中國首個(gè)公共基礎(chǔ)設(shè)施REITs將于6月21日正式上市，共有9個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目將分別在上海證券交易所(5個(gè)訂單)、深圳證券交易所(4個(gè)訂單)上市。

作為中國資本市場新增的一個(gè)投資品種，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的風(fēng)險(xiǎn)水平低于股票，高于固定收益產(chǎn)品。在業(yè)內(nèi)看來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs是一種現(xiàn)金流較為穩(wěn)定、流動(dòng)性良好的金融資產(chǎn)，更適合中長線投資者。

那么，在投資基礎(chǔ)設(shè)施REITs之前，投資者應(yīng)先認(rèn)識(shí)REITs，它有哪些功能和特點(diǎn)，為何我國公募REITs試點(diǎn)首選基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，公募REITs和公募基金有何區(qū)別，以及投資者應(yīng)如何參與投資，有哪些投資風(fēng)險(xiǎn)？

01

何為REITs？

REITs，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動(dòng)產(chǎn)，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。

這里要提醒的是，不要一提到REITs就認(rèn)為只是指住宅、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。REITs雖起源于房地產(chǎn)領(lǐng)域，但隨著市場的不斷發(fā)展，其適用范圍逐步涵蓋通信設(shè)施、電力配送網(wǎng)絡(luò)、高速公路、污水處理，以及其他能產(chǎn)生長期穩(wěn)定收入的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。

這次首批試點(diǎn)項(xiàng)目就主要包括垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路和倉儲(chǔ)物流等主流基礎(chǔ)設(shè)施。

在境外市場，REITs已是發(fā)達(dá)市場成熟金融產(chǎn)品。美國、澳大利亞、日本、加拿大等成熟市場均設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施REITs板塊。在美國市場廣義的基礎(chǔ)設(shè)施REITs總市值超過5000億美元。

我國基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目規(guī)模也較大，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，截至2020年年末，中國基礎(chǔ)設(shè)施存量約為130萬元，其中適合作為REITs投資標(biāo)的的基礎(chǔ)設(shè)施，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、發(fā)電、輸電鐵路、軌道交通、污水、污廢處理和數(shù)據(jù)中心倉儲(chǔ)物流等，存量規(guī)?？傆?jì)超過30萬億元。

除了存量規(guī)模外，增量規(guī)模較大、收益穩(wěn)定，也是我國公募REITs試點(diǎn)首選基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的原因。

有業(yè)內(nèi)人士表示，從增量上看，我國每年新增的基建投資規(guī)模超過15萬億元，統(tǒng)計(jì)局預(yù)測算，我國基礎(chǔ)設(shè)施整體存量水平約相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家的30%，還有較大增長空間。隨著產(chǎn)業(yè)政策逐步向新基建方向傾斜，包括5G通信設(shè)施、城市軌交、數(shù)據(jù)中心、特高壓、新能源車充電設(shè)施等領(lǐng)域的投資，也有望為REITs提供新的可選資產(chǎn)。從收益上看，較多成熟的基礎(chǔ)設(shè)施，比如電力、水利、高速公路等項(xiàng)目都有穩(wěn)定的收入和現(xiàn)金流，適合作為REITs的底層資產(chǎn)。

那么，我國推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs的意義有多大？

上交所相關(guān)人士表示，REITs產(chǎn)品是我國資本市場深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要環(huán)節(jié)，具有重大的意義，首先REITs可盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，降低企業(yè)的杠桿率，提升企業(yè)的經(jīng)營績效；其次，REITs產(chǎn)品可借助資本市場公開透明的機(jī)制，拓寬基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的融資渠道，推動(dòng)資本市場更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)；REITs產(chǎn)品也填補(bǔ)了當(dāng)前金融產(chǎn)品的空白，豐富了投資品種，便利投資者投資于流動(dòng)性較弱的基礎(chǔ)設(shè)施。

02

公募REITs和公募基金有何區(qū)別？

歷經(jīng)10余年的研究、醞釀和籌備，REITs將在中國資本市場正式登場。

按照募集方式，REITs可分為公募型和私募型。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，REITs市場的發(fā)展并非一蹴而就，目前普遍要求REITs以公開募集上市交易為主，我國REITs市場經(jīng)歷了前期私募REITs的探索和嘗試，在國內(nèi)既有法律框架下，發(fā)行了具有相似功能的類REITs產(chǎn)品。

2014年，首單類REITs發(fā)行。截至2020年12月31日，全市場共審核通過99單類REITs產(chǎn)品，總規(guī)模合計(jì)約3000億元，其中已發(fā)行規(guī)模1737億元。

2020年4月，國家發(fā)改委聯(lián)合中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。

投資者對常見的股票、基金、債券、基金等并不陌生，或許已經(jīng)有過購買經(jīng)歷，那么公募REITs和普通的公募基金有何不同？

其實(shí)公募REITs也是公募基金的一種，只不過在投資標(biāo)的、發(fā)行定價(jià)以及市場波動(dòng)等方面，與其他公募基金產(chǎn)品有些不一樣。例如在投資標(biāo)的方面，REITs是限定主要投資于不動(dòng)產(chǎn)的基金，此次試點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施包括倉儲(chǔ)、物流、收費(fèi)、公路、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，不包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

簡單來說，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以讓投資者們用較少的資金參與到大型基建項(xiàng)目中，從而分享項(xiàng)目的基礎(chǔ)收益和資產(chǎn)升值。

