某公司財(cái)務(wù)小張

邊肖，我剛剛聽到人們說，如果你租房子，你必須繳納增值稅。多少錢？哪里付款？

漂亮又專業(yè)的66姐

別急，慢慢聽我說。

個(gè)人出租房地產(chǎn)按5%的征收率計(jì)算，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；個(gè)人出租房屋的，應(yīng)按5%減1.5%的征收率計(jì)算應(yīng)繳納增值稅的金額，并向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

個(gè)人租房的，應(yīng)交增值稅=銷售含稅÷×1.5%；租賃非住宅，應(yīng)交增值稅=銷售含稅÷×5%。

這里的個(gè)人是指?jìng)€(gè)體工商戶和其他個(gè)人。

某公司財(cái)務(wù)小張

如果出租人不是自然人，比如企業(yè)，納稅也一樣嗎？

漂亮又專業(yè)的66姐

當(dāng)然不是，要看出租人的性質(zhì)。

小規(guī)模納稅人

小規(guī)模納稅人，即出租房地產(chǎn)的單位和個(gè)體工商戶，按5%的征收率計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額，出租房屋的個(gè)體工商戶按5%減1.5%的征收率計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額。

一般納稅人

01

普通納稅人出租2016年4月30日前取得的房地產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣的，納稅人應(yīng)當(dāng)提前向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅，并向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。房地產(chǎn)與事業(yè)單位位于同一縣的，納稅人應(yīng)向事業(yè)單位所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

02

一般納稅人出租2016年5月1日后取得的房地產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法。房地產(chǎn)所在地與事業(yè)單位不在同一縣的，納稅人應(yīng)當(dāng)提前向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅，并向事業(yè)單位所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。房地產(chǎn)與事業(yè)單位位于同一縣的，納稅人應(yīng)向事業(yè)單位所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。一般納稅人出租2016年4月30日前取得的房地產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法的，適用上述規(guī)定。

一般納稅人、小規(guī)模、個(gè)體戶和個(gè)人出租住房

出租房產(chǎn)涉及的稅款類型涉及稅種計(jì)稅基礎(chǔ)稅率發(fā)票開具房產(chǎn)取得時(shí)間稅法依據(jù)住房商鋪一般納稅人增值稅不含稅銷售額/1.055%5%自行開具，如為11%稅率，需要在不動(dòng)產(chǎn)所地稅務(wù)局預(yù)繳3%增值稅（不需要開具《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明》）2016年4月30日前不含稅銷售額/1.1111%11%2016年5月1日以后城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)際繳納的增值稅7%教育費(fèi)附加3%地方教育費(fèi)附加2%印花稅不含稅銷售額千分之一千分之一城鎮(zhèn)土地使用稅不含稅銷售額免征按季度繳納，按照面積和相應(yīng)的使用稅額房產(chǎn)稅不含稅銷售額4%12%小規(guī)模納稅人增值稅不含稅銷售額/1.051.55%向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)局申請(qǐng)代開增值稅專票或者普票，如對(duì)方為其他個(gè)人，不得開具增值稅專用發(fā)票。城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)際繳納的增值稅7%教育費(fèi)附加3%地方教育費(fèi)附加2%印花稅不含稅銷售額千分之一千分之一個(gè)人所得稅核定或者查賬城鎮(zhèn)土地使用稅不含稅銷售額免征按季度繳納，按照面積和相應(yīng)的使用稅額房產(chǎn)稅不含稅銷售額4%12%個(gè)體工商戶、

其他個(gè)人

增值稅不含稅銷售額/1.051.55%向不動(dòng)產(chǎn)所在地稅務(wù)局申請(qǐng)代開增值稅專票或者普票，如對(duì)方為其他個(gè)人，不得開具增值稅專用發(fā)票。城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)際繳納的增值稅7%教育費(fèi)附加3%財(cái)稅12號(hào)地方教育費(fèi)附加2%印花稅不含稅銷售額免征千分之一個(gè)人所得稅不含稅銷售額-附加稅-房產(chǎn)稅10%1、月租金4000以下，扣除800，稅率20%

