來源:中國青年報客戶端

中國青年報客戶端北京11月2日電（中青報?中青網(wǎng)記者 李若一）住房通常是普通家庭單筆支出最大的消費，然而普通消費者相關(guān)知識比較缺乏，商品房交易問題復(fù)雜化，導(dǎo)致買賣商品房過程中經(jīng)常發(fā)生消費糾紛。今天，中國消費者協(xié)會（以下簡稱“中消協(xié)”）發(fā)布商品房投訴情況專題報告，根據(jù)投訴情況梳理出商品房存在的五大問題，并進(jìn)行消費提示。

房屋質(zhì)量：質(zhì)量不過關(guān)，暗藏玄機(jī)不勝防

中消協(xié)指出，在房屋質(zhì)量方面消費者投訴的主要問題有五方面：一是房屋質(zhì)量差，墻體及天花板開裂，地基下沉，屋面漏水滲水，管道滲漏不通等；二是精裝修房暗藏玄機(jī)，如用材不實，高端宣傳、低標(biāo)配置，工藝粗糙、質(zhì)量不過關(guān)等；三是隱蔽工程偷工減料，使用次品材料等；四是水電管線布設(shè)不規(guī)范，使用不合格、劣質(zhì)材料等。同一小區(qū)工程質(zhì)量相仿，出現(xiàn)質(zhì)量問題時容易引發(fā)群體投訴；五是房屋有質(zhì)量問題不及時維修或維修質(zhì)量差。

例如， 2020年9月6日，廣州某品牌樓盤60多名業(yè)主集體聯(lián)名向廣州市消費者委員會反映小區(qū)內(nèi)剛收樓的樓盤水管存在嚴(yán)重生銹問題。水管銹蝕會影響用水安全，也會極大縮短水管正常使用壽命，構(gòu)成房屋質(zhì)量隱患。

有部分業(yè)主自行雇人更換戶內(nèi)水管，卻發(fā)現(xiàn)依照開發(fā)商提供的戶內(nèi)給排水布置示意圖卻沒能挖到入戶的主水管。業(yè)主們多次通過物業(yè)與開發(fā)商交涉，質(zhì)疑工程質(zhì)量，要求提供分戶驗收表、水管材料檢測報告及隱蔽工程驗收等有關(guān)文件，并更換生銹的水管。開發(fā)商一直未正面回應(yīng)，只是授權(quán)物業(yè)公司解釋水管生銹為正常物理現(xiàn)象。

廣州消委會介入調(diào)解后，采取了企業(yè)約談、媒體曝光等方式層層推進(jìn)，督促開發(fā)商回應(yīng)和處理，2021年3月26日雙方達(dá)成和解。

中消協(xié)提示，當(dāng)房屋出現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格和嚴(yán)重質(zhì)量問題，影響消費者居住時，消費者可以要求解除合同并主張開發(fā)商賠償損失。當(dāng)房屋出現(xiàn)滲水、空鼓等非嚴(yán)重質(zhì)量問題時，保修期內(nèi)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù)并對造成的其他損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

房屋價格：價外加價，變相抬高售房價

在房屋價格方面，消費者投訴的主要問題有：買房被要求購買裝修包、升級包等費用，變相提高房價。一些搖號熱銷樓盤的置業(yè)顧問隱晦告訴購房者，不買“裝修升級包”就無法簽訂購房合同；隨意收取房價外費用，如團(tuán)購費、排號費、改造費、開戶費等；混淆定金、訂金、意向金等。有的開發(fā)商銷售時收取誠意金，選房時未經(jīng)消費者同意將誠意金轉(zhuǎn)為定金并開具專用收據(jù)。發(fā)生糾紛時以定金不退為由拒絕退款。

例如，2021年9月6日，安徽省宿州市靈璧縣消保委接到消費者陳女士投訴，稱其到靈璧縣某房產(chǎn)項目看房，銷售員口頭宣傳該小區(qū)初中部是六中的學(xué)區(qū)房，經(jīng)消費者再三確認(rèn)，決定購買并繳納兩萬元認(rèn)籌金，之后又在銷售員的引導(dǎo)下轉(zhuǎn)為認(rèn)購。7月22日教育局出臺學(xué)區(qū)劃分文件，該房產(chǎn)初中部是另一學(xué)校，不符合當(dāng)初承諾。消費者于7月30日找銷售員退房，銷售員堅稱是六中學(xué)區(qū)，消費者要求將六中是該小區(qū)學(xué)區(qū)加入合同，銷售員不同意，消費者要求房地產(chǎn)公司退房退定金。接到投訴后，經(jīng)工作人員調(diào)解，經(jīng)營者退還消費者購房定金兩萬元。

中消協(xié)指出，商品房買賣中，開發(fā)商經(jīng)常以認(rèn)籌金、誠意金、排號費等各種名義提前收取消費者費用，然后通過合同將其轉(zhuǎn)化為定金，限制消費者解除合同的權(quán)力，使消費者權(quán)益遭受損害。消費者要注意查看相關(guān)票據(jù)和合同內(nèi)容，防止交費名目發(fā)生變化。

