現(xiàn)在很多私營企業(yè)在購買寫字樓時(shí)購買寫字樓時(shí)，如果以后為了自用、銷售、租賃而購買私人住宅，是把公司的名字放好，還是把老板的名字放好？(威廉莎士比亞、寫字樓、寫字樓、寫字樓、寫字樓、寫字樓、寫字樓、寫字樓)這三種情況下稅負(fù)差異大嗎？今天以事例的形式分析一下。

一、 “自用”情形下的涉稅分析

1、“公司”購買辦公樓自用

假設(shè)公司花了1000萬購買寫字樓自用，購買寫字樓自用放到公司名下要交什么稅？按目前的政策，主要涉及的是房產(chǎn)稅和土地使用稅，（城鎮(zhèn)土地使用稅涉及金額小，實(shí)務(wù)中難以繳納，本文忽略，不予考慮。）那么，只需要每年交納96000元的房產(chǎn)稅即可。而且按照房產(chǎn)稅的納稅時(shí)間規(guī)定，可以分兩次繳納房產(chǎn)稅，緩解公司的繳稅、資金占用壓力。另外購買的房產(chǎn)取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅還可以一次性抵扣，折舊費(fèi)用在繳納企業(yè)所得稅時(shí)，稅前可以扣除。折舊抵稅作用不可小覷，站在財(cái)務(wù)管理角度來看，在抵消繳納的房產(chǎn)稅后，實(shí)際上企業(yè)是從26年后才開始真正繳稅的。計(jì)算過程如下：

（1）以公司名義購買寫字樓繳稅計(jì)算：

1000萬×（1-20%）×1.2%=96000元/年

抵消企業(yè)所得稅：1000萬×25%÷96000=26年

（假設(shè)按照無殘值下，折舊總計(jì)可抵所得稅為250萬元，抵消每年房產(chǎn)稅9.6萬，大概可抵26年）

2、“老板”購買辦公樓自用

假設(shè)老板從公司借款1000萬購買寫字樓，放到老板個(gè)人名下，要交什么稅？首先假定老板借款當(dāng)年沒有償還這筆借款，需要交一道視同分紅的個(gè)人所得稅，200萬元；老板購入房產(chǎn)后出租給公司使用，假定每月的租金是10萬元，一年是120萬元，一個(gè)年度內(nèi)需要繳納稅費(fèi)33.7萬元，而且此種情況下，相關(guān)的稅費(fèi)一般需要一次性繳納，購買房屋的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣，房子的折舊也不能稅前扣除，沒有任何可以抵消稅款的余地。經(jīng)計(jì)算，大約23年后，繳納的稅款的金額就可達(dá)到1000萬元。也就是說，交稅的錢基本上可以再買一套1000萬的寫字樓了。計(jì)算過程如下：

（2）以老板個(gè)人名義購買寫字樓繳稅計(jì)算過程：

借款視同分紅，個(gè)稅：1000萬×20%=200萬

租給公司假如每月10萬，一年120萬，個(gè)稅120萬×（1-20%）×20%=19.2萬元

房產(chǎn)稅120萬×12%=14.4萬元，印花稅120萬×0.1%==0.12萬

合計(jì)：200萬+19.2萬+14.4萬+0.12萬=233.72萬元

年限折算=（1000-200-0.12）÷（14.4+19.2）=23.8年

（假設(shè)需繳納稅款總額為1000萬，款，減除一次性繳納的稅款個(gè)稅和印花稅后，剩余部分在按年繳納的房產(chǎn)稅和個(gè)稅之間平均，23年后交稅金額可達(dá)1000萬。）

由此看來，如果公司購買寫字樓“自用”，從以上的計(jì)算中，便可以得出結(jié)論：購買寫字樓應(yīng)放到公司名下還是老板名下，區(qū)別太大! 放到公司名下比放在老板名下，劃算的多。

二、“出租”情形下的涉稅分析

假設(shè)老板計(jì)劃花費(fèi)1200萬元來購買一棟寫字樓，并且準(zhǔn)備長期持有用來出租，賺取租金，按照當(dāng)?shù)氐氖袌鲂星?，每年可收?20萬元的租金。那么，購買時(shí)放到個(gè)人名下還是公司名下？哪個(gè)更劃算？

1、“公司”購買辦公樓出租

假設(shè)購買寫字樓放到老板名下，怎么交稅？就目前稅收政策，放到個(gè)人名下，會(huì)涉及增值稅，有房產(chǎn)稅，有印花稅，還有個(gè)人所得稅。在出租的情況下，合計(jì)每年要交26.46萬元，計(jì)算過程如下：