2.月租4000以上，扣除20%，稅率20%。

財(cái)稅24號(hào)城鎮(zhèn)土地使用稅不含稅銷售額免征按季度繳納，按照面積和相應(yīng)的使用稅額房產(chǎn)稅不含稅銷售額4%12%財(cái)稅24號(hào)1、房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為產(chǎn)權(quán)所有人，產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；不確定產(chǎn)權(quán)或者有糾紛的，由房屋代管人或者使用人繳納。

2、轉(zhuǎn)租行為不征收房產(chǎn)稅。

3.屋頂是租來的，因?yàn)槲蓓敳粚儆诜康禺a(chǎn)的形式，所以不交房產(chǎn)稅。

4.無租金使用其他單位房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)的殘值繳納房產(chǎn)稅。

5.房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值扣除30%后的殘值計(jì)算繳納。

6.房產(chǎn)稅和房子紅不紅沒關(guān)系。

7.房產(chǎn)稅的繳納主要看房子的性質(zhì)，住宅和商業(yè)。

8.國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)和自用財(cái)產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。免征房產(chǎn)稅的房子如果出租給外界，需要繳納房產(chǎn)稅。

9、個(gè)人出租住房，免征房產(chǎn)稅。

一、增值稅

一般納稅人出租房地產(chǎn)，按照下列規(guī)定繳納增值稅:

1.一般納稅人出租2016年4月30日前取得的房地產(chǎn)時(shí)，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額=含稅銷售額/*5%

應(yīng)稅金額=含稅銷售額/*5%

2.一般納稅人出租2016年5月1日后取得的房地產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法。

應(yīng)納稅額=含稅銷售額/*3%

應(yīng)納稅額=含稅銷售額/*11%-進(jìn)項(xiàng)稅額

一般納稅人出租2016年4月30日前取得的房地產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法的，適用上述規(guī)定。

小規(guī)模納稅人出租房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定繳納增值稅:

1、單位和個(gè)體工商戶出租房地產(chǎn)，按5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

2、個(gè)體工商戶出租房屋，按征收率5%減1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額=含稅銷售額/*1.5%

應(yīng)納稅額=含稅銷售額/*1.5%

3.其他個(gè)人出租房地產(chǎn)的，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

4.其他個(gè)人出租房屋，按5%減1.5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

中介機(jī)構(gòu)提供房屋租賃服務(wù)

房地產(chǎn)中介一般為納稅人提供出租房屋，按照經(jīng)紀(jì)服務(wù)計(jì)算，增值稅稅率為6%。

對(duì)小微企業(yè)的稅收優(yōu)惠

增值稅小規(guī)模納稅人銷售商品、加工、修理修配勞務(wù)、銷售勞務(wù)和無形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算。小規(guī)模增值稅納稅人銷售商品，提供月銷售額不超過3萬元、月銷售額不超過3萬元的加工、修理、更換服務(wù)，以及銷售服務(wù)和無形資產(chǎn)，從2016年5月1日至2017年12月31日，可享受小微企業(yè)暫免增值稅的優(yōu)惠政策。

預(yù)收租金是否可以按月評(píng)估？

納稅人以預(yù)付款方式提供租賃服務(wù)的，其納稅義務(wù)自收到預(yù)付款之日起發(fā)生。因此，預(yù)收租金不能按月評(píng)估，應(yīng)在收到租金的當(dāng)月全額計(jì)入銷售總額。

但是，例外的是“其他個(gè)人”。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)征收管理的公告》規(guī)定，其他個(gè)人以預(yù)付款形式出租房地產(chǎn)，預(yù)收租金收入可在預(yù)付款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?。如果分?jǐn)偤竺吭伦饨鹗杖氩怀^3萬元，可以享受小微企業(yè)免征增值稅的優(yōu)惠政策。

二、城市維護(hù)建設(shè)稅

城市維護(hù)建設(shè)稅按增值稅和消費(fèi)稅的適用稅率繳納。納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；地點(diǎn)在縣或鎮(zhèn)，稅率為5%；地點(diǎn)不在市區(qū)?？h或鎮(zhèn)稅率為1%。

稅收優(yōu)惠:

其他個(gè)人免征增值稅，也免征城市維護(hù)建設(shè)稅。

第三，教育附加費(fèi)

