2017年即將過(guò)去，一年到頭都充滿了失落和油膩。

我們就不說(shuō)說(shuō)點(diǎn)高興的事情嗎？

比如，我們來(lái)聊聊年終獎(jiǎng)。要想拿到高額的年終獎(jiǎng)，首先必須公司賺到錢。那么，現(xiàn)在哪些公司最賺錢呢？

貓哥看到一份由商業(yè)資源公司Expert Market對(duì)“財(cái)富500強(qiáng)”榜單中最賺錢的100家公司的進(jìn)行的數(shù)據(jù)分析。貓哥看到些有趣的東西。

首先是大家一直以為很賺錢的蘋(píng)果公司，上財(cái)年利潤(rùn)超過(guò)455億美元，按人均計(jì)算，每名員工創(chuàng)造利潤(rùn)393853美元，近40萬(wàn)美元！人均利益兩百多萬(wàn)人民幣！夠賺錢了吧。

可是，它在排行榜僅僅排在第7位。

那么，排名第一的是何方神圣？

根據(jù)排行榜：

前20強(qiáng)公司中有4家中國(guó)公司，除臺(tái)積電以外，騰訊、浦發(fā)銀行和興業(yè)銀行分列第14、16和20位。

房利美、房地美，咋一看大家覺(jué)得陌生，但如果對(duì)2008年金融危機(jī)有印象的貓友立馬會(huì)反應(yīng)過(guò)來(lái)——這不是2008年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴跌的“元兇”嗎？怎么起死回生了？！還成為世界上最賺錢的公司！

01

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎么火爆起來(lái)的？

▌首先從什么是房利美、房地美說(shuō)起。

房利美是在1930年代“大蕭條”時(shí)期，美國(guó)政府為了穩(wěn)定住房市場(chǎng)而成立的，是最大的“美國(guó)政府贊助企業(yè)”（可以看作是美國(guó)特色的“國(guó)企”）。房地美是第二大的美國(guó)政府贊助企業(yè)(GSE，Government Sponsored Enterprise)，規(guī)模僅次于房利美。1970年由國(guó)會(huì)批準(zhǔn)成立。

這兩家公司干的活就是——“居者有其屋”，幫助美國(guó)人買房子。

它們兩家的經(jīng)營(yíng)模式也簡(jiǎn)單——銀行或房屋互助會(huì)向購(gòu)房者發(fā)放貸款，“兩房”買下銀行們手里的住房抵押貸款，然后把這些住房抵押貸款打包成抵押支持證券賣給養(yǎng)老基金、共同基金等投資者，“兩房”為這些貸款提供信用擔(dān)保，賣出抵押支持證券后，“兩房”繼續(xù)買入住房抵押貸款，不斷循環(huán)。

因?yàn)椤皟煞俊笔恰罢澲髽I(yè)”，所以資本市場(chǎng)給予它們高于“AAA”的評(píng)級(jí)，融資成本較低，同時(shí)其擔(dān)保的抵押支持證券的評(píng)級(jí)也很高，一度被視為“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”，養(yǎng)老基金這類厭惡風(fēng)險(xiǎn)的投資者也大量投資。由于是近似于“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”的資產(chǎn)，所以投資機(jī)構(gòu)用它創(chuàng)造了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的衍生品交易。

如圖：

但這種模式天然有缺陷，因?yàn)樗鋵?shí)是把購(gòu)房者漫漫長(zhǎng)長(zhǎng)30年房貸的收益權(quán)，打包在二級(jí)市場(chǎng)賣給了投資者，并且不斷滾動(dòng)，底層資產(chǎn)是大量中低收入的零首付或者超低首付的房子，一旦房?jī)r(jià)下跌，或者利率上行，購(gòu)買方斷供，就會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)。

這其中，房產(chǎn)價(jià)格和利率水平就成了關(guān)鍵。

眾所周知，2008年美國(guó)金融危機(jī)源于美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破滅。但美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的興起，得益于兩個(gè)因?yàn)椋?/p>