（1）放到個(gè)人名下繳稅：

①增值稅，租金未超過10萬元的免征

②房產(chǎn)稅，120萬×12%=14.4萬元 減半征收7.2萬元（暫不考慮城鎮(zhèn)土地使用稅）

③印花稅，120萬×0.1%=0.12萬元 減半征收0.06萬元

④個(gè)人所得稅，（120萬-120萬×20%）×20%=19.2萬元

合計(jì)繳稅26.46萬元

2、“老板”購買辦公樓出租

假設(shè)購買寫字樓放到公司名下，公司是小規(guī)模納稅人，房子的折舊按20年攤銷，每年攤銷60萬元，稅又應(yīng)該怎么繳納？就目前稅收政策，會(huì)涉及到增值稅，房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅，另外如果是說把剩下的利潤再以分紅的形式分給老板，還需要繳納個(gè)人所得稅，計(jì)算過后合計(jì)交稅需要繳納稅款19.92萬元，計(jì)算過程如下：

（1）放到公司名下（假設(shè)只有房子的折舊，按20年攤銷60萬元）繳稅：

①增值稅，每月租金未超過10萬元免征（沒有其他收入）

②房產(chǎn)稅，減半征收7.2萬元（暫不考慮城鎮(zhèn)土地使用稅）

③印花稅，減半征收0.06萬元

④企業(yè)所得稅要扣掉費(fèi)用后征稅，[120萬-折舊費(fèi)60萬-稅費(fèi)（7.2+0.06）]×20%×25%=2.64萬元

⑤再把利潤以分紅的形式給李總需要繳納個(gè)稅，（120萬-折舊60-房產(chǎn)稅7.2-印花稅0.06-企業(yè)所得稅2.64）×20%=10.02萬元

合計(jì)繳納稅款19.92萬元

從以上的分析中可以看出，在充分利用小規(guī)模納稅人優(yōu)惠政策的情況下，持有的房產(chǎn)用于出租放到公司名下，要比放到個(gè)人名下，繳納的稅費(fèi)要少。

另外，資產(chǎn)規(guī)模與收益一般是成正比，接下來我們假設(shè)資產(chǎn)和收益同比例放大的情況下，在不享受優(yōu)惠政策的情況下，稅費(fèi)情況會(huì)如何變化？我們也來做一下分析。假如將購買的房產(chǎn)價(jià)值，放大十倍，放大到1.2個(gè)億，按照市場行情每年收取租金1200萬元情況下，涉稅情況又該如何？

1、“老板”購買辦公樓出租

首先來看，將房產(chǎn)放到個(gè)人名下，稅怎么交？經(jīng)計(jì)算，每年繳納稅費(fèi)合計(jì)295.46萬元，綜合稅負(fù)率，在25.59%左右，計(jì)算過程如下：

（1）放到個(gè)人名下繳稅

①增值稅，（1200/（1+5%））×5%=57.14萬元（不考慮附加）

②房產(chǎn)稅，（1200/（1+5%））×（1-20%）×12%×50%=54.86萬元（暫不考慮城鎮(zhèn)土地使用稅）

③印花稅，1200×0.1%×50%=0.6萬元

④個(gè)稅，（1200/（1+5%））×（1-20%）×20%=182.86萬元

合計(jì)繳費(fèi)295.46萬元，綜合稅負(fù)率295.46/（1200/（1+5%））=25.59%

2、“公司”購買辦公樓出租

再來看看，將房產(chǎn)單放到公司名下，按20年折舊，每年折舊費(fèi)用600萬元，那這款稅又怎么交？ 經(jīng)過計(jì)算，共計(jì)繳納稅款金額為363.58萬元，綜合稅負(fù)率為27.8%，計(jì)算過程如下：

（1）放到公司名下繳稅（按照20年折舊每年攤銷600萬元）

①增值稅，1200萬/（1+9%）×9%=99.08萬元（暫不考慮附加，而且前十年不用繳納增值稅）

②房產(chǎn)稅，1200萬/（1+9%）×（1-20%）×12%=105.69萬元（暫不考慮城鎮(zhèn)土地使用稅）

③印花稅，1200萬×0.1%=1.2萬元

④企業(yè)所得稅，[1200萬/（1+9%）-折舊600萬-房產(chǎn)稅105.69-印花稅1.2萬]×25%=98.51萬元

⑤再把利潤以分紅的形式給李總需要繳納個(gè)稅，[1200萬/（1+9%）-折舊600萬-房產(chǎn)稅105.69-印花稅1.2萬-企業(yè)所得稅98.51萬]×20%=59.1萬元

合計(jì)繳稅363.58萬元，綜合稅負(fù)率27.8%

雖然從以上的計(jì)算的結(jié)果來看，在不考慮增稅抵扣的情況下，將房產(chǎn)放到公司名下出租的綜合稅負(fù)率要比放到個(gè)人名下的綜合稅負(fù)率要高出3.2%個(gè)百分點(diǎn)。也就是說將房產(chǎn)放到公司名下，要比放到個(gè)人名下，繳稅要繳的多。但是如果將房產(chǎn)放到公司名下出租時(shí)，購置的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣，最少十年內(nèi)不用繳納增值稅，可以省稅990.83萬元，計(jì)算過程如下：

（1） 增值稅進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣節(jié)稅=1.2億/（1+9%）×9%=990.83萬元

