新冠疫情使世界經(jīng)濟遭受重創(chuàng)，許多國家經(jīng)濟陷入負增長。

2021年4月29日，土耳其伊斯坦布爾。圖|IC photo

2020年，土耳其伊斯坦布爾房價漲幅全球第一，房價上漲了23.3%。加拿大渥太華-加蒂諾地區(qū)和哈利法克斯位列第二和第三，漲幅分別為18.7%和16.3%。進入2021年，房價上漲的熱潮繼續(xù)在更多國家和地區(qū)蔓延。

全球房價逆勢暴漲，背后黑手到底是誰？

文丨崔赫翾 瞭望智庫觀察員

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1 逆勢堅挺的房價

房價漲落向來能牽動全球神經(jīng)。

一年前《經(jīng)濟學人》曾預測，2020年全世界的房價通脹將放緩至2.5%，價格普遍下跌的可能性為25%；

2021年3月25日，加拿大溫哥華。圖|IC photo

2020年初新冠肺炎疫情席卷全球，加拿大抵押貸款和住房公司當時作出預測表示，加拿大房價將下跌至少18%。

然而，看起來言之鑿鑿的預測并未成真，事情卻朝向另一個極端發(fā)展——

2020年，全球房價增速創(chuàng)下新高，全球56個主要國家中有89%的國家房價出現(xiàn)上漲，房價平均上漲5.6%，并且有10個國家的房價漲幅超過10%。

從全球城市房價上漲排行榜來看，土耳其伊斯坦布爾以23.3%的上漲率躍居榜首。當?shù)匾黄胀ň用褡≌瑓^(qū)，房價和2019年比已經(jīng)漲了一倍。就算是高端樓盤，也難逃漲價魔咒，博斯普魯斯海峽沿線黃金地段的獨棟別墅，盡管房價不斷上揚，只要有人愿意出售，很快就能交易。

進入2021年，房價上漲的熱潮繼續(xù)蔓延。

2021年3月，加拿大共售出7萬多套房屋，比去年同期高出76%，價格也較去年同期上漲了31.6%。雖創(chuàng)下了有史以來最快增速，庫存房源卻開始引人擔憂。過去加拿大平均市場庫存房源月數(shù)為5個月，而目前待售庫存房源僅剩1.7個月，所剩房源寥寥無幾，接下來可能一房不剩。

澳大利亞在今年3月份房價環(huán)比上漲2.8%，創(chuàng)下近33年以來最快單月上漲紀錄；其中悉尼以3.7%的漲幅領跑。有的房屋上線僅一周，就有36個買家詢價。

韓國房價也是水漲船高。首爾江南區(qū)的重建規(guī)劃區(qū)內，一套使用面積為131平方米有著45年屋齡的公寓，售價一度突破40億韓元，約合人民幣2300萬元，較前一個月漲了200萬元人民幣。

然而，高價并沒有打消購房者的熱情。2020年8月，首爾一處公寓樓盤預售時，數(shù)萬人前來搶購，競爭比例高達340:1。令人不禁想到，兩年前首爾一座能容納1600多戶的新小區(qū)在預售的時候，竟吸引了10萬人搶購。

房價暴漲、民眾生活壓力陡增，韓國總統(tǒng)文在寅在2021年的新年致辭中對高房價向民眾道歉。但道歉似乎沒有起到多大作用，2021年第一季度，仁川、京畿道等地公寓交易價上漲約5%，部分城市的漲幅甚至超過首爾10倍。因房價居高不下，首爾一些購房者退而求其次，選擇了首爾周邊的衛(wèi)星城或其他城市。

另一邊，美國樓市同樣瘋狂。

2020年6月，美國“封城令”松動，全美房價一下就較上個月上漲21%，創(chuàng)下1968年以來的最大月度漲幅。7月，美國二手房銷售量飛速攀升至586萬戶，環(huán)比增長25%，創(chuàng)2006年底以來最高水平。

美國樓市瘋狂到什么程度？因為排隊看房要等上三四天的時間，一些購房者看過戶型圖與實景照片，就迫不及待地付款入手了。

此外，還有新西蘭和英國：2020年，新西蘭房價上漲了19%；英國住房按揭貸款機構Nationwide的數(shù)據(jù)顯示，英國房價在2020年12月份同比上漲了7.3%，創(chuàng)下了近6年來最大的漲幅。

縱觀全球，受新冠肺炎疫情影響，經(jīng)濟受重創(chuàng)，房價卻飛漲，什么道理？

2 全球央行“大放水”

