作者：兒子不后悔

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恒大又惹麻煩了

恒大又惹麻煩了。因?yàn)檫@次賣(mài)得太便宜了。

據(jù)權(quán)威媒體報(bào)道，近日山東省菏澤市發(fā)布了一份《菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于調(diào)查處理恒大房地產(chǎn)項(xiàng)目涉嫌違法違規(guī)行為的函》，文件指出：

經(jīng)群眾舉報(bào)和住建局調(diào)查，菏澤恒發(fā)置業(yè)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的恒大華府、恒大綠洲項(xiàng)目，菏澤帝景置業(yè)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的恒大悅瀾庭項(xiàng)目分別以4200元/平方米、3800元/平方米銷(xiāo)售商品房，定價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，涉嫌不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的相關(guān)規(guī)定，請(qǐng)市場(chǎng)監(jiān)督管理局對(duì)上述處理。住建局將配合做好查處工作，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

降價(jià)賣(mài)房對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好事，怎么還被人舉報(bào)了呢？怎么就違法了呢？

按照《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的規(guī)定，沒(méi)有正當(dāng)理由，以低于成本的價(jià)格銷(xiāo)售商品；沒(méi)有正當(dāng)理由，對(duì)條件相同的交易相對(duì)人在交易價(jià)格等交易條件上實(shí)行差別待遇，都屬于不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。

根據(jù)公開(kāi)消息顯示，春節(jié)前后恒大綠洲的售價(jià)是6000元/平方米左右，在貝殼上的標(biāo)價(jià)現(xiàn)在仍是7864元/平方米，然而實(shí)際售價(jià)是4200元/平方米，比當(dāng)初5400元/平方米的拿地價(jià)都便宜。

同樣的，恒大悅瀾庭項(xiàng)目現(xiàn)在的售價(jià)3900元/平方米，與2018年拿地時(shí)的3900元/平方米價(jià)格持平。

這意味著，這些項(xiàng)目都在虧本銷(xiāo)售。如此降價(jià)，引發(fā)了一些業(yè)主維權(quán)，才有了此次被舉報(bào)事件。

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強(qiáng)調(diào)控下的眾生相

房?jī)r(jià)下降，引發(fā)業(yè)主拉橫幅維權(quán)，甚至舉報(bào)、打砸售樓處的事情，并不鮮見(jiàn)。

今年6月份，廣州黃埔區(qū)科學(xué)城板塊時(shí)代春樹(shù)里小區(qū)一位業(yè)主，因?yàn)榻祪r(jià)賣(mài)房，引發(fā)了整個(gè)小區(qū)二手房?jī)r(jià)格下跌，被鄰居們聯(lián)名舉報(bào)。

去年青島禹州朗庭府，原價(jià)1.4萬(wàn)/平方米的房子，被降到1萬(wàn)左右出售，售樓處被業(yè)主掀翻。

2018年，鄭州華潤(rùn)悅景灣也因?yàn)榻祪r(jià)銷(xiāo)售，售樓處被老業(yè)主圍攻打砸。同樣是在2018年，廈門(mén)的萬(wàn)科、碧桂園、融創(chuàng)的個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)銷(xiāo)售，售樓處同樣遭遇業(yè)主打砸。

這樣的事件，不勝枚舉。導(dǎo)致這種事情發(fā)生的根本原因，都是利益在作祟。

在高房?jī)r(jià)的今天，買(mǎi)不起房的大多數(shù)都希望房?jī)r(jià)下跌，最好能夠跌到自己毫無(wú)壓力上車(chē)；而已經(jīng)買(mǎi)了房的人，巴不得自己的房子一天一個(gè)價(jià)地往上漲，這樣才能確保自己的財(cái)富，守住自己的階層。

所以說(shuō)，評(píng)判一件事情，很難用簡(jiǎn)單的對(duì)與錯(cuò)、好與壞來(lái)評(píng)判，角度不同，思維也會(huì)發(fā)生變化。

按理來(lái)說(shuō)，房子有漲必有跌，這是符合市場(chǎng)邏輯的，但對(duì)于之前高價(jià)買(mǎi)入的業(yè)主來(lái)說(shuō)，一買(mǎi)就跌，感覺(jué)自己買(mǎi)虧了、買(mǎi)坑了的心理作祟，很難理智起來(lái)。

這中間，最難做的是開(kāi)發(fā)商。

面對(duì)著一輪強(qiáng)過(guò)一輪的調(diào)控，尤其是去年的三道紅線壓身，觸碰紅線，不但貸款成本更高，也更難。

同時(shí)去年年末央行與銀保監(jiān)局發(fā)布文件，限制了各類(lèi)銀行給予個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)貸款的額度后，開(kāi)發(fā)商的資金鏈非常吃緊。

我們知道，房企融資主要包括銀行貸款、信托、發(fā)行海外債券、股市融資、銷(xiāo)售回款等等。

銀行已經(jīng)限制了額度，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)10.5%，增速創(chuàng)8年來(lái)新低，2021年以來(lái)持續(xù)低于各項(xiàng)貸款增速。

