018年下滑至11.5%，2019年進(jìn)一步下滑至8.9%。其盈利能力長期跑輸行業(yè)平均值，2019年的凈利潤率只達(dá)到行業(yè)平均水平的五成左右。

圖：領(lǐng)地集團(tuán)2017-2019年經(jīng)營數(shù)據(jù)

更糟糕的是，現(xiàn)金流危機(jī)已瀕臨邊緣。

2017至2019年，領(lǐng)地連續(xù)三年經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流凈額為負(fù)，至2019年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有13.82億元，甚至不足以覆蓋一年內(nèi)到期的短期負(fù)債，后者在2019年底有57.63億元待償。

截至2020年2月底，領(lǐng)地集團(tuán)有高達(dá)119.09億元負(fù)債，其中半數(shù)以上竟然是短期負(fù)債。

流動比率長期維持低位，且逐步下降，2019年僅有1.2倍；相對應(yīng)的，資產(chǎn)負(fù)債比率卻在攀升，2019年達(dá)到1.4倍。

三年間凈負(fù)債率從60%躥升至110%、140%，債務(wù)總額分別為35.86億元、78.54億元及117.55億元，三年增長3倍多。

銷售不振、債務(wù)激增、現(xiàn)金流短缺，即便是再來一倍的財務(wù)團(tuán)隊也無法“美顏”領(lǐng)地的財報，而這背后深刻地呈現(xiàn)出領(lǐng)地融資端的窘境。

2017至2019年，領(lǐng)地的融資實(shí)際利率分別為6.4%、8.8%、9.9%，逐年升高；流動比率則分別為1.3倍、1.3倍、1.2倍，開始下滑；凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為0.6倍、1.1倍、1.4倍，快速抬高。

三個融資數(shù)據(jù)的變化無不揭示出領(lǐng)地集團(tuán)高速擴(kuò)張的融資規(guī)模和這一擴(kuò)張背后的不能承受之重。

高周轉(zhuǎn)的房企就像在刀尖上舞蹈，而刀還架立在烈火烹油的油鍋里。

不是藝高人膽大，誰能為胡旋舞？

領(lǐng)地的膽魄就很大。

如前所述，截至今年2月底，領(lǐng)地119億元的總額負(fù)債中有一半的負(fù)債為短期負(fù)債，這是按照償債時限來劃分。如果按照債務(wù)種類來劃分，在這119億元的總負(fù)債中有一半是信托融資，高達(dá)60.92億元。

信托融資的融資利率多在12%-14%之間，遠(yuǎn)高于銀行借款，由此可見領(lǐng)地資金之渴。

事實(shí)上也的確如此，2019年領(lǐng)地賺了6.72億元的凈利潤，當(dāng)年的借款利息卻有14.45億元，如果不是靈巧的財務(wù)團(tuán)隊祭出“利息資本化”的大招，領(lǐng)地的利潤恐怕早已被利息“蠶食殆盡”。

飲鴆止渴多年的領(lǐng)地如今已沒有別的辦法來緩解，唯有上市一條路能融到“便宜錢”。

02 1300萬方土儲的野心像等待戈多一樣等待“高周轉(zhuǎn)”

如果將土儲比作余糧，那么現(xiàn)金就是彈藥，任何處于擴(kuò)張階段的房企二者缺一不可。

領(lǐng)地能夠喊出千億規(guī)模口號的底氣正是來自于土儲豐厚。招股書中，領(lǐng)地亮出家底，截至2020年2月底，領(lǐng)地全國總土地儲備面積超過：

1331萬平方米。

按照一個萬達(dá)廣場建面10萬方的標(biāo)準(zhǔn)，理論上領(lǐng)地可以蓋133座萬達(dá)廣場。首富王先生拼死累活30年也不過才弄了323座萬達(dá)廣場，領(lǐng)地劉氏有驕傲的資本。

其實(shí)沒怎么做過商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的領(lǐng)地沒想對標(biāo)萬達(dá)，而是盯著住宅開發(fā)的一眾大佬。

2019年銷售面積排行榜中，領(lǐng)地位于第87位，屬于百強(qiáng)房企的尾部。

而對照上市房企百強(qiáng)的土儲面積來看，前30-40強(qiáng)房企的土儲面積大部分在1000萬-2700萬方之間，也就是說以領(lǐng)地集團(tuán)的土儲面積完全夠格躋身前40強(qiáng)房企。

在同等規(guī)模房企中，領(lǐng)地隱隱還有“帶頭大哥”的架勢。百強(qiáng)房企中僅僅落后領(lǐng)地3個身位排名90強(qiáng)的上坤集團(tuán)只有360萬方土儲，截至?xí)r間同樣是2020年2月底。

土儲就像肥的流油的五花肉，要端上桌還得足夠的資金來開發(fā)，否則只能淪為他人的“盤中餐”。

以2019年271.4萬方的銷售面積來測算，領(lǐng)地的土地儲備倍數(shù)約為4.9，與中海、恒大、金地、龍湖相差無幾。這一方面顯示領(lǐng)地的確土儲豐厚，另一方面也說明其銷售力度欠缺。