其實，這與全球范圍寬松的貨幣政策密切相關。

2020年，為了抵抗疫情對于本國經(jīng)濟的沖擊，各國央行默契地以史無前例的速度擴張基礎貨幣，即“放水”。彭博社數(shù)據(jù)顯示，去年全球四大央行（美聯(lián)儲、歐洲央行、英國央行和日本央行）在量化寬松政策上就投入了超過5.6萬億美元（約36萬億元人民幣）。

美國華盛頓特區(qū)，美國聯(lián)邦儲備委員會大樓。圖|人民視覺

2020年3月，歐洲央行已經(jīng)宣布2020年底前額外增加1200億歐元資產購買計劃，同時使用流動性工具以及靈活銀行業(yè)監(jiān)管等措施，為歐元區(qū)注入額外流動性。就在同一個月，歐洲央行宣布7500億歐元緊急資產購買計劃。到了年底，隨著第二波封鎖措施導致歐元區(qū)經(jīng)濟復蘇承壓，歐洲央行宣布維持三大關鍵利率不變，并再度將緊急抗疫購債計劃規(guī)模擴大5000億歐元。

根據(jù)美聯(lián)儲公布的數(shù)據(jù)估算，2020年美國貨幣增量約為11萬億美元，去年一年美國印鈔量就占美元總量的34%。

一方面，通過利率政策和大規(guī)模量化寬松措施，壓低長期抵押貸款利率，在利率低的情況下，人們會增加借貸量，借更多的錢，因為借錢的成本低。同時因為手中現(xiàn)金更多，也會刺激購買和消費。

另一方面，民眾在對“放水”引發(fā)的貨幣貶值感到恐慌時，大部分人囤積自認為最能保值的資產。以房產為代表具有的保值增值性的實物資產就成了人們的首要選擇。

以美國為例。據(jù)美國勞工部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，美國的失業(yè)率在新冠肺炎疫情暴發(fā)后一直居高不下。2020年4月美國非農就業(yè)崗位減少2050萬個，當月美國失業(yè)率環(huán)比飆升至14.7%，為上世紀30年代經(jīng)濟大蕭條以來最高值。

就在此前一個月，為了應對疫情影響下的流動性問題，美國聯(lián)邦儲備委員會推出了無限量的量化寬松（QE）計劃，并宣布增加4萬億美元的流動性。兩天之后，美國國會又通過2萬億美元的財政刺激方案。

源源不斷的資金進入市場，通過紓困資金、失業(yè)救濟金、股市增長、企業(yè)薪資保護項目等方式到了普通國民的手中。

一個普通沃爾瑪收銀員，如果失業(yè)，每個星期可以拿到1000美元的救濟金，這比正常工作的工資都要高，民眾購買力不減反增。

賦予民眾購買力的同時，在寬松貨幣政策的利好之下，房貸利息變得非常低。

除了美國抵押貸款銀行協(xié)會（MBA）錨定的30年固定抵押貸款利率達到歷史新低值3.08%，在實際貸款操作中，對許多歷史信譽較強的機構客戶，抵押貸款利率甚至能夠達到2.75%這樣前所未有的低值，很多人突然發(fā)現(xiàn)，月供比房租還要低，那為什么要租房呢？

對于英國來說，房價上漲可以歸結為惠民房產政策——減免部分購房印花稅。

按照這一政策，在英格蘭和北愛爾蘭地區(qū)，英國政府將把購房印花稅的起征點從原來的12.5萬英鎊暫提至50萬英鎊，房產價格中50萬英鎊以下的部分無需繳納印花稅。以英國平均購房價格23.2萬英鎊（204萬元人民幣）計算，購房者可節(jié)省大約2140英鎊（1.9萬元人民幣）。政策使圍繞首都倫敦等超大型城市的通勤區(qū)，更是出現(xiàn)了房地產搶購熱潮。

3 原材料也在上漲

在寬松的貨幣政策導致多國利率下降至歷史最低水平的大背景下，不只房產，股票、黃金、比特幣等多種資產價格普遍上漲，建材價格也不例外，而建筑成本的增加也帶動了房價的上漲。

商品房售價的基本構成成本最大的除了地價，就是土建安裝成本。

主體工程其中鋼筋/混凝土量占主體成本的80%左右，而鐵是鋼筋的原材料。

電線、中央空調、成品房配備電器的大量配件原材料都是有色金屬。

此外，石油是所有化工產業(yè)的基礎原材料，石油價格一路上揚，最終將傳導至整個化工產業(yè)鏈，以至于下游的涂料：樹脂、乳液、鈦白粉、固化劑、顏料等價格連續(xù)瘋漲。

