圖片來源：中國報紙畫廊

彭洪俠/在北京

2016年以后，老國有房企和天津房地產(chǎn)市場的“一哥”——天津房地產(chǎn)集團有限公司(以下簡稱“天方集團”)陷入了連年虧損的怪圈，陷入負(fù)債高企。

2018年5月，中信信托發(fā)布報告，稱天房集團無法說明2億元信托貸款的還款安排，存在債務(wù)違約的風(fēng)險，自此天房集團的債務(wù)風(fēng)險拉開了序幕。而至2021年10月29日，一則牽涉5.6億元金融借款糾紛的裁判文書，再次將天房集團的經(jīng)營問題和債務(wù)冰山拖出水面。

債務(wù)糾紛頻發(fā)

根據(jù)中國裁判文書網(wǎng)裁判文書顯示，2017年5月，基于被告天房集團融資需要，平安信托與重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司合力設(shè)立“平安信托*宏安二百五十八號單一資金信托”，以發(fā)放信托貸款的方式向被告天房集團提供融資。

簽署《信托貸款合同》的兩個月后，平安信托向天房集團發(fā)放5億元貸款，并就信托貸款的期限、利率、還本付息模式、擔(dān)保措施等事項進(jìn)行了變更。各方約定，到期期限變更為2021年7月20日，將信托單位成立日滿24個月之日（含）起的年利率變更為7.50%，并自2020年2季度起的利息支付方式變更為利隨本清。

平安信托表示，因天房集團存在逾期還款、經(jīng)營與財務(wù)情況惡化等違約行為，同時被多個債權(quán)人起訴，名下的多項資產(chǎn)先后被人民法院保全，構(gòu)成《信托貸款合同》項下的重大違約行為。因此，平安信托宣布案涉貸款提前到期，天房集團應(yīng)還本付息并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

根據(jù)廣東省深圳市中級人民法院審理，天房集團應(yīng)向平安信托償還本金4.994億元及利息4244.9萬元。此外，被告應(yīng)向原告平安信托支付違約金，包括于2021年2月1日前的逾期付款違約金1412.58元；以及自2021年2月1日起以欠付本金4.994億元和利息4244.9萬元為基數(shù)，按年利率11.25%計算至款項清償之日止。

天房集團融資圖譜 來源：企業(yè)預(yù)警通

除此案外，2020年9月，中信建投證券發(fā)布天房集團公司債券停牌公告，“因天房集團‘16天房04’債券違約，公司債券于2020年9月15日開市起停牌?！睋?jù)上交所披露，天房集團16天房04應(yīng)于9月8日回售債券本金7億元、回售債券利息5390萬元，但天房集團目前資金緊張，未能足額籌措兌付資金，無法按期足額償付本期債券回售日應(yīng)付本息。

同年9月，天房集團35億元余額的境內(nèi)債券“15天房PPN001”到期，票面利率為5.95%，天房集團再次違約。

除天房集團外，其子公司天津房信也被爆出現(xiàn)債務(wù)危機。2020年8月，“由于現(xiàn)金流短缺以及籌融資渠道受限等原因，無法按時償付‘16房信01’本期債券利息及回售本金”，涉及回售金額2億元，利息1580萬元。

作為“天房系”的上市平臺，天房發(fā)展（600322. SH）也屢受影響。2017-2020年，天房發(fā)展?fàn)I收63.49億元、34.01億元、95.64億元、27.53億元，分別增長79.81%、-46.43%、181.19%及-71.22%，業(yè)績?nèi)缱^山車。此外，因天房集團債務(wù)問題，其持有天房發(fā)展的全部股份也被多次凍結(jié)。

千億負(fù)債壓頂

作為天津最大國有房企，天房集團由天房集團、房信集團于2014年7月整合重組而成，一度被譽為“城市建設(shè)的主力軍、房產(chǎn)開發(fā)的國家隊和民生改善的排頭兵”。

數(shù)年前，天房集團還曾因多次拍下天津總價地王而被譽為“天津地王收割機”。但隨著房地產(chǎn)政策環(huán)境的改變以及經(jīng)營問題積重難返，近年來，天房集團陷入連年虧損的境地，負(fù)債高企。

企業(yè)預(yù)警通顯示，天房集團2015年、2016年、2017年營收分別是328億元、237億元和218億元，但同期歸屬母公司凈利潤卻僅為2億元、-4.53億元以及-26.58億元。截至2018年年中，天房集團的負(fù)債總額為1973.43億元，負(fù)債率為97.36%，流動負(fù)債和非流動負(fù)債均為900億元左右，左右腳都很沉重。

天房集團2013-2018年業(yè)績情況

此前，天房集團在土地市場十分激進(jìn)，2014年以來，天房集團僅拿地就耗資超千億元，且地塊十分優(yōu)質(zhì)，具有很大的溢價空間。然而，天房集團一面不斷擴大投資，馬不停蹄地在全國開展新業(yè)務(wù)，一面盈利能力卻持續(xù)下降，千億負(fù)債終于迎來滾雪球式大爆發(fā)。

業(yè)績不振、經(jīng)營問題積重難返，天房集團試圖通過混改扭轉(zhuǎn)局面。據(jù)了解，2017年6月，天津市推出了40多家市屬集團的194個國企混改項目，天房混改赫然在列。當(dāng)時，天房集團擬通過增資擴股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式引入投資者。

2018年4月，天房集團65%股權(quán)在天津產(chǎn)權(quán)交易中心再次被掛出，擬募資83億元。期間傳言包括萬科、融創(chuàng)、碧桂園，甚至保利等知名房企均有接洽，但最終都沒有了下文。

實際上，國企混改存在機制與利益的平衡，向來是“難啃的骨頭”。IP Global中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認(rèn)為，從天房集團自身來看，龐大的債務(wù)與經(jīng)營難題，成為眾多意向企業(yè)望而卻步的原因之一。巨額債務(wù)及龐大的資本盤，決定了其很難有自救得到能力與機會，而混改和引入戰(zhàn)投難度也非常大，除非其他平臺公司或者央企受命出面重組。

“以天房集團為例的許多類似企業(yè)確實一直在經(jīng)營乏力、負(fù)面較多的漩渦中掙扎，包括內(nèi)部管理混亂，確實存在很多風(fēng)險。從混改的角度看，如果可以導(dǎo)入央企和國企的力量，屆時或?qū)⒊霈F(xiàn)新的機會?！敝禺a(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，未來天房及此類房企發(fā)展，關(guān)鍵還是需要地方政府給予支持，讓各類資金積極介入，同時后續(xù)引導(dǎo)企業(yè)在業(yè)務(wù)方面重新進(jìn)行調(diào)整。