此外房地產(chǎn)貸款集中度持續(xù)下降。房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)7個(gè)月下降。

信托方面，房地產(chǎn)信托余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月以來(lái)呈持續(xù)下降趨勢(shì)。

2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來(lái)的最低水平。

▲房企季度融資情況（單位：億元）

在這種背景下，開(kāi)發(fā)商只能寄托快速出貨，回籠資金。

當(dāng)前的房子不好賣(mài)，尤其是三四線城市的房子，急需資金的房企只能選擇降價(jià)銷(xiāo)售。

此前，長(zhǎng)春市的一些開(kāi)發(fā)商就開(kāi)啟了“返本銷(xiāo)售”模式，也即開(kāi)發(fā)商按照備案價(jià)賣(mài)給購(gòu)房者房子，但私下與購(gòu)房者簽訂合同，給予一定的資金返還。說(shuō)白了，就是開(kāi)發(fā)商打著返利的旗號(hào)，進(jìn)行降價(jià)銷(xiāo)售。

最終被長(zhǎng)春市政府叫停，并發(fā)布文件，指責(zé)這種行為涉嫌返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售，嚴(yán)重?cái)_亂正常市場(chǎng)秩序，違背房地產(chǎn)調(diào)控政策精神。

菏澤恒大的幾個(gè)項(xiàng)目，就是在這樣的背景降價(jià)銷(xiāo)售被舉報(bào)的。

可以看到，開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售的阻力非常大，不但老業(yè)主不答應(yīng)，地方政府也不怎么樂(lè)意。

因?yàn)闃鞘欣渑癄縿?dòng)著土地市場(chǎng)的冷暖，對(duì)于大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，仍舊非常依賴(lài)土地財(cái)政，尤其是產(chǎn)業(yè)單薄的三四線城市。

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“房票”重現(xiàn)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)愈加明顯

同樣的，政策對(duì)需求端的控制也很明顯。

7月28日，武漢市房管局發(fā)布公告，對(duì)加強(qiáng)購(gòu)房資格管理工作進(jìn)行征求意見(jiàn)，今后將進(jìn)入“憑房票買(mǎi)房”的時(shí)代。

意見(jiàn)稿提出，購(gòu)房先申請(qǐng)購(gòu)房資格，符合條件才能領(lǐng)到購(gòu)房的“房票”，有效期60天。

在完成公示后，一張房票一次只能登記一個(gè)樓盤(pán)，登記一次后即時(shí)鎖定，不能再去別的樓盤(pán)登記，等到開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后，購(gòu)房資格認(rèn)定結(jié)果自動(dòng)解除鎖定。

這個(gè)舉措，有利于降低熱點(diǎn)項(xiàng)目客戶登記數(shù)量，同時(shí)避免多項(xiàng)目登記參與打新的投機(jī)行為，從而對(duì)市場(chǎng)起到降溫作用。

同樣在被譽(yù)為“全國(guó)調(diào)控標(biāo)桿”的長(zhǎng)沙，7月28日一則市民狀告長(zhǎng)沙市住建局的行政案件也引發(fā)關(guān)注。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，長(zhǎng)沙市住建局制定的“長(zhǎng)住建發(fā)[2018]59 號(hào)文件”規(guī)定

參加樓盤(pán)搖號(hào)的人數(shù)超過(guò)可售房源 1.5 倍的，應(yīng)優(yōu)先滿足戶籍或工作單位地點(diǎn)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的剛需群體，其他購(gòu)房申請(qǐng)人不納入此次剛需搖號(hào)范圍。

申請(qǐng)人按在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)戶籍年限或工作年限排序，工作時(shí)間以限購(gòu)區(qū)域內(nèi)最早繳納社?；騻€(gè)稅時(shí)間作為起算點(diǎn)。

而這起訴訟的原告正是因?yàn)槁鋺魞H2年，被排除出認(rèn)購(gòu)名單。

在這份可以參與搖號(hào)認(rèn)購(gòu)名單中，排名第一位的，是戶籍起始時(shí)間為1925年的96歲老者，該名單中戶籍起始時(shí)間在新中國(guó)成立之前的有40名。654名申請(qǐng)人中，最后一名的戶籍其實(shí)時(shí)間是1996年，距今已經(jīng)25年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原告的落戶剛滿2年。

其實(shí)在該項(xiàng)政策剛發(fā)布后，就有人評(píng)論稱(chēng)長(zhǎng)沙“高齡老人領(lǐng)銜剛需”、“‘爺’字輩炒房，購(gòu)房需論資排輩”。

原告代理認(rèn)為，這項(xiàng)規(guī)定將導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)只賣(mài)給戶籍年限長(zhǎng)的“本地人”，排斥新長(zhǎng)沙人購(gòu)房的不公平現(xiàn)象。

然而對(duì)此，長(zhǎng)沙住建局表示：購(gòu)房資格根據(jù)戶籍年限或工作年限長(zhǎng)短排序，符合優(yōu)先滿足剛需群體的房地產(chǎn)調(diào)控目的，具有合理性。我們要照顧大多數(shù)人的、相對(duì)公平的利益。