2020年，作為全球房價漲幅最大的國家，土耳其國內的建筑成本指數(shù)增長率達到22.99%。新西蘭原材料的供應情況撲朔迷離，工人也十分短缺，很多開發(fā)商的施工進度已經(jīng)達到極限。

2020年10月28日，美國華盛頓，工人用木板封閉沿街辦公樓和店鋪。圖|人民視覺

對于美國來說，木材價格一定程度上影響了美國樓市。

過去一年來，由于疫情期間鋸木廠工人人手短缺，導致加利福尼亞的紅木和南方的黃松無人砍伐，此外，美國與加拿大之間的貿易爭端也影響了木材供應。市場上出現(xiàn)了木材供應不足的情況，使其價格一度達到每千板英尺（1板英尺為1英尺長、1英尺寬且1英寸厚的木材體積）1326.70美元的歷史高點，是一年前價格的四倍多。

另一方面則是新屋開工和營建許可增長對木材的旺盛需求。從家得寶（Home Depot）和勞氏公司（Lowe’s）的營收數(shù)據(jù)可以看出，新冠肺炎疫情期間的房屋翻新和自我改造項目大幅增加，房屋建設市場也出現(xiàn)反彈，這些趨勢都增加了對木材的需求，進一步推高了價格。

“以前1美元多的時候，我們都會扔掉這些舊木板，現(xiàn)在新木板太貴了，我們都不會輕易扔掉舊的，要好好研究一下看看還能不能再用起來，能用就把板上的釘子給拆了留著備用。以前，蓋個房子一平方尺150美元就行了，現(xiàn)在起碼要180美元?！币晃辉诿绹鼋ㄖb修業(yè)多年的資深人士說。

根據(jù)全美住宅建筑商協(xié)會的數(shù)據(jù)，2020年木材成本的上升使美國新建房屋的平均價格上漲了逾2.4萬美元。

4 需求的爆棚

全球樓市價格上揚，還有一個重要原因是需求量推高了價格。這一切的根源是疫情暴發(fā)。

一方面新冠肺炎疫情一定程度上改變了人們的生活方式。居家辦公使得人們對家庭空間工作生活兩用的需求增大。

英國《經(jīng)濟學人》指出，疫情前，人們在獨立住宅和公寓之間沒有明顯的偏好；現(xiàn)在越來越多人習慣居家辦公，對大空間的需求也空前高漲。全球不少國家和地區(qū)開始鼓勵遠程辦公，許多人被迫居家工作了數(shù)月之久。因此，遠離市中心，但是面積更大、質量更好的郊區(qū)豪宅變得更加受歡迎。

在英國，獨立住宅的價格正以4%的速度上漲，而公寓的價格僅上漲了0.9%，而且，帶花園的住宅比不帶花園的住宅更受歡迎。

疫情期間，成千上萬的紐約市民離開城市去鄉(xiāng)村買房或租房。紐約周圍的郊區(qū)樓市迎來一波上升行情。據(jù)當?shù)孛襟w報道，漢普頓、紐約威徹斯特縣等區(qū)域2020年7月份均出現(xiàn)住宅銷售倍增的情形。與此同時，房屋庫存的稀缺也使得市場更加緊張。在康涅狄格州的格林威治鎮(zhèn)，鄉(xiāng)村房屋庫存下降了近18.5%。

加拿大統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，在2019年7月至2020年7月的這段時間內，多倫多涌向安省其他區(qū)域的人，比反向搬進多倫多的人口多5萬余人。蒙特利爾的凈流失人口也有將近2.5萬人。

而不少公司（尤其是年輕人居多的互聯(lián)網(wǎng)科技公司）逐步意識到員工居家辦公模式的可行性，出于節(jié)約成本的目的，已經(jīng)宣布在疫情結束后也會繼續(xù)實行居家辦公，從而節(jié)省辦公物業(yè)成本。這意味著疫情結束后，郊區(qū)房的熱度將得到延續(xù)。

另一方面，疫情導致了一些國家人員回流。

對于新西蘭來說，大約有100萬新西蘭人居住在海外，由于歐美疫情的反復，大批僑居海外的新西蘭人陸續(xù)回國，造成住房需求上漲。除此之外，許多海外買家來新西蘭投資買房，加劇了供求矛盾。目前新西蘭全國住宅供應的缺口大約在5萬套 。

