作家|貓兄弟

來源|大貓金融

銀行停止房貸了嗎？

最近很多城市傳出這樣的消息，廣東特別嚴(yán)重，據(jù)說建行和中行在廣州的二手房貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)停止。據(jù)說佛山無論是新房還是二手房貸款業(yè)務(wù)都停止了。

不只廣東，武漢、南京、鄭州、重慶、杭州、合肥等熱點(diǎn)城市都曾被傳暫停房貸業(yè)務(wù)，房貸暫停一度登上了熱搜。

結(jié)果，各大銀行也出來辟謠了，沒有暫停，一二手房的貸款業(yè)務(wù)都仍在照常進(jìn)行。

但是，放款速度，真的是愁煞人。

有廣東某三線城市的賣家表示，1月面簽，3月過戶抵押，到5月底仍在排隊(duì)放款，中介口口聲聲保證3個(gè)月內(nèi)搞定，按捺不住的業(yè)主開始動(dòng)用人脈找關(guān)系，結(jié)果給出的方案是重簽合同、利率5.88%上調(diào)到6.5%，然后可以立馬放款。

在蘇州，以前材料提交以后，大概一周后就能放款，速度很快，現(xiàn)在資料齊全信譽(yù)好，最快也要半個(gè)月，慢則要1-2個(gè)月不等。

根據(jù)問答平臺(tái)曬出來的放款信息，中介、銀行的口頭保證都沒啥用，放款才是最實(shí)際的，而現(xiàn)在不少城市的平均放款周期，已經(jīng)延長(zhǎng)到3個(gè)月了，如果想要快點(diǎn)拿到錢，要么直接加息，要么掏錢支持銀行其他業(yè)務(wù)，買理財(cái)、買金條、存定期，反正還得再掏出一筆錢來。

本來就是沒錢才貸款，然而已經(jīng)批好的貸款，現(xiàn)在還要再“加錢”，買家肯定不干啊，于是只能干等著。

二手房的遭遇最慘，不少賣家對(duì)剛需置換客戶敬而遠(yuǎn)之，因?yàn)殂y行放貸慢，他們一時(shí)半會(huì)也拿不到錢，談了也白談，能拿出全款的，甚至可以降價(jià)。

銀行不是不想放貸，主要是沒有額度，尤其是月尾、年中、歲末，基本上都是房貸額度偏緊的時(shí)候，今年尤其嚴(yán)重，所以銀行放貸一直就處于“收著”的狀態(tài)。

因?yàn)橛芯o箍咒。

金融一直是房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段，房企有“三道紅線”，銀行也有了“兩道紅線”，2020年底，央行和銀監(jiān)會(huì)做了管理要求，給銀行的房地產(chǎn)貸款和個(gè)人房貸規(guī)定了上限比例。

為啥“房貸暫?！眰髀劦闹行氖墙ㄐ泻椭行心兀?/p>

因?yàn)?020年底，建行的個(gè)貸占比就超標(biāo)了，中行卡在上限的邊緣。超標(biāo)的要整改，各個(gè)銀行批貸也更謹(jǐn)慎了，據(jù)說有放款太快的銀行，遭到了監(jiān)管部門的批評(píng)。

2021年一季度，房地產(chǎn)貸款余額正式突破50萬億，其中個(gè)人房貸余額也到達(dá)了35.7萬億。

今年并不是資金最緊張的一年，2011-2012年也發(fā)生過類似的房貸額度耗盡的事兒。

房貸一直被認(rèn)為是銀行里面最安全的業(yè)務(wù)。

但是在2015年到2018年的房貸增長(zhǎng)的小高峰里面，卻也埋了不少雷，那時(shí)批件放款都很寬松，一些人也正好趁機(jī)鉆空子，申請(qǐng)材料作假是常有的事兒，收入、流水甚至完稅證明，花幾百塊就能搞定。

