在北大和清華，來自鄂爾多斯的學生不用擔心找不到老鄉(xiāng)。

日前，第一財經(jīng)記者在內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市康巴什新區(qū)詢問一名出租車司機，為什么在鄂爾多斯房價大起大落期間，康巴什房價基本保持穩(wěn)定。他說:你應(yīng)該去鄂爾多斯一中看看。鄂爾多斯一中今年高考成績是32名學生考過北大清華，5名學生考入香港名校。

鄂爾多斯一中位于康巴什新區(qū)鄂爾多斯街。

很難想象這個15年前才開工建設(shè)的城市，因為閑置的房產(chǎn)和人口少，一度被形容為“鬼城”。如今，康巴什變得越來越有活力和受歡迎。其實清潔空的空氣，高端的教育資源，醫(yī)療資源支撐著康巴什區(qū)的房價。這也意味著煤炭城市鄂爾多斯的轉(zhuǎn)型。

“不建議投資房地產(chǎn)”

與我來康巴什的前幾年相比，街上的汽車數(shù)量明顯增加。當時，記者在康巴什看到，在視線范圍內(nèi)的幾個紅綠燈處沒有汽車。現(xiàn)在，交通燈前有一個隊列。過馬路的行人也需要四處看看。

記者來到成吉思汗廣場西邊的一個售樓處，售樓處只有一個工作人員在打電話。外面下著雨，大廳里一片漆黑，沒有燈。她以為記者是來看板塊的，說這里的樓已經(jīng)賣完了?！澳闶莵砟猛恋氐膯幔楷F(xiàn)在的土地不好拿?！?/p>

“如果你買房子是出于投資目的，我建議你不要再來了。投資的目的是收益，要低點進去，高點出去?，F(xiàn)在康巴什的房價處于高點，已經(jīng)沒有投資價值了。她說:“就算你有閑錢，也不建議你放在這里。房價可能會漲，但漲幅應(yīng)該不大?！?/p>

在與這名工作人員的交談中，記者了解到康巴什區(qū)的常住人口兩極分化。一是年輕人多，二是老年人多。老年人喜歡這里的環(huán)境。

當記者問來康巴什買房的公務(wù)員多嗎，因為鄂爾多斯市政府早就從東勝區(qū)搬到康巴什了，工人聽說那里有很多公園。她說:康巴什本身就是一個花園城市，所以沒有“很多公園”這種說法。

“周邊一些人的孩子現(xiàn)在上初中甚至小學，他們來康巴什買房是為了以后有機會上個好高中。如果投資，這也是投資?！?/p>

另一位當?shù)厝耸扛嬖V記者，康巴什的醫(yī)療條件非常好，甚至包頭的病人都選擇來康巴什治療。這也說明康巴什的建設(shè)是從一個高點開始的。

鄂爾多斯地方官員不否認城市建設(shè)的超前規(guī)劃。

正是因為綜合因素，康巴什周邊的人也來這里買房。與2016年左右的最低點相比，康巴什的房價平均每平方米上漲了兩三千元。工作人員所在樓的二手房賣了8000到10000，當時大概6000。

記者從這次采訪中感受到的是，曾經(jīng)被稱為“鬼城”的康巴什正在復興，并逐漸增強其生命力。

有人成功地找到了便宜貨

就鄂爾多斯而言，房價經(jīng)歷了一個先漲后跌再漲的過程，在東勝區(qū)更為明顯。

東勝區(qū)的市民中心位于區(qū)中心。記者遇到了一個早上在跑步的市民。她告訴第一財經(jīng)記者，2016年，她在附近買了一套房。當時的價格是每平方米3500元，現(xiàn)在可以賣到6000元。她認為她是低價買的。

她認為，2016年左右，東勝區(qū)房價達到低點，然后開始上漲，現(xiàn)在已經(jīng)漲到2010年左右的水平。

當時房價飛漲是因為煤炭經(jīng)濟。從2006年開始，在煤炭行業(yè)帶來的金融支持下，鄂爾多斯的房地產(chǎn)行業(yè)開始爆發(fā)。房價在一兩年內(nèi)從每平米1500元飆升到5000-6000元。萬元房產(chǎn)并不少見。找不到房子是當時的普遍現(xiàn)象。2010年是鄂爾多斯樓市最熱的一年。