? 長(zhǎng)期的低利率

? “兩房”的信貸支持

▌首先是長(zhǎng)期的低利率

2000年，正是美國(guó)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)最火的時(shí)候，只要是跟“互聯(lián)網(wǎng)”沾邊的公司，股價(jià)都飛漲，經(jīng)濟(jì)明顯過(guò)熱，為了給經(jīng)濟(jì)降溫，美聯(lián)儲(chǔ)在2000年3次提高聯(lián)邦基準(zhǔn)利率總共100個(gè)基點(diǎn)。

沒(méi)想到當(dāng)時(shí)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)和股市表面強(qiáng)盛其實(shí)身子虛弱，美聯(lián)儲(chǔ)加息的結(jié)果是刺破了泡沫，互聯(lián)網(wǎng)公司股價(jià)狂跌，整個(gè)市場(chǎng)瀕于危機(jī)，華爾街哀嚎一片，整個(gè)美國(guó)經(jīng)濟(jì)都有下滑危險(xiǎn)。

為了穩(wěn)住局面，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，美聯(lián)儲(chǔ)在2001年年初起大幅度降息，2001年一口氣連降11次！把聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從6.5%一直砸到12月11日的1.75%，到2003年再次降到1%。低利率是穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)的好工具，美國(guó)股市和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)住了，雖然從2004年起，美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期，但到2005年，美國(guó)的利率還一直處于較低水平。

在時(shí)任美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘的利率調(diào)控下，2005年的美國(guó)經(jīng)濟(jì)欣欣向榮，股市接連高漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)節(jié)節(jié)上升，債券市場(chǎng)井然有序，被譽(yù)為“The Great Moderation（偉大的適度）”。

當(dāng)時(shí)形成了一個(gè)正循環(huán)：

經(jīng)濟(jì)好、股市漲，大家對(duì)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)信心足，房?jī)r(jià)上漲就有了有力的信心支撐，中低收入紛紛貸款買房，投機(jī)客更是大筆買入；

市場(chǎng)利率低，只要貸款/借錢投資就很劃算；

債市行情好，“兩房”的債券不愁沒(méi)人買，大家都預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，抵押支持證券毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)果在2008年金融危機(jī)前，“兩房”持有或擔(dān)保的抵押貸款總計(jì)約5.3萬(wàn)億美元，接近美國(guó)抵押貸款市場(chǎng)流通量的一半。并且，兩家還是上市公司。

02

一場(chǎng)由房貸斷供引發(fā)的金融危機(jī)

其實(shí)，也正是景氣指數(shù)最高的2005年起，一起都悄然改變。

因?yàn)?，美?lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期了！

從2005年2月開(kāi)始到2006年，美聯(lián)儲(chǔ)加了12次息，直接將聯(lián)邦基金利率從2.5%拉到了5.25%。

直接的后果就是美國(guó)的新建住房銷售在2005年11月到達(dá)最高點(diǎn)后，轉(zhuǎn)頭向下，一路下跌。

與此同時(shí)，到2007年，購(gòu)房者申請(qǐng)的可調(diào)利率貸款的優(yōu)惠期結(jié)束，直接面對(duì)的是5%左右的“高利率”，利率上升的同時(shí)，房?jī)r(jià)卻下降了，利率走高，無(wú)法申請(qǐng)?jiān)偃谫Y，整個(gè)房地產(chǎn)鏈條崩塌了。

截止2008年3月，有880萬(wàn)購(gòu)房者，占全部購(gòu)房人的88%的房屋凈值低于抵押貸款。越來(lái)越多的購(gòu)房者放棄償還貸款，因?yàn)榕c其繼續(xù)還貸，還不如直接斷供把房子“還給”銀行，畢竟在之前寬松政策下，很多購(gòu)房者是零首付和超低首付貸款買房的。