從克爾瑞數(shù)據(jù)來看，今年一季度領(lǐng)地操盤金額僅完成37.4億元，大致可以佐證。

其實(shí)領(lǐng)地一直是高周轉(zhuǎn)的擁躉，從第一個住宅項(xiàng)目“樂山匯豐花園”到目前手上最大的單體項(xiàng)目“西昌領(lǐng)地蘭臺府”，領(lǐng)地都在“快”字訣上下功夫。特別是西昌領(lǐng)地蘭臺府土地成本本已偏高，而領(lǐng)地又將項(xiàng)目物業(yè)價格繼續(xù)下調(diào)，導(dǎo)致最后項(xiàng)目毛利率僅有17.9%，原因還是在于“高周轉(zhuǎn)”的內(nèi)在壓力。

為了高周轉(zhuǎn)，領(lǐng)地甚至專門推出了一個獎項(xiàng)：

領(lǐng)地集團(tuán)最快開盤獎

一旦獲得這個獎項(xiàng)則代表著無上光榮，既有有機(jī)會登上全集團(tuán)工作會議的領(lǐng)獎臺，又能“為集團(tuán)高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略思想樹立良好的模仿榜樣”

基本盤決定了領(lǐng)地只能采取“高周轉(zhuǎn)”的玩法。早年間劉氏三兄弟，四散海內(nèi)，一南下兩廣，一北上新疆，一偏居西南，到如今全國版圖涉及20余城，分散且失衡，而且多為三四線城市甚至四五線小城鎮(zhèn)。城市量級決定了領(lǐng)地套用碧桂園的高周轉(zhuǎn)打法才是最優(yōu)解。

道理都懂，可是實(shí)踐起來總是感覺缺點(diǎn)什么。

“缺人?！钡禺a(chǎn)獵頭是這個世界上除了CFO以外最了解房企的一群人。

很快，確切地說是2019年底，另一家“高周轉(zhuǎn)”的宇宙級房企恒大向領(lǐng)地輸送了一位高端人才：

前恒大副總裁許曉軍加盟領(lǐng)地集團(tuán)，任地產(chǎn)總裁。

正是許曉軍的加盟再一次重燃領(lǐng)地千億的雄心與斗志，雖然他們從前走過許多彎路。

03 為了哄金科“上船”曾借錢給金科

高周轉(zhuǎn)這柄利器，也有卷刃的時候。

關(guān)于安全事故，領(lǐng)地集團(tuán)在招股書中做了2句話的聲明，第一句話是：

我們自己沒發(fā)生過任何重大安全事故，沒人傷亡，也沒賠過錢。

第二句話是：

曾經(jīng)有過兩起施工承包商引起的嚴(yán)重傷亡事故，但對我們的業(yè)務(wù)沒什么嚴(yán)重影響，也沒有人來索賠。

這兩起事故相距不遠(yuǎn)，據(jù)住建部網(wǎng)站披露，第一起發(fā)生于2018年12月17日，位于四川省雅安市雨城區(qū)蘭臺府項(xiàng)目發(fā)生重傷害事故，死亡2人。

蘭臺府項(xiàng)目建設(shè)單位為雅安領(lǐng)悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2017年3月22日，是領(lǐng)地集團(tuán)二級子公司。

時隔月余，2019年1月6日，四川省樂山市市中區(qū)蘭臺府二期項(xiàng)目發(fā)生高處墜落事故，死亡1人。該項(xiàng)目由樂山領(lǐng)悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)，領(lǐng)地集團(tuán)間接持有該公司60%的股份。

蘿卜快了不洗泥，連續(xù)發(fā)生嚴(yán)重安全事故之外，領(lǐng)地的各項(xiàng)違規(guī)操作也時有曝光。

在大本營成都，領(lǐng)地旗下全資子公司成都漢景實(shí)業(yè)有限公司曾于2018年8月因擅自占用城市道路打圍施工，被成都市城管委行政處罰。

同月，宜昌“領(lǐng)地天嶼”項(xiàng)目因在銷售過程中，修改合同格式條款，免除自身法定義務(wù)，加重購房人責(zé)任被宜昌市政府作出責(zé)令立即整改、對企業(yè)違規(guī)行為予以信用扣分的處理決定。

此外，諸如成都“領(lǐng)地海納時代”項(xiàng)目銷售過程中涉嫌偷稅漏稅及違規(guī)收取“茶水費(fèi)”等行為也受到監(jiān)管部門的處罰。

建筑施工與項(xiàng)目銷售是領(lǐng)地“違規(guī)”高發(fā)的兩大領(lǐng)域，原因就在于領(lǐng)地的開發(fā)實(shí)力尚不足以支撐其龐大的項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)。

于是，尋求頭部房企的合作開發(fā)自然擺上領(lǐng)地的議程之中。為了“高周轉(zhuǎn)”，領(lǐng)地甚至在資金鏈極為緊張的情況下借錢給金科，只為邀約對方參與項(xiàng)目的合作開發(fā)。

最近三年期，唯有2018年有一筆來自聯(lián)營公司股東的利息收入，雖然在招股書中領(lǐng)地并沒有披露該股東名稱，但穿透聯(lián)營公司股權(quán)后可以發(fā)現(xiàn)該股東為金科地產(chǎn)。

這是一個位于成都雙流機(jī)場附近的住宅項(xiàng)目，案名成都博翠粼湖，

天眼查顯示，該項(xiàng)目的開發(fā)公司成都金凱盛瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由成都金科持股50.26%，領(lǐng)地集團(tuán)間接持股49%。

雖然領(lǐng)地只是小股東，但為了確保項(xiàng)目開發(fā)，領(lǐng)地曾向另一股東金科貸款，僅2018年利息收入就達(dá)1357萬元，而2018年末領(lǐng)地的現(xiàn)金也不過才8億元而已。