本報(bào)記者楊精神北京報(bào)道

最近，在銀保監(jiān)會(huì)舉辦的監(jiān)管重點(diǎn)業(yè)務(wù)通機(jī)會(huì)上，房地產(chǎn)行業(yè)的融資再次成為市場焦點(diǎn)。

對(duì)于經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等違規(guī)行為，監(jiān)管在政策上層層加碼，并在市場啟動(dòng)了多次現(xiàn)場檢查，而大部分銀行也在有序規(guī)范該領(lǐng)域相關(guān)貸款，審批上新增多種限制。

由于房地產(chǎn)貸款正處于監(jiān)管嚴(yán)查的風(fēng)暴中心，商業(yè)銀行對(duì)該類貸款的限制越來越多，尤其是針對(duì)此前消費(fèi)貸“繞道”購房的通道，多數(shù)銀行都在全力圍堵，加大了購房資金來源和用途兩方面審查。但是，市場上仍有不少助貸機(jī)構(gòu)及銀行合作第三方為購房者貸款進(jìn)行包裝，而這也成為時(shí)下監(jiān)管打擊的對(duì)象。

繞道和圍堵

家住廣州的陳鵬近來正為購房而發(fā)愁，究其原因是向銀行申請(qǐng)的按揭貸款沒有批下來。

“兩周前向銀行提交了申請(qǐng)，可是因?yàn)閭€(gè)人名下有消費(fèi)貸而被拒了?！标慁i表示，以前消費(fèi)貸與住房按揭貸款是不沖突的，而今有消費(fèi)貸的人買房貸款卻受到了限制。

陳鵬告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，他只能再找不同的銀行去嘗試貸款，但是準(zhǔn)備貸款審批材料和一趟趟的奔波也讓他頭疼。

“能明顯感覺到，住房按揭貸款相比以前要嚴(yán)格一些了?！标慁i表示，幾乎所有銀行在看到申請(qǐng)后都會(huì)詢問是否有其他負(fù)債，而這也顯然會(huì)影響到銀行的貸款意愿。

事實(shí)上，陳鵬的遭遇并非個(gè)例，不少有購房意愿卻資金不足的人都有相似的尷尬。

“北上廣等一線城市的房價(jià)較高，很多地段的二手房都屬于非普通住宅。同時(shí)，按照二套房的貸款政策來看，銀行能貸合同交易價(jià)格的20%，自己則要籌到80%的資金，不通過其他方式貸款很難?！标慁i認(rèn)為。

一家股份制銀行人士表示：“通過消費(fèi)貸支付購房首付本來就是違規(guī)行為，也是監(jiān)管此前嚴(yán)查的一個(gè)重點(diǎn)。不少購房者通過消費(fèi)貸將資金套取出來后，用于支付購房首付，此前這種現(xiàn)象比較普遍?！?/p>

“以前購房者會(huì)將資金取現(xiàn)，然后再支付首付，銀行從資金流上很難追蹤。但是，在監(jiān)管政策從嚴(yán)的情況下，部分銀行直接對(duì)該類貸款‘一刀切’，即有消費(fèi)貸的購房者會(huì)有按揭貸款申請(qǐng)降額或被拒的情況?！鄙鲜龉煞葜沏y行人士稱，銀行有理由懷疑消費(fèi)貸會(huì)被用于購房首付，這是按揭貸款被拒的最主要理由之一。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，為了避免購房按揭貸款被拒，一些購房者被迫先從親戚朋友處借首付，待按揭貸款申請(qǐng)之后再向銀行申請(qǐng)消費(fèi)貸償債。通過這種方式，至少能夠保證申請(qǐng)按揭貸款時(shí)名下沒有消費(fèi)貸。

“這條路在深圳的部分銀行行不通?！鄙鲜龉煞葜沏y行人士向記者透露，深圳的部分銀行對(duì)于按揭貸款申請(qǐng)的購房者首付資金也需要審查，除了直系親屬之外，親戚朋友相互借款金額較大的也可能導(dǎo)致按揭貸款被拒。“資金的審查能夠向上追溯三層，其目的在于確定購房首付資金為自有而非外債?！?/p>

一家國有大行零售部負(fù)責(zé)人向記者表示，涉房貸款避免違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域就要“資金來源”和“資金用途”兩手抓?！皞€(gè)人短期負(fù)債和近期購房的關(guān)聯(lián)性很容易看出來，即使銀行對(duì)購房者的消費(fèi)貸申請(qǐng)放款了，一旦被證實(shí)用于購房也有可能被追回?！?/p>

針對(duì)北京地區(qū)的消費(fèi)貸，記者走訪了幾家國有大行網(wǎng)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，為了防止資金被挪用，部分銀行已經(jīng)暫停了消費(fèi)貸取現(xiàn)功能。某國有銀行一家網(wǎng)點(diǎn)理財(cái)經(jīng)理告訴記者，消費(fèi)貸能夠申請(qǐng)額度30萬元，年化利率在3.8%左右，時(shí)間最長可達(dá)3年，唯一的硬性條件是不能直接取現(xiàn)?！般y行會(huì)給辦一張卡，里面有30萬元的額度，支持POS機(jī)等各種支付方式，只能消費(fèi)不能取現(xiàn)。”