然而，在那之后，鄂爾多斯的價格像懸崖一樣下跌。鄂爾多斯一個人對原因有這樣的分析:當初有很多新聞報道說鄂爾多斯的房子有投資價值，面積3000平米，吸引了很多人，包括周邊省份的人。之后覺得環(huán)境不錯，就選擇在這里買房。當越來越多的人買房時，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸提高價格，越提高價格，就越擔心等待買房的人，導致他們越買越多的情況。但是由于鄂爾多斯當初的快速擴張，房子數(shù)量增加了不少，所以房價暴跌。它就像一家餐館。如果你在里面看很多人，你也會進去吃飯。如果沒有人，你會懷疑這家餐廳有問題。

房地產(chǎn)去庫存化與鄂爾多斯轉(zhuǎn)型

2016年3月，鄂爾多斯發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的實施意見》，其中之一就是去庫存化。

房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)管理嚴格列為第一條?！兑庖姟贩Q:建立房地產(chǎn)去庫存與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地掛鉤制度，嚴格控制房地產(chǎn)去庫存未完成的旗區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地供應(yīng)，中心城區(qū)內(nèi)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)不供應(yīng)商品房用地。這應(yīng)該是上述工作人員說不容易拿到地的原因。

“2016年和2017年，鄂爾多斯通過棚改消化的商品房面積分別為589.8萬平方米和511萬平方米，而2014年和2015年消化的商品房總面積僅為588萬平方米，少于2016年。逐年?！备鶕?jù)鄂爾多斯市政府工作報告中的數(shù)據(jù)。

截至目前，鄂爾多斯市已消化房地產(chǎn)庫存1635萬平方米，房地產(chǎn)市場“量價穩(wěn)定”。日前，在內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市舉行的慶祝中華人民共和國成立70周年特別新聞發(fā)布會上，鄂爾多斯市有關(guān)領(lǐng)導如是說。

房價反彈的一個重要原因是供應(yīng)減少。根據(jù)鄂爾多斯市發(fā)布的年度社會經(jīng)濟發(fā)展公報，2009年，該市完成住房面積396.6萬平方米，2017年完成住房面積44.9萬平方米。

記者注意到，雖然鄂爾多斯房價上漲，但深層次矛盾仍未解決。以房地產(chǎn)建筑面積為例，根據(jù)上述公告，2010年，全市房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積為4122.4萬平方米，隨后幾年累計竣工面積不超過1300萬平方米。有近3000萬平方米的缺口。

甚至在東勝區(qū)市民中心附近，記者也看到了許多未完成的開發(fā)項目。出了鄂爾多斯的額濟納羅機場就是一個開發(fā)區(qū)。這里的道路以經(jīng)緯命名。正如記者所見，這些建筑最多沒有任何建設(shè)的跡象。這個“庫存”恐怕更難消化。

今年鄂爾多斯的政府工作報告指出，將化解政府債務(wù)、防范金融風險和服務(wù)實體經(jīng)濟、防范和化解重大風險結(jié)合起來是一個重要方向。2018年債務(wù)總額471億元，完成全年減債任務(wù)的117%。

繼續(xù)改變“一煤獨大”的局面，也是鄂爾多斯的一個重要方向。2010年左右，鄂爾多斯煤炭行業(yè)占GDP的75%。近年來，經(jīng)過逐步轉(zhuǎn)型，非煤炭行業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值的50%。2018年，非煤炭行業(yè)投資占工業(yè)投資總額的77.1%。與此同時，近年來，鄂爾多斯已撤出1335萬噸煤炭產(chǎn)能。

煤炭經(jīng)濟仍然是鄂爾多斯重要的經(jīng)濟支柱。去年，鄂爾多斯煤炭產(chǎn)銷量分別達到6.16億噸和6.64億噸。然而，鄂爾多斯煤炭行業(yè)目前面臨的任務(wù)是轉(zhuǎn)型升級。為此，鄂爾多斯聘請了國家權(quán)威研究機構(gòu)，科學編制優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟發(fā)展研究報告、現(xiàn)代能源經(jīng)濟示范區(qū)規(guī)劃、現(xiàn)代煤化工示范區(qū)總體規(guī)劃，并在煤炭深加工方面進行布局。今年啟動了5個新的清潔燃煤發(fā)電項目，建設(shè)了九臺甲醇制烯烴、穩(wěn)定輕烴新能源等一批煤炭深加工項目，新增電力裝機82萬千瓦，化工生產(chǎn)能力219萬噸，煤炭地方轉(zhuǎn)化率提高到22%。

鄂爾多斯房地產(chǎn)近年建筑面積與竣工面積對比