在燕郊，閑置率最高的房子是大戶(hù)型。有的小區(qū)里面，大戶(hù)型的單元或整棟樓，住戶(hù)就很少。

奇怪的是，這里沒(méi)住人、沒(méi)出租、也沒(méi)掛出來(lái)買(mǎi)。有的房子還保持在購(gòu)買(mǎi)時(shí)的毛坯狀態(tài)。

不言而喻，這些業(yè)主買(mǎi)房子主要是用來(lái)作為資產(chǎn)投資的。

既然是投資，目的當(dāng)然是希望房子增值。但是，十年過(guò)去了，增值的情況又怎樣呢？

一個(gè)朋友在燕順路邊上一個(gè)比較好的小區(qū)，購(gòu)了一套一百三十多平米的三居室，2011年的一手房。購(gòu)買(mǎi)單價(jià)1萬(wàn)不到，約1萬(wàn)每平米，總價(jià)約140萬(wàn)。沒(méi)住、沒(méi)租、也沒(méi)賣(mài)。

前不久，他粗略算了算這十年里面，在這套房子上面直接和間接地投入了多少錢(qián)。算完賬之后，心里就不踏實(shí)了。

先說(shuō)四十二萬(wàn)首付。這42萬(wàn)是十年前直接放到房子里面的，沒(méi)有動(dòng)，也沒(méi)有再生。在里面一放就是十年。

他是這樣算的：如果這個(gè)42萬(wàn)放在其它地方，只按5厘的利息計(jì)算，十年的時(shí)間，怎么樣也能變到六十多萬(wàn)，甚至更多。也就是說(shuō)，滿(mǎn)十年的時(shí)候，實(shí)際支付的首付款不止是42萬(wàn)，而是60多萬(wàn)。

再說(shuō)九十八萬(wàn)等額本息貸款， 每個(gè)月一萬(wàn)一還進(jìn)去，十年已經(jīng)還清，約一百三十多萬(wàn)。

朋友這樣計(jì)算的：給銀行還房貸，并不是還了一百三十萬(wàn)就是一百三十萬(wàn)。它是在一個(gè)時(shí)間軸上的動(dòng)態(tài)支出，你還的130萬(wàn)，其實(shí)不止130萬(wàn)，

換句話說(shuō)，假如你沒(méi)有買(mǎi)這套房子，你每月到銀行存一點(diǎn)一萬(wàn)塊錢(qián)，十年一共存了約一百三十萬(wàn)進(jìn)去，那么這時(shí)候，你除了要拿回本金，還應(yīng)該結(jié)算這十年的利息。這個(gè)利息按年利率3.5%，復(fù)利計(jì)息的話，也有12萬(wàn)多。也就是說(shuō)，還進(jìn)去的并不是130多萬(wàn)，而是140多萬(wàn)。

本金和月供實(shí)際是60萬(wàn)加140萬(wàn)，總投入是200萬(wàn)以上，另外，十年的物業(yè)費(fèi)及其它不可預(yù)料費(fèi)用也要大幾萬(wàn)。

把以上直接和間接投入的費(fèi)用加起來(lái)（60+140+10），就是210萬(wàn)以上了。

一百三十多平米的房子，滿(mǎn)十年，總投入是二百一十多萬(wàn)。用總投入除以面積，單位面積的成本已經(jīng)不是當(dāng)初的1萬(wàn)塊，而是1萬(wàn)5千每平米了。

他這樣的算法，我覺(jué)得很有道理。現(xiàn)在很多人都會(huì)忽視首付款和月供里面的間接投入。總會(huì)認(rèn)為，我當(dāng)時(shí)買(mǎi)價(jià)是一萬(wàn)，現(xiàn)在賣(mài)到了一萬(wàn)五，賺了一半。卻忽略了時(shí)間成本的增加。

時(shí)間越長(zhǎng)，實(shí)際成本越高，這套房產(chǎn)投資值不值？先看三個(gè)方面:

一、這個(gè)過(guò)程中房子的使用價(jià)值發(fā)揮起來(lái)沒(méi)有？

二、人民幣眨值速度的快慢。

三、房?jī)r(jià)是不是一直上漲？上漲速度比時(shí)間成本增加的速度，是快還是慢？

還有一個(gè)重要問(wèn)題是很多人不愿意去考慮，或者是意識(shí)不到的。那就是，房屋雖然具有資產(chǎn)屬性，但仍然是消費(fèi)品，土地有使用權(quán)年限，房子有建筑設(shè)計(jì)年限，樓房的使用功能在不斷哀減，隨著使用時(shí)間的延長(zhǎng)，其資產(chǎn)屬性會(huì)最后歸零。

以上算法，希望能夠?qū)δ阗?gòu)置房產(chǎn)起到指導(dǎo)作用。

文章后面的那個(gè)字體加粗的重要問(wèn)題，讀明白了會(huì)對(duì)你正確認(rèn)知你家房子的資產(chǎn)價(jià)值取到重要作用。因?yàn)?0年后，有的房子會(huì)分文不值。

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