商鋪的價值是由什么決定的？投資者要對商鋪投資的回報率進行計算。今天小編就為大家介紹商鋪投資回報率計算方式和決定商鋪價值的因素。一起看看吧。

　　商鋪的投資者主要有兩種：

　　一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；

　　二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。

　　核心商圈效應(yīng)

　　商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈 ，社區(qū)的商業(yè)中心是小商圈。在選擇商鋪的時候，處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。在上海，已經(jīng)成熟的商圈如淮海路、徐家匯、豫園商城等。 一般而言，在傳統(tǒng)商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資的機會也非常小。在投資時，應(yīng)多關(guān)注新商圈，因為新商圈的產(chǎn)生與商鋪的釋放成正比，投資機會比較多，只要我們能及時發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機會，投資回報將會是非常可觀。

　　在商圈變動過程中投資商鋪，就如同買股票看大勢一樣，成長性是一個很重要的考慮因素。在已經(jīng)成熟的商圈投資店鋪，其成長空間非常小，因為開發(fā)商的開發(fā)成本很高，所以銷售銷售價格、也非常高，而且銷售價格是根據(jù)目前租金確定的，因此投資價值不大。 而如果選擇正在發(fā)展中的商圈，也許前2～3年投資回報不理想，但是，隨著商圈的快速發(fā)展，商鋪的成長性將非常好，因此，這里的商鋪絕對是值得投資的績優(yōu)股。反之，如果選擇的商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險，那么，就如同在股市頂峰是購買股票一樣，前景堪憂。

　　主力店效應(yīng)

　　“有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機會”，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。一個大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值，商鋪的價值凸現(xiàn)。主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪做旺并不斷升值。

　　品牌店效應(yīng)

　　目前的商鋪租賃和購買市場，品牌客戶比較多?？觳蜆I(yè)如肯德基、麥當勞、永和大王；咖啡如星巴克、上島；服裝的更是數(shù)不勝數(shù)了。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。 其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶本身就具備聚客能力，會促使商圈的形成。所以，在同一個區(qū)域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。這基本也能從一個側(cè)面反映出項目的優(yōu)劣。

　　立體條件

　　商鋪項目所處位置的立體能力也是非常重要的一個因素。立體條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。

　　一個商鋪的評估參考因素，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是參考因素中的第一個要素，它直接影響消費行為。像南京路是全國著名的商業(yè)干道；淮海路兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能，所以商鋪的價值非常大。對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達等因素也非常關(guān)鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔等等。

　　商鋪的通用性

　　一些投資人因為沒有豐富的經(jīng)驗，在買商鋪時只考慮價格，認為只要價格合適就行了，由此增加了自己的投資風(fēng)險。我們知道，商鋪的價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對商鋪有不同的要求。 比如，開餐飲的需要有上下水管道、動力電、煤氣、排煙設(shè)施，而有些商鋪并沒有這些，等有人想租賃并提出這些問題的時候，投資人才恍然大悟，但已經(jīng)晚了，因為像排煙這樣的問題到正式交樓后，誰也解決不了。其實，不僅是投資人不明白，有些發(fā)展商也不一定清楚。因此，投資人在買鋪的時候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，哪怕以后不經(jīng)營餐飲，也要做到有備無患。

　　周邊租金水平

　　如果說以上評估條件定性的內(nèi)容多，那么周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購買價格。購買商鋪的最終目的是通過租賃實現(xiàn)預(yù)期利潤，再低的回報總應(yīng)該比銀行利息要高，這是一個原則性的問題。 投資商鋪和住宅最大的區(qū)別是，住宅隨著品質(zhì)的下降以及新項目的推出，租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商鋪是越做越旺，租金只會往上走，但是商圈變動則另當別論。

　　商鋪投資回報率如何計算？

　　1、租金回報率法

　　公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款

　　優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。

　　不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

　　2、租金回報率分析法

　　公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12/購買房屋總價

　　這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

　　優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。

　　不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。