由此可見(jiàn)，所有政策都無(wú)法做到一碗水端平，有一部分人受益必然會(huì)有一部分人受損，有利可圖也無(wú)法阻擋鉆空子的人。

4

多方博弈，樓市巨變

當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，形式空前復(fù)雜，是一個(gè)多方博弈的市場(chǎng)。

沒(méi)房的人盼跌，買(mǎi)了房的盼漲，中央要求房?jī)r(jià)穩(wěn)定，地方政府需要土地財(cái)政。當(dāng)然，多方博弈的主導(dǎo)權(quán)，還是在中央手中。

進(jìn)入2021年以來(lái)，樓市頻頻遭遇新調(diào)控，尤其是在5月末放開(kāi)三孩政策以后，為推進(jìn)三孩政策順利實(shí)施，給鼓勵(lì)生育清道，調(diào)控更是不斷收緊。

正如有人說(shuō)到的，一切影響生娃的行業(yè)，都是危險(xiǎn)的。

教育、醫(yī)療和房子，是當(dāng)前壓在年輕人肩上的三座大山。目前關(guān)于三個(gè)行業(yè)的改革，已經(jīng)全部啟動(dòng)。

今年以來(lái)，校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)已經(jīng)涼透了，新東方今年以來(lái)市值跌去了近9成，跟誰(shuí)學(xué)跌去了97.38%，好未來(lái)跌去了90.15%，一起教育機(jī)構(gòu)跌去了94.15%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是一片肅殺。一批在港交所上市的中國(guó)內(nèi)地房企，今年以來(lái)市值也是跌得不忍直視。

這種背景下，最艱難的不是投資客，而是開(kāi)發(fā)商。中心城市的投資客只要資金足夠，長(zhǎng)線持有，基本不會(huì)虧。

開(kāi)發(fā)商則不同，一方面是各種融資渠道收緊，另一方面是房子不好賣(mài)，銷(xiāo)售回籠資金的難度也非常大。最關(guān)鍵的是，降價(jià)還不能太猛，太猛了業(yè)主和地方政府都不會(huì)答應(yīng)。

如今的開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)是風(fēng)箱中的耗子，兩頭受氣。在這種背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入前所未有的洗牌階段，大魚(yú)吃小魚(yú)，小魚(yú)吃蝦米的場(chǎng)景上演會(huì)更加頻繁。

未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)以下幾個(gè)趨勢(shì)：

一、中小房企倒閉潮會(huì)加快

資金不夠雄厚的中小開(kāi)發(fā)商，要么賣(mài)項(xiàng)目委身于大房企，要么只能宣告破產(chǎn)。

今年上半年，已經(jīng)有203家房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)宣告破產(chǎn)，其中絕大多數(shù)是地方性的小房企。

二、樓市全面轉(zhuǎn)冷

新一輪強(qiáng)調(diào)控，力度、決心都是空前的，尤其是深圳、寧波、成都、西安、無(wú)錫、紹興、上海等城市，已經(jīng)進(jìn)入了二手房官方定價(jià)時(shí)代。

這種背景下，樓市轉(zhuǎn)冷在所難免。深圳、合肥、杭州、成都、廣州、寧波等城市已經(jīng)轉(zhuǎn)向，上海、西安等城市正在轉(zhuǎn)向的路上。

在頭部城市的帶領(lǐng)下，市場(chǎng)變冷的范圍會(huì)加速擴(kuò)大。

當(dāng)然，房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向并不意味著房?jī)r(jià)大跌，新房需要備案，二手房也在漸漸進(jìn)入了官方定價(jià)時(shí)代，價(jià)格不會(huì)有太大波動(dòng)，至多是陰跌。

三、房地產(chǎn)的國(guó)企時(shí)代正在到來(lái)

在強(qiáng)調(diào)控的背景下，民營(yíng)房企的拿地積極性在下降，而融資渠道更寬、成本更低的央企國(guó)企則開(kāi)始大展身手。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，上半年拿地金額最高的6個(gè)房企，全是國(guó)企或者第一大股東是國(guó)企的房企，分別是萬(wàn)科、保利、建發(fā)、綠城、華潤(rùn)、招商。

上半年銷(xiāo)售額排名中，Top10房企有7家是國(guó)企，只有3家民營(yíng)企業(yè)，分別是恒大、碧桂園和融創(chuàng)。

正如有人說(shuō)到的，對(duì)頭部國(guó)資房企來(lái)說(shuō)，“調(diào)控”猶如一個(gè)階梯，有資源、資金和管控優(yōu)勢(shì)的國(guó)資們，正憑此迎來(lái)盛世年華。

對(duì)普通的購(gòu)房者來(lái)講，在買(mǎi)新房時(shí)要更加小心，更加看中房企背景?？纯磮F(tuán)滅的教培巨頭，“大而不能倒”這一現(xiàn)象在國(guó)內(nèi)可能水土不服。