結(jié)果市場(chǎng)上退回的住房和新建的待售房增多，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，2006年房?jī)r(jià)只下降了8%，而到2008年5月份房?jī)r(jià)下降了18.4%。違約率攀升，止贖權(quán)案猛增，抵押支持證券組合價(jià)值縮水，投資者在恐慌中要求投行還錢，投行不斷接到追繳保證金的電話，被迫(以超低價(jià)格)變賣抵押支持證券。抵押支持證券流動(dòng)性差,在住房形勢(shì)一片大亂之際更是如此，在眾多投行爭(zhēng)相拋售的情況下，抵押支持證券的價(jià)格直線下降，連帶著CDS、CDO的價(jià)格也暴跌。

因?yàn)槔噬蠞q，房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)買者違約不還房貸了，結(jié)果把華爾街炸得人仰馬飛，改變了全世界。

當(dāng)時(shí)“兩房”的情況也好不到哪去，成了重災(zāi)區(qū)，2008年9月，房利美被美國(guó)聯(lián)邦住房金融局接管，從紐約證交所退市。為阻止整個(gè)金融體系陷入崩潰，政府不得不出手相救，彼時(shí)美國(guó)財(cái)政部通過(guò)購(gòu)買“兩房”優(yōu)先股的形式向其注資，總共投入救助資金1875億美元。

有報(bào)道說(shuō)，當(dāng)時(shí)中國(guó)持有約3700億美元的“兩房”債券。

03

超低利率和量化寬松的繁榮，房?jī)r(jià)指數(shù)接近危機(jī)前

當(dāng)然，后來(lái)的事情大家都知道了。為了穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)從2007年開(kāi)始不斷降息，一口氣降到0！

并且長(zhǎng)期維持超低利率，一直到2016年還都是維持0.5%的超低利率。美聯(lián)儲(chǔ)還不斷“擴(kuò)表”，購(gòu)買債券等資產(chǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)。

固然這讓美國(guó)走出了金融危機(jī)。到了2015年，股市高漲，高收益?zhèn)钍站o，各項(xiàng)宏觀風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)都已經(jīng)顯示經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常，但耶倫主席領(lǐng)導(dǎo)下的美聯(lián)儲(chǔ)出于各種目的一直不肯加息，終于，到了2015年12月，才投票決定把利率從0 提升到0.25%，才開(kāi)始真正準(zhǔn)備“縮表”。

超低利率和量化寬松的另一個(gè)結(jié)果是，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖和房?jī)r(jià)重新起來(lái)了。

今年10月美國(guó)標(biāo)普/凱斯席勒（S&P/CS）20座大城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲6.4%，繼9月后再創(chuàng)2014年7月以來(lái)最大同比漲幅，預(yù)期漲幅6.25%。最新的11月新屋銷售量大增至十年來(lái)的最高水平，增幅為1992年1月以來(lái)最大。

事實(shí)上，我們從數(shù)據(jù)上可以發(fā)現(xiàn)，美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)逐漸接近危機(jī)前的水平。

股市、房市重新回升的結(jié)果是，“兩房”的業(yè)績(jī)大幅回升。2017年6月7日，2017年《財(cái)富》美國(guó)500強(qiáng)排行榜發(fā)布，房地美排名第39位。現(xiàn)在又成了世界上人均利潤(rùn)最高的公司。

真是起死回生，咸魚(yú)翻身。

賺到錢之后，“兩房”陸續(xù)償還美國(guó)政府的救助資金，到今年3月，房地美已合共償還1010億美元貸款利息。房利美也向美國(guó)政府上繳1544億美元。

04

有多少中國(guó)人去美國(guó)買房了？

在美國(guó)房市重新大漲的過(guò)去幾年，大量中國(guó)有錢人去美國(guó)買房，推動(dòng)了華人聚居的西雅圖、洛杉磯、紐約、華盛頓等中心城市。

截至 2017 年 3 月，中國(guó)人是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的海外買家群體，在過(guò)去一年內(nèi)支出 317 億美元用于在美國(guó)置業(yè)。

