新政策出臺(tái)前，銀行貸款采用的利率定價(jià)原則是參考貸款基準(zhǔn)利率價(jià)格的浮動(dòng)利率貸款。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，貸款利率=上一年(或某一次)央行公布的基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)額，不同銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利率不同。同一時(shí)期，每個(gè)銀行給半果業(yè)主的貸款利率為75%、85%、10%的折扣。

以我自己的貸款舉個(gè)例子：2016年12月央行公布的基準(zhǔn)利率4.9%，招商銀行下浮10%，下浮額=10%x4.9%=0.49%，那么2017年的商業(yè)貸款利率=4.9%-0.49%=4.41%。

根據(jù)中國(guó)人民銀行2019年第30號(hào)公告，自2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同。也就是說(shuō)自2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)實(shí)行LPR定價(jià)基準(zhǔn)，即貸款利率=LPR±n%。同時(shí)，根據(jù)公告2020年3月1日正式啟動(dòng)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。也就是在這個(gè)時(shí)間段，各大銀行通過(guò)短信、電話或者公告通知存量客戶轉(zhuǎn)LPR事宜，基本操作都是兩個(gè)選擇：第一，選擇固定現(xiàn)有貸款利率，需要去銀行或者app等渠道確認(rèn)固定利率；第二，選擇轉(zhuǎn)LPR，可以不用操作，各大銀行會(huì)在期間批量轉(zhuǎn)LPR，當(dāng)然也可以去銀行或者app等申請(qǐng)轉(zhuǎn)LPR。

而在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)選擇或者被動(dòng)選擇批量轉(zhuǎn)LPR的具體方法是，一、第一個(gè)重定價(jià)日前：個(gè)人住房貸款利率為2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值之和，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響。同時(shí)是可以調(diào)整重定價(jià)日，目前大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日，各銀行以客戶貸款實(shí)際約定重定價(jià)日。以我為例，我的商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為18年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率下浮10%，執(zhí)行利率為4.9%-4.9%x10%=4.41%；2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%，加點(diǎn)幅度應(yīng)為-0.39個(gè)百分點(diǎn)（4.41%-4.8%=-0.39%），那么我在2020年4月8日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，到第一個(gè)重定價(jià)日（5月1日）執(zhí)行的利率水平仍是4.41%（4.8%-0.39%）。二、第一個(gè)重定價(jià)日（含）后，個(gè)人住房貸款利率為最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定，即貸款利率=LPR±n%按照這個(gè)重新約定的重定價(jià)規(guī)則，5月1日?qǐng)?zhí)行利率為2020年4月發(fā)布的5年期以上LPR-0.39%=4.75%-0.39%=4.36%，此后每年以此類推。2021年5月1日起，房貸利率執(zhí)行貸款利率=LPR-0.39%。

為什么在2021年1月1日之后，很多人說(shuō)貸款利率調(diào)整后，還貸多很多，“銀行無(wú)利不起早”“銀行搶錢了”“LPR暴雷了”等等，那是1月份還款時(shí)，因?yàn)榈谝粋€(gè)重定價(jià)日到來(lái)，分段計(jì)息將這部分本金和利息加在了第一個(gè)重定價(jià)日，你只需要查看還款明顯就知道利率下調(diào)且往后月供減少了很多。如果貸款重定價(jià)日在轉(zhuǎn)LPR之前的客戶，特別是重定價(jià)日為1月1日的，執(zhí)行利率將下降0.15%即2019年12月基準(zhǔn)利率4.8%-2020年12月LPR4.65%=0.15，這部分人可自行驗(yàn)證！