另外，與普通公募基金著重在二級(jí)市場交易不一樣，公募REITs要求基金管理人參與到一級(jí)市場中，而且要主動(dòng)履行項(xiàng)目日常運(yùn)營管理的職責(zé)，以獲得更好的回報(bào)。也就是說投資者申購REITs份額后，基金管理人會(huì)代替他們對其所投資的項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督和管理，從而讓這個(gè)項(xiàng)目較好地運(yùn)營起來，保證收益得以實(shí)現(xiàn)。

03

哪些投資者可以參與投資？

那么，哪些投資者可以參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs？

參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)售的投資者可以分為戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者以及公眾投資者三類。

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人是必不可少的戰(zhàn)略投資者，原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方的戰(zhàn)略配售比例，合計(jì)不得低于本次基金份額發(fā)售數(shù)量的20%。其中基金份額發(fā)售總量的20%持有期自上市之日起不少于5年，超過20%的不少于3年，并且持有期間不允許質(zhì)押。

此外，市場聲譽(yù)和影響力良好、資金實(shí)力較強(qiáng)、具有長期投資意愿的其他專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者也可以參與戰(zhàn)略配售，配售比例由基金管理人與財(cái)務(wù)顧問協(xié)商確定，持有期不少于1年。

扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后，網(wǎng)下發(fā)售比例不得低于本次公開發(fā)售數(shù)量的70%。公眾投資者通過基金銷售機(jī)構(gòu)以詢價(jià)確定的認(rèn)購價(jià)格參與公募REITs份額認(rèn)購，至多24%。個(gè)人投資者可參與投資。

盡管對普通投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs沒有資產(chǎn)狀況和投資經(jīng)驗(yàn)的具體要求，但是首次參與份額認(rèn)購和交易的投資者應(yīng)經(jīng)過基金銷售機(jī)構(gòu)的適當(dāng)性評估和匹配等，并以紙質(zhì)或電子形式簽署風(fēng)險(xiǎn)揭示書，確認(rèn)已了解產(chǎn)品特征和主要風(fēng)險(xiǎn)。

04

如何參與投資？

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，介于股票等權(quán)益類與債券等固定收益類之間。

相對股票而言，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，分紅預(yù)期較穩(wěn)定；相對債券而言，投資者能享受資產(chǎn)的增值收益，也更看重其成長性。

投資者該如何參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資？

投資者可使用人民幣普通股票賬戶、封閉式基金賬戶，以及開放式基金賬戶參與戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售和面向公眾投資者發(fā)售份額的認(rèn)購。

參與方式上，投資者可以通過競價(jià)交易、大宗交易，或者報(bào)價(jià)、詢價(jià)、指定對手方等交易所認(rèn)可的交易方式參與交易。

與股票交易一樣，投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs集合競價(jià)交易的，申報(bào)時(shí)間為每個(gè)交易日的9：15至9：25，交易時(shí)間為9：30至11：30、13：00至15：00。

投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs競價(jià)交易的，申報(bào)數(shù)量應(yīng)當(dāng)為100份或其整數(shù)倍；通過詢價(jià)和大宗交易方式時(shí)，單筆申報(bào)數(shù)量應(yīng)當(dāng)為1000份或者其整數(shù)倍。

不同于A股交易的申報(bào)價(jià)格最小變動(dòng)單位為0.01元，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs交易申報(bào)價(jià)最小變動(dòng)單位為0.001元，這與投資者參與的交易所場內(nèi)普通基金交易一樣。

和股票交易一樣，交易所對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs交易實(shí)行價(jià)格漲跌幅限制。但需要投資者注意的是，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs設(shè)置上市首日30%和非上市首日10%的漲跌幅比例限制。同時(shí)產(chǎn)品上市期間，基金管理人原則上應(yīng)當(dāng)選定不少于1家流動(dòng)性服務(wù)商提供雙邊報(bào)價(jià)等服務(wù)。

05

有何投資風(fēng)險(xiǎn)？

作為一種投資品種，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs豐富了投資者的投資選擇，不過基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs也可能面臨以下投資風(fēng)險(xiǎn)：

第一，現(xiàn)金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs大部分資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，市場價(jià)值及現(xiàn)金流情況受經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)營管理等因素影響，可能發(fā)生變化。

第二，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs投資集中度高，收益率很大程度依賴基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營情況?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可能因經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化或運(yùn)營不善，存在基金收益率不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采取封閉式運(yùn)作，不開通申購贖回，只能在二級(jí)市場交易，投資者結(jié)構(gòu)以機(jī)構(gòu)投資者為主，存在流動(dòng)性不足等風(fēng)險(xiǎn)。尤其通過場外銷售機(jī)構(gòu)認(rèn)購基金份額的，需要轉(zhuǎn)投管制場內(nèi)證券賬戶才能參與交易。

第四，稅收調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs運(yùn)作過程中，可能涉及基金持有人、公募基金、資產(chǎn)支持證券、項(xiàng)目公司等多層面稅負(fù)。如果國家稅收政策發(fā)生調(diào)整，可能影響投資收益。

投資者應(yīng)當(dāng)在參與相關(guān)業(yè)務(wù)前，認(rèn)真閱讀基金合同、招募說明書等法律文件，熟悉基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs相關(guān)規(guī)則，自主判斷基金投資價(jià)值，自主做出投資決策，自行承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。

本文來源：第一財(cái)經(jīng)

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