我是沈淑。擁有多年的深圳房地產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗，不斷關(guān)注深圳地區(qū)的房地產(chǎn)市長/市場信息。熟悉購房政策、購房戰(zhàn)略、學(xué)區(qū)住房信息。歡迎關(guān)注和交流。

以下深圳購房答疑內(nèi)容，來自微信公眾號“深叔說房”的粉絲精選提問：

提問：深叔，你好，準(zhǔn)備購買深圳灣的雙拼房，請問兩千萬的房子需要準(zhǔn)備多少首付資金呢？月供大概要多少？我們夫妻自己有名額，父母也有名額，請問用誰的更好？有沒有什么講究？

深叔：你好，針對購房者的情況，有以下建議：1.深圳灣地段不錯，購買這些豪宅地段的房子，其他因素都可以暫且不考慮。2.用不同人的購房名額可能影響貸款年限，用父母名額可能只能貸款十年。3.深圳灣雙拼房的首付最低是600萬，戶型不同，月供也有差異。4.很多人購買雙拼房是為了長期自住，雙拼房可以單獨(dú)抵押，需要的話可以抵押一套，建議儲備六成以上的首付資金。5.選籌建議關(guān)注包括產(chǎn)業(yè)、學(xué)位，不建議只關(guān)注產(chǎn)品功能。

提問：深叔，你好，名下有套自住房，貸款買的，還剩8年，今年手上有些存款，會有違約金嗎？要提前還款要怎么處理呢？

深叔：你好，關(guān)于二手房提前還貸應(yīng)該怎么處理，此時銀行會給出借款人是否縮短還款期限的選項，如果要節(jié)約利息，借款人可以選擇縮短期限，另外借款人可以向銀行請求改變還款方法。關(guān)于按揭購房提前還款違約金怎么算的問題，提前還貸需要支付違約金，這個金額由貸款銀行決定，各自有不同，比如招商銀行不滿一年，收取不低于實際還款額三個月的利息、滿一年的收取不低于實際還款額一個月的利息；農(nóng)業(yè)銀行貸款不滿一年提前還款，按照本金乘以月利率的方式收取，貸款滿一年后提前還款，如果之前沒有任何提前還款記錄，則不收取違約金，如果已經(jīng)提前還款過一年后再申請則不收違約金等等。具體深圳買房建議，詳見內(nèi)部分享。

提問：深叔，你好，光明和沙井怎么樣，感覺這些區(qū)域是因為熱度炒起來的呢？炒起來的區(qū)域是不是配不上它現(xiàn)有的房價？

深叔：你好，這兩個區(qū)域靠的就是光明科學(xué)城和國際會展城兩個高端產(chǎn)業(yè)集群帶來的預(yù)期和概念，目前深圳的中心就業(yè)區(qū)仍然是南山板塊，而光明和沙井都離得比較遠(yuǎn)，而距離遠(yuǎn)就意味著注定支撐不起高房價，一旦沒有高端產(chǎn)業(yè)落地，所有的預(yù)期和概念都將化為泡沫。目前光明這里大部分都是制造業(yè)，高端技術(shù)少，就算有交通優(yōu)勢也難以支撐其房價，承受不了暴擊；而人們對于沙井的預(yù)期大多都來源于會展中心、海上田園和國際會展城，一方面從土地規(guī)劃中不能看出仍然是制造業(yè)主導(dǎo)，而不是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；另一方面海上田園和國際會展城的建設(shè)周期太長；并且目前購房者在沙井買的都是老城區(qū)，而這類房子很難跟著新城一起，因此，沒有高新產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃周期太長，炒的都是二手房這三點(diǎn)就注定了沙井也難以支撐。除此之外，還有學(xué)位房風(fēng)險太大，各區(qū)域發(fā)展?jié)摿ξ闯啥〝?shù)，高價購入還是需要謹(jǐn)慎考慮。具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見知識星球內(nèi)部分享。

提問：深叔，你好，在福田有一個小公寓，據(jù)說是有紅嶺小學(xué)的學(xué)位的，但是這個公寓無法滿足自住，請問我是在安托山租房還是買房呢？買房的話預(yù)算是1000萬，請問我應(yīng)該怎么選？

深叔：你好，從資金成本來看，租房劃算。1000萬的預(yù)算，貸款30年，前期需要?dú)w還利息，第一年的利息就是30萬，而深圳的租金回報率是1%-1.5%，租房成本更少。如果是從投資角度看，買房更合適。租房是消費(fèi)行為，買房是投資行為，買房可以抵抗通貨膨脹。長期來看，還是建議買房。人的想法是會改變的，租房可能一時輕松，但很多人最后的想法都是安居樂業(yè)，建議自己仔細(xì)考慮一下，如果資金有其他有穩(wěn)定收益的出處，并且確保公寓有學(xué)位，也可以暫時租房住。