售樓宣傳：隱瞞夸大，違規(guī)誘導(dǎo)購房人

在售樓宣傳方面，消費者投訴主要問題有：一是隱瞞房屋性質(zhì)，違規(guī)誘導(dǎo)消費者交易，比如隱瞞限售房情況（限售期內(nèi)不能過戶）、公寓房的產(chǎn)權(quán)年限（大多為40年）等，損害消費者權(quán)益；二是通過圖片文字、現(xiàn)場展示、口頭承諾等形式作虛假宣傳、虛假承諾；三是以協(xié)助辦理貸款為名誘導(dǎo)不具備條件的消費者購房；四是隱瞞重要不利因素，未充分履行告知義務(wù)，比如周邊設(shè)施情況等；五是夸大宣傳房屋的有利條件，誘導(dǎo)交易，比如學(xué)區(qū)房、交通條件等。

中消協(xié)指出，消費者有權(quán)知悉所購房屋的真實情況，包括房屋本身、配套設(shè)施及周邊規(guī)劃?！斗康禺a(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》明確了房地產(chǎn)廣告內(nèi)容不得含有升值或者投資回報的承諾、不得以項目到達(dá)某一具體參照物的所需時間表示項目位置、不得違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定、對規(guī)劃或者建設(shè)中的市政條件作誤導(dǎo)宣傳。對于房屋交易，消費者應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身信貸條件合理安排，不符合信貸條件的，切勿輕信開發(fā)商或中介協(xié)助成功辦理貸款的承諾。

合同履行：花式違約，各種理由拒擔(dān)責(zé)

在合同履行方面，消費者投訴主要問題有：一是交付的房屋與樣板房、樓書宣傳等不一致。如房屋層高變低、多出橫梁等；二是房屋面積縮水，與合同約定面積不符；三是開發(fā)商延遲交房，拒不承擔(dān)違約責(zé)任；四是交房后，不能及時協(xié)助業(yè)主辦理過戶；五是綠化帶、健身區(qū)等未隨房交付或改為其他用途，如游泳池變停車位等；六是利用補(bǔ)充協(xié)議、特別約定等方式推行不公平格式條款。

例如，2019年11月安徽滁州天長市消費者潘先生在天長市某房產(chǎn)公司訂購一套房屋，訂購房屋的同時還簽訂了無理由退房協(xié)議，協(xié)議書規(guī)定購房人自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協(xié)議書》之日起至辦理入住手續(xù)前的任何時間，購房人享有無理由退房的權(quán)利。2019年11月自潘先生簽訂合同后，房產(chǎn)公司卻一直不能正式網(wǎng)簽，故于2020年11月9日申請無理由退房。房產(chǎn)公司卻以各種理由遲遲不予以退款，2021年6月潘先生投訴到天長市消費者權(quán)益保護(hù)委員會。市消保委接訴后立即安排專人調(diào)查，消費者投訴屬實。經(jīng)消保委工作人員溝通調(diào)解，最終達(dá)成一致意見：被訴房產(chǎn)公司安排專人處理退款事宜，7月下旬消費者收到退房款64萬余元。

中消協(xié)提示，依法履約、合格交付，是經(jīng)營者的應(yīng)盡義務(wù)。相對于消費者而言，開發(fā)商屬于強(qiáng)勢一方。一些開發(fā)商利用定金等方式先行固定消費者，再通過補(bǔ)充協(xié)議等 “繞開”示范合同強(qiáng)迫消費者接受其單方擬定的不公平格式條款，排除、限制消費者權(quán)利，加重消費者責(zé)任，減輕、免除經(jīng)營者責(zé)任，消費者要么接受不公平條款，要么損失定金，陷于兩難境地，對此應(yīng)予嚴(yán)厲制裁。

房屋中介：弄虛作假，魚龍混雜要當(dāng)心

在房屋中介方面，消費者投訴的主要問題有：一是一些房屋中介弄虛作假，比如發(fā)布虛假房源信息、房源價格不透明、隱瞞房屋的真實情況等；二是有的存在亂收費現(xiàn)象，比如未告知或未經(jīng)消費者同意收取代辦費、銀行貸款手續(xù)費等；三是有些房屋中介違規(guī)操作，比如泄露買賣雙方個人信息、承諾辦理銀行貸款、代替銀行為買方做資金監(jiān)管、將購房款據(jù)為己有或者挪作它用等；四是有的中介公司及工作人員混淆網(wǎng)簽備案、網(wǎng)簽居間、抵押等概念，誤導(dǎo)購房人，使其支付首付與中介費后無法實現(xiàn)網(wǎng)簽過戶；五是有些利用格式條款侵害消費者合法權(quán)益或未按照合同內(nèi)容履約等。

中消協(xié)提示，在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)如實向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買賣合同的相關(guān)內(nèi)容，并就各方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行如實告知。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人未履行應(yīng)盡義務(wù)，造成消費者損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。