那時(shí)房?jī)r(jià)普漲，還不上錢，還有房子，而業(yè)主為了房子升值也會(huì)還錢，為此銀行也是睜一只眼閉一只眼。

郭樹清都說，賭房?jī)r(jià)只漲不跌會(huì)付出沉重的代價(jià)。

35.7萬億的房貸，是聚寶盆還是火藥桶？銀行也不敢那么篤定了，再加上強(qiáng)監(jiān)管，速度自然也只能慢下來了。

除了貸款難，利率上漲已經(jīng)成為了一個(gè)趨勢(shì)。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，6月份72城主流首套房貸利率5.52%，二套利率5.77%，全國多個(gè)城市的房貸利率出現(xiàn)了30BP以上的上調(diào)，而且這已經(jīng)連續(xù)第七個(gè)月上漲了。

北上廣深的利率基本相對(duì)比較低，但是整個(gè)大灣區(qū)上漲比較明顯，尤其是廣州，從2020年末的4.95%已經(jīng)漲到了5.45%，也就是說，現(xiàn)在買房比2020年末買房，每貸100萬就要多還7萬多。

而旁邊的惠州，首套6.8%，二套7.2%，是全國最高的房貸利率。

6月漲得最狠的是蘇州，首套和二套分別有65BP和50BP的上調(diào)，首套房過6%的城市還有成都、洛陽、開封、北海、上饒等城市。

這是個(gè)什么水平呢？高！

以前，房貸參考的是基準(zhǔn)利率，到2015年固定在了4.9%。

很多年份房貸還可以有點(diǎn)優(yōu)惠，最低時(shí)的2008年末，5.94%的基準(zhǔn)利率打7折，最低可以做到4.158%，可以說是非常優(yōu)惠了，而且“對(duì)已發(fā)放貸款尚未還清部分，金融機(jī)構(gòu)還依據(jù)貸款合同約定、還款記錄等條件進(jìn)行綜合評(píng)估，合理確定貸款利率”。

所以，2009年房貸大爆發(fā)，新房房貸增長(zhǎng)40%，二手房房貸增長(zhǎng)了79%。

不過，這種盛況在未來恐怕很難看見了。

2017年，房貸打折的優(yōu)惠開始取消，逐漸上浮至基準(zhǔn)利率，后來更是上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍、1.2倍，到2019年，房貸開始錨定LPR，銀行的自主裁量空間更大，與近幾年的貸款利率高位相比，仍有上漲的空間。

有啥影響呢？

1、房地產(chǎn)的降溫作用還是有的。

任澤平的房地產(chǎn)周期論講，“短期看金融”，房貸緊縮對(duì)成交的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。

比如深圳，5月份的時(shí)候，二手房成交3695套，同比下跌55.25%，其中住宅同比暴跌60.98%，而同期的新房住宅，也跌了11.8%。

對(duì)二手房的影響很大，房貸額度偏緊的狀態(tài)下，銀行會(huì)考慮開發(fā)商的需求，把余下的額度偏向新房，對(duì)于炒房者手中的二手房來講，是個(gè)很大的殺招。

2、未來，月末、季末和年末，房貸額度偏緊恐怕將成為常態(tài)，貸款的審核也將更加嚴(yán)格，成本提升、周期延長(zhǎng)，買房更難了，剛需群體在擠泡沫的過程中受到誤傷不可避免。

未來，全款肯定是更受歡迎的買房方式，尤其是二手房，而從利率上來看，也需要貨比三家，利率水平、放款速度、銀行壓力等多維度都需要仔細(xì)考量。

3、房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？

也難點(diǎn)，尤其重點(diǎn)城市。

短期來講，貸款周期延長(zhǎng)，炒房客為盡早套現(xiàn)而降價(jià)的事兒，可能會(huì)不時(shí)發(fā)生，但長(zhǎng)線來看，50萬億的房地產(chǎn)貸款、35.7萬億的個(gè)人按揭，還真容不得一點(diǎn)閃失。