5 各顯神通

“放水”只能短期刺激經(jīng)濟，卻無法帶來實質性的增長，泡沫總有被戳破的一天。

這一切，在2008年國際金融危機之后已經(jīng)上演過一番。

2008年之前的一段時間內，美國的利率都處在一個相當?shù)偷乃?。低利率不僅刺激了潛在購房者去買房，而且原來的房主紛紛進行所謂的“再融資”，把原抵押貸款轉為利率更低的貸款，不僅減輕了債務負擔，而且節(jié)省下的放貸支出，可用于增加消費，拉動經(jīng)濟增長。

自2000年起到2006年，美國房價一直持續(xù)增長。直到2007年第二季度迎來了利率上漲的調整節(jié)點，自此利率不斷上揚，最終造成了超過5萬億美元的損失，800多萬美國人失業(yè)，600多萬人無家可歸。

可謂前車之鑒。

當下為了抑制房價過快上漲，各國政府出臺了一系列措施。

新西蘭政府除了從2021年3月1日起重新引入貸款房價比限制，要求首次購房者首付比例達到20%，對房地產投資者則要求首付達到30%。

新措施還包括設立38億新西蘭元的專項基金以提振住房供應和基礎建設，并且將開發(fā)商賣出房產的資本利得稅征稅周期從五年提升至十年（新房不受影響，以刺激供給），同時逐步取消炒房客利用按揭利息抵稅的能力，

此外，政府還指示新西蘭聯(lián)儲在制定政策時要將房價考慮在內。

還有韓國。盡管自2017年以來，韓國共頒布了25項房產調控政策，4年之間首爾市的房價還是累計上漲了45％。不過隨著今年首爾新市長的就任及一系列舉措的推行，房價暴漲的勢頭有所緩和。

第一，擴大供給。2021年2月，韓國政府再頒布一條住房調控新政，計劃四年內新增包括公共住宅等形式的住房83.6萬套；第二，韓國商業(yè)銀行陸續(xù)開始上調房貸利率；第三，規(guī)避稅費，韓國各項房地產稅起算日期是6月1日，屆時房產調控地區(qū)多套住宅持有者的轉讓稅基準稅率將上調10%，為了規(guī)避較多稅費，不少人當下急于出售多余住房。

效果明顯，在“寸金存土”的江南區(qū)有住宅售價降幅達10%，與此同時，首爾住宅成交量大幅減少。

相對于大多數(shù)國家最近一年房價超過5%的漲幅，胡潤表示，“在新冠肺炎疫情蔓延全球的去年，由于當?shù)匮胄袑捤傻呢泿耪咭约耙咔橹蟹课莨獪p少等因素，多國房價被進一步推高，尤其是歐美發(fā)達國家，但中國的房價調控政策收效明顯，全球房價漲幅最高的前50名城市中，中國城市7個，去年有27個，前十只有銀川一個中國城市，去年有6個?！?/p>

2021年春節(jié)前，北京、上海、廣東三地的銀保監(jiān)局均針對經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產領域開展自查，并作出嚴格部署。

2021年2月各地房地產調控次數(shù)高達45次，超過了1月份的42次。4月以來，全國各地延續(xù)之前的房地產調控密集趨勢，加碼房地產調控力度。從調控內容看，近期發(fā)布樓市新政的城市調控趨于精細化，不僅調控范圍有所擴大，還針對“經(jīng)營貸”“學區(qū)房”等熱點市場問題進行精細化調控。毫不動搖地堅持“房住不炒”，堅決遏制投機炒房。

此外，最早控制住疫情、GDP唯一2020年全年正增長的主要經(jīng)濟體、放水力度遠遠不及發(fā)達國家和其他新興市場、貨幣正?？臻g相對充足、經(jīng)濟自主性相對較強……這些都決定了我國貨幣政策的獨立性。

全球貨幣政策寬松，我國“不跟”。

參考資料：

1. 當數(shù)字創(chuàng)紀錄超過28萬億美元，這些美債誰來買單？丨央視新聞，2021- 03-03

2. 歐洲央行宣布7500億歐元緊急購債計劃丨新華網(wǎng)客戶端，2020-03-19

3. 全球房價飆漲，剛需還能去哪??？丨 新周刊 2021-04-20

4. 從奧克蘭到首爾，房價上漲之謎丨秦朔朋友圈 2021-02-25

5. “購房熱”來了？有國家房價創(chuàng)幾十年新高丨央視財經(jīng)2021-04-11

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