嚴(yán)懲經(jīng)營貸違規(guī)

對(duì)于此前購房者而言，不少人鋌而走險(xiǎn)違規(guī)套取經(jīng)營貸購房。一方面，在政策紅利之下，經(jīng)營貸的貸款利率較按揭貸款更低，貸款時(shí)限最長可達(dá)10年，甚至部分銀行能夠先息后本，總賬上更劃算。另一方面，經(jīng)營貸的貸款金額最高通常能達(dá)到1000萬元，這較消費(fèi)貸等其他類型貸款上限要更高，可以通過多貸短時(shí)間減輕資金壓力。

“經(jīng)營貸的合規(guī)審查要比外界說的更加嚴(yán)格。一旦出現(xiàn)問題，銀行也會(huì)被連累?！绷硪患夜煞菪袃?nèi)部人士向記者透露，銀行上半年對(duì)經(jīng)營貸的投放越來越謹(jǐn)慎，審查重點(diǎn)放在了企業(yè)經(jīng)營和資金用途兩個(gè)方面。

據(jù)該內(nèi)部人士介紹，企業(yè)經(jīng)營貸投放的前提是申請(qǐng)企業(yè)必須要有正常的企業(yè)經(jīng)營，而銀行也會(huì)對(duì)辦公場地進(jìn)行實(shí)地考察，了解相關(guān)的業(yè)務(wù)情況。“銀行投放經(jīng)營貸并非只要是企業(yè)就會(huì)投放，而是要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)來定。這也讓經(jīng)營貸被拒的情況越來越多。”

同時(shí)，該內(nèi)部人士認(rèn)為，按照監(jiān)管的要求，超過一定金額的資金銀行并非直接打到企業(yè)的賬戶，而是需要采取受托支付的形式，并對(duì)資金的用途嚴(yán)格把控。“企業(yè)貸款需要有交易背景和資金用途兩個(gè)方面，如果虛構(gòu)是會(huì)涉及到騙取貸款犯罪的?！?/p>

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前一些貸款中介或助貸機(jī)構(gòu)仍在市場上大行其道，這些機(jī)構(gòu)能夠幫助個(gè)人套取經(jīng)營貸挪用購房，而銀行對(duì)此視而不見。

“向銀行申請(qǐng)經(jīng)營性貸款有瑕疵也沒問題，我們是銀行的合作方，這種一看就知道錢是用于買房的，是需要內(nèi)部打點(diǎn)關(guān)系的?！币患曳慨a(chǎn)中介人士向記者坦言。

該房產(chǎn)中介人士表示，能夠提供申請(qǐng)經(jīng)營貸的各種幫助，經(jīng)營貸審批下來的年化利率能在3.85%左右，而中介視情況收取1%～2%的服務(wù)費(fèi)用?！百J款資金審批下來后會(huì)跨行在多個(gè)賬戶中周轉(zhuǎn)，這也能提高安全性?！?/p>

針對(duì)記者詢問是否會(huì)被銀行拒貸，該房產(chǎn)中介人士直言：“我們會(huì)對(duì)貸款進(jìn)行包裝，而銀行內(nèi)部也有人，能夠避免一些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)?！?/p>

一位監(jiān)管人士對(duì)記者表示：“中介機(jī)構(gòu)對(duì)貸款進(jìn)行包裝后具有很高的隱蔽性，這讓監(jiān)管在查處違規(guī)時(shí)也增加了難度。目前監(jiān)管對(duì)銀行的數(shù)據(jù)進(jìn)行把控，對(duì)于一些異常情況具體檢查?！?/p>

銀保監(jiān)會(huì)副主席梁濤也公開提及，在對(duì)房地產(chǎn)融資排查中發(fā)現(xiàn)，一些中介機(jī)構(gòu)協(xié)助包裝貸款材料、提供過橋資金，協(xié)助借款人繞過銀行審批條件。

“對(duì)于確認(rèn)挪用經(jīng)營貸的借款人，不僅要壓縮授信額度、收回貸款，還將報(bào)送征信系統(tǒng)，提高挪用貸款的違規(guī)成本?！绷簼硎?，會(huì)將防止經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)作為常態(tài)化監(jiān)管工作。

“對(duì)于貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管政策越來越嚴(yán)，而貸款中介和第三方可能會(huì)是一個(gè)重點(diǎn)?！鄙鲜鰢写笮腥耸空J(rèn)為，目前最大的問題是助貸第三方和中介企業(yè)性質(zhì)上并非金融機(jī)構(gòu)，銀保監(jiān)系統(tǒng)約束力有限。可行的辦法只能從銀行角度來制定一系列的規(guī)章制度。