在增值稅和消費(fèi)稅的基礎(chǔ)上，教育費(fèi)附加按3%的適用稅率繳納。

稅收優(yōu)惠:

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過10萬元的，支付義務(wù)人。免交教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加。

第四，印花稅

財(cái)產(chǎn)租賃按租賃金額的1‰貼花，稅額不足1元的按1元貼花。

稅收優(yōu)惠:

個(gè)人簽訂的出租或出租房屋的租賃合同免征印花稅。

V.所得稅

個(gè)人財(cái)產(chǎn)租金收入減去規(guī)定的費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)和實(shí)際支出的修理費(fèi)，應(yīng)當(dāng)按照20%的稅率征稅。但允許扣除的修理費(fèi)以每臺(tái)800元為限。如果一次扣不完，允許下次繼續(xù)扣，直到扣完為止。

租賃期限跨年的交易合同或協(xié)議中約定企業(yè)租金收入，并一次性預(yù)付租金的，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定的收入與費(fèi)用相匹配的原則，出租人可以在租賃期內(nèi)分期將上述確認(rèn)收入統(tǒng)一計(jì)入相關(guān)年度收入。

稅收優(yōu)惠:

對(duì)個(gè)人出租住房所得，減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。

個(gè)人捐贈(zèng)住房作為公共租賃住房，符合稅收法律法規(guī)，其公益捐贈(zèng)支出不超過其申報(bào)應(yīng)納稅所得額30%的部分，允許從其應(yīng)納稅所得額中扣除。

六、城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅采用固定稅率，即有范圍的差別稅。根據(jù)大、中、小城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，分別規(guī)定每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅的年度應(yīng)納稅額。

稅收優(yōu)惠:

個(gè)人出租住房，不分用途，免征城市土地使用稅。

七.財(cái)產(chǎn)稅

房屋租賃需繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅按房地產(chǎn)租金收入征收，適用稅率為12%。

稅收優(yōu)惠:

對(duì)個(gè)人出租住房，不論用途，一律按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

其他個(gè)人租房交什么稅？怎么開發(fā)票？

其他個(gè)人租房要交這些稅

1.大桶

其他個(gè)人出租房屋，按5%減1.5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

其他個(gè)人以一次性租金的形式出租房地產(chǎn)，所得租金收入可以在租金對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分享。分?jǐn)偤竺吭伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅的優(yōu)惠政策。

2.個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅按照財(cái)產(chǎn)租賃所得計(jì)算，在財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)、支付給出租人的租金、個(gè)人承擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際支出的修繕費(fèi)用以及稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)依次從不含增值稅的收入中扣除的繳費(fèi)單位擴(kuò)大到月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過10萬元的繳費(fèi)單位。

7.城市土地使用稅

個(gè)人出租住房，不分用途，免征城市土地使用稅。

其他個(gè)人租賃房產(chǎn)如何申請(qǐng)開票

其他出租房地產(chǎn)的個(gè)人可向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)開具增值稅發(fā)票。將房產(chǎn)出租給其他個(gè)人不得開具或申請(qǐng)開具增值稅專用發(fā)票。申請(qǐng)?jiān)鲋刀惏l(fā)票所需信息:

開具增值稅發(fā)票納稅申報(bào)表一份

租賃房地產(chǎn)出具的書面確認(rèn)證明一份

開票申請(qǐng)人的合法身份證明原件及復(fù)印件各一份

出租房產(chǎn)開具發(fā)票時(shí)的注意事項(xiàng)

1.出租房產(chǎn)時(shí)，納稅人自行開具增值稅發(fā)票或稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在備注欄注明房產(chǎn)詳細(xì)地址。

2.個(gè)人租賃住房?jī)?yōu)惠政策下調(diào)1.5%。納稅人自行開具增值稅發(fā)票或稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，通過新系統(tǒng)的開票功能錄入含稅銷售額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和無稅金額。發(fā)票不應(yīng)與其他應(yīng)稅活動(dòng)混在一起。

3.其他個(gè)人以預(yù)付款形式出租房地產(chǎn)的，在預(yù)付款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)，可以平均分享提前收到的租金收入。分?jǐn)偤竺吭伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅的優(yōu)惠政策。

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