但從2017年起，中國(guó)外管局推出“史上最嚴(yán)格的外匯管制條例”，除了延續(xù)每人每年5萬(wàn)美元的外匯限購(gòu)額度外，購(gòu)買人也將需要填寫(xiě)專門(mén)的購(gòu)匯表格，提供有關(guān)證明解釋購(gòu)買外匯的用途，并且明令禁止境外買房。赴美買房一下子遇到了巨大障礙。

目前，美國(guó)住房市場(chǎng)的庫(kù)存依然非常緊張，待售房源數(shù)量自2011年以來(lái)持續(xù)減少。2017年底，待售房源較上年減少了 12%。美國(guó)年輕人有大量的買房需求，新住宅建設(shè)速度雖然在穩(wěn)步增長(zhǎng)，但速度不足以顯著緩解當(dāng)前的庫(kù)存緊張。在二手房方面，房主售房意愿下降。

為什么？

因?yàn)榇蠹翌A(yù)測(cè)2018 年美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)將上漲 6%。這意味著美國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度將是美國(guó)工資漲幅的兩倍以上。實(shí)際上，過(guò)去幾年美國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度一直超過(guò)美國(guó)人的薪資增速。

同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)主席即將換人，從“拖拖拉拉”的耶倫大概率換成杰羅姆·鮑威爾，隨著“鷹派”的上臺(tái)，美國(guó)貨幣政策可能有所變化，加息和縮表都可能提速。利率上漲，2018 年房屋買家供房能力下降，大家預(yù)測(cè)的上漲到底能不能實(shí)現(xiàn)是個(gè)問(wèn)題。

05

明年的利率政策怎么走？

那么，這給我們中國(guó)人什么啟示呢？

那就是利率是大殺器。

2015-2017年初我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，很大程度上是因?yàn)檠胄械膸纵喗禍?zhǔn)降息，房貸利率打折，大家都一擁而上貸款買房，“幫助了房企去庫(kù)存”，很多城市的房?jī)r(jià)成功翻番。

隨著美聯(lián)儲(chǔ)的加息，很多人認(rèn)為我國(guó)也會(huì)跟隨提高存貸款基準(zhǔn)利率。

且不說(shuō)現(xiàn)在中美兩國(guó)還存在利差，更重要的是，目前中國(guó)居民家庭負(fù)債率已經(jīng)上升到了58%，多年的積蓄變成了首付，未來(lái)25年的現(xiàn)金流也變成了房貸。

在這個(gè)資產(chǎn)價(jià)格暴漲，但是老百姓還貸負(fù)擔(dān)已經(jīng)很重的時(shí)候，政府是相當(dāng)投鼠忌器的，很擔(dān)心加息和再加重的調(diào)控政策引發(fā)可能的“斷供”。

事實(shí)上，我們從幾個(gè)方面可以管窺2018年房市調(diào)控的方向：

? 存貸款基準(zhǔn)利率起碼在年初不會(huì)提

中國(guó)人民銀行參事、中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成：“頻繁地調(diào)整存貸款基準(zhǔn)利率不利于利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，而應(yīng)盡可能保持基準(zhǔn)利率的穩(wěn)定，讓銀行自主選擇浮動(dòng)幅度和比例，自主定價(jià)，這有助于讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用，完善金融市場(chǎng)定價(jià)功能，提高金融資源配置效率，同時(shí)也有助于銀行的轉(zhuǎn)型和改革，提高銀行的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！?/p>

? 差別房貸利率政策

住建部部長(zhǎng)王蒙徽在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，明年將針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。

“差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求”很可能包括下調(diào)首套房和二套房的首付比例，下調(diào)首套房的信貸利率政策。

這一切，都是為了穩(wěn)住市場(chǎng)，防止“暴跌”。

畢竟正如前文談的美國(guó)，利率極度寬松后又極度緊張?jiān)俣葮O度寬松，資產(chǎn)價(jià)格隨著利率指揮棒暴漲暴跌，這樣的“過(guò)山車”，中國(guó)經(jīng)濟(jì)身子比較弱，吃不消。

最后祝各位貓友元旦快樂(lè)～筆芯～