3、將購置房產(chǎn)放置一人有限公司

假設(shè)在購買房產(chǎn)時(shí)，將這個(gè)資產(chǎn)放到老板新成立的一人有限公司后，由一人有限公司持有房產(chǎn)用于出租，賺取收益。另外如果賺取的租金，不直接用于分紅，而是利用利潤留存進(jìn)行其他項(xiàng)目投資，就可以避免了繳納個(gè)人所得稅的問題，這種情況下就可以延緩了繳稅的時(shí)間，增強(qiáng)企業(yè)自身在市場變化中抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力。另外伴隨著國家稅制改革，減費(fèi)降稅成為我們未來稅制改革的主題，各種減稅降費(fèi)的新政是層出不窮，那么，延緩繳稅在一定程度上可以充分享受稅收改革帶來的紅利。

所以，如果放到個(gè)人名下，所有的稅費(fèi)必須當(dāng)時(shí)就應(yīng)該繳納，放到公司名下，可以延緩繳稅的時(shí)間，有足夠的時(shí)間來處理稅務(wù)問題，會(huì)有更好的節(jié)稅效果。

因此，我個(gè)人認(rèn)為，購買寫字樓用來長期租賃的情況下，放到公司名下，仍然要比放到個(gè)人名下更劃算更有利。

三、“出售”情形下的涉稅分析

如果購買寫字樓用于后期出售賺取差價(jià)，是放到公司名下，還是放到個(gè)人名下？哪個(gè)更劃算？按照目前稅收政策，購買寫字樓用于出售賺取差價(jià)，在交易環(huán)節(jié)，不論是放到個(gè)人名下還是公司名下，都涉及增值稅、印花稅、土地增值稅和所得稅。但是如果放到公司名下，繳完了企業(yè)所得稅后，還要繳納一道個(gè)人所得稅，因而將購買的寫字樓放到公司名下，比個(gè)人名下多交一道企業(yè)所得稅。

所以，將購買的寫字樓用來投資賺取差價(jià)的情況下，最后利潤分配到個(gè)人手中時(shí)，放到公司名下，要比放到個(gè)人名下，要多交一道企業(yè)所得稅。

因此，我個(gè)人認(rèn)為，購買寫字樓投資賺取差價(jià)收益的行為，放到個(gè)人名下，要比放到公司名下更省稅更劃算。因?yàn)閷?duì)于單一的投資行為而言，目的很明確，就是為了賺取差價(jià)，放到個(gè)人名下處理更節(jié)稅。但是，需要注意的一點(diǎn)是，在實(shí)務(wù)操作中，公司的情況相比個(gè)人的情況要復(fù)雜得多。比如公司虧損較大的情況下，可以有效地利用虧損減少繳納企業(yè)所得稅等等，再比如說，某些地方對(duì)于此出售賺取差價(jià)的行為有核定征收個(gè)人所得稅的政策等，這些情況下，另當(dāng)別論，因?yàn)橄嚓P(guān)的稅費(fèi)繳納的情況，會(huì)隨著相關(guān)條件的變化而變化。

所以，實(shí)務(wù)中，切記不可生搬硬套，要用變化的財(cái)務(wù)思維去處理，不可用固化的方式去解決。這也是我們做財(cái)務(wù)在企業(yè)存在的價(jià)值所在。很多時(shí)候，面對(duì)較為復(fù)雜的市場情況，一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為不是獨(dú)立存在的，比如雖是投資行為，但是必須持有一段時(shí)間后再出售，在持有期間有可能自用，也有可能是出租，或者說在購買時(shí)計(jì)劃是自用，但是后續(xù)經(jīng)營意圖可能會(huì)發(fā)生變化，有可能是出租或出售的，這種情況在實(shí)務(wù)中經(jīng)常發(fā)生。

因此，面對(duì)這種經(jīng)營行為的不確定性，為了穩(wěn)妥起見，公司在購買寫字樓時(shí)，可以考慮為此房產(chǎn)單獨(dú)設(shè)立一個(gè)有限公司進(jìn)行處理，會(huì)更加節(jié)稅，對(duì)未來的用途改變的適應(yīng)性更強(qiáng)，具有很大的可操作性。

最后，我們總結(jié)一下，購買寫字樓，是放到公司名下？還是放到個(gè)人名下？哪種方式更省稅更劃算？我們的結(jié)論是：

（1）當(dāng)我們購買寫字樓自用和出租的情況下，一般將房產(chǎn)放到公司名下，更省稅更劃算。

（2）當(dāng)我們購買的寫字樓用于出售賺取差價(jià)時(shí)，一般將房產(chǎn)放到個(gè)人名下，更省稅更劃算。

（3）當(dāng)我們購買的寫字樓未來規(guī)劃用途不清楚的情況下，面對(duì)這種經(jīng)營行為的不確定性，我們可以通過單獨(dú)成立的一個(gè)有限公司來購置該資產(chǎn)，可操作性更強(qiáng)，更加穩(wěn)妥一些。

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