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一切都有可追溯的源頭。

北京的城市規(guī)劃最早可以追溯到1957年版。最初的設計是北京以老城區(qū)(主要是二環(huán)路以內(nèi)的老城區(qū))為單一的城市中心，通過環(huán)路向外擴散成長。

可以說北京現(xiàn)在是按照時間的尺度一步步走過來的。但是，北京的發(fā)展速度遠遠超出了大家的想象。當規(guī)劃還停留在圖紙上的時候，北京已經(jīng)提前完成了無序的開發(fā)和擴建。

結果北京六十多年來一直在傳播蛋糕。

餡餅的膨脹速度有多驚人？比如1993年國務院批準北京市1991-2000年城市規(guī)劃時，北京市僅在這兩年就提前實現(xiàn)了規(guī)定的城市用地規(guī)模，人口比2010年目標人口多80萬。

當人口規(guī)模和土地利用規(guī)模迅速擴大時，單一的中心城區(qū)模式存在很大的弊端。如今，北京三環(huán)有大量的就業(yè)機會。如果工業(yè)過度集中在中心城市，人口會進一步聚集在這里，變得越來越閉塞。

有人說北京上班族是全國最苦的。

多年前，北京的平均通勤距離位居全國第一，通勤時間是全國所有城市中最長的——平均1.32小時。不過這個時候對于很多上班族來說已經(jīng)很開心了。對于平谷、燕郊、房山的一群人來說，往返時間甚至超過三個小時。

當北京早高峰和晚高峰擁擠的國茂橋路口亮起紅燈，當?shù)罔F上陌生人把臉貼在對方的后腦勺時，我們只能無奈地承認:

之前的規(guī)劃有些問題。

很多問題如果不能從源頭解決，很容易滾雪球。

說到北京的城市規(guī)劃，很多人會提到60多年前的“梁晨計劃”。

梁晨的計劃與現(xiàn)有的規(guī)劃思路不同。他的核心思想是保護原有的老城區(qū)，將市中心西移，選擇公主墳以東、月壇以西的適中位置規(guī)劃行政中心。

在規(guī)劃的規(guī)劃草案中，還有一個商業(yè)區(qū)，大致位于今天的北京西站及其周邊地區(qū)。這樣，北京將有三個相互聯(lián)系、功能不同的中心區(qū)域，行政、商業(yè)和文化功能區(qū)將被分開并成組發(fā)展。

這個方案，當時看起來很先進。首先，它避免了蛋糕在城市中傳播的問題，其次，它可以解決城市功能和產(chǎn)業(yè)無序造成的城市疾病。這個概念與當前城市規(guī)劃中提到的“有機疏散”理論非常相似。

梁思成對舊城也有一個很浪漫的想法:綠化城墻，把永定河引入護城河，夏天放船，冬天滑冰。讓老城成為世界上獨一無二的環(huán)城立體公園。

照片:正陽門

梁晨的計劃讓人想起了羅馬。在新羅馬的建設過程中，羅馬人原封不動地保存了18世紀以后發(fā)掘的遺跡和遺跡，新羅馬的中心被選在古羅馬以南5公里處。后來有人評論說，榮耀屬于希臘，偉大屬于羅馬。

說個題外話，在中國，也有新城與古城完美結合的案例——大同。推動大同城市規(guī)劃的“網(wǎng)絡名人耿先生”也引起了很大爭議。

下面繼續(xù)說梁晨的計劃。眾所周知，梁晨的計劃后來并沒有通過。20世紀50年代的北京，國內(nèi)生產(chǎn)總值還不到2億。老百姓窮，一貧如洗，饑寒交迫，真的建不起新城。

看到這里，很多人可能就再也看不懂了。題目不是說蕭條嗎？為什么沒提過抑郁癥？

不要擔心，上面提到那么多關于北京規(guī)劃的往事，只是為了說說北京目前最大的抑郁癥——通州。

如果說梁晨的計劃，是很多人的遺憾。

那么通州分中心的規(guī)劃就是為了彌補這個遺憾。

通州分中心的規(guī)劃，從某種意義上來說，就是把問題拉回原點，從源頭上解決北京的擁堵問題。

如果策劃是0分，落地是50分，執(zhí)行是100分。

那么，在過去的5年里，通州從0-50分實現(xiàn)了預期，而在未來的10年里，通州將慢慢實現(xiàn)價值，這更值得樂觀。

我們先來分析一下通州市副中心的定義。這是很多人不理解，容易產(chǎn)生誤解的地方。

什么是城市副中心？

首先，城市副中心的概念與以往規(guī)劃中的衛(wèi)星城、新城完全不同。

北京不缺衛(wèi)星城和新城。1983年，北京城市總體規(guī)劃提出建設黃村、良鄉(xiāng)等13個衛(wèi)星城市；1993年，總條例增加亦莊，擬建14個衛(wèi)星城；2004年，《通則》提出在“衛(wèi)星城”基礎上建設11個新城。

這些新城都是同時建成的，層次也不清楚。在北京單中心的前提下，大部分新城成為沉睡的城市，隨著無序的發(fā)展，形成了方莊、亞運村、馬家鋪、回龍觀、天通苑等密集的居住社區(qū)。

這些沉睡的城市和大社區(qū)圍繞著五六環(huán)形成了一個圈，加深了交通擁堵和城市擁堵。

另外，城市副中心不是CBD的概念。

很多人把通州比作東京的新宿，倫敦的金絲雀碼頭，上海的徐家匯等等。雖然這種副中心可以緩解城市的商業(yè)和商業(yè)功能，但其本質仍然會促進城市的進一步發(fā)展。

圖片:網(wǎng)絡，侵刪

身邊，很多人可能會頭暈。通州分中心到底是什么意思？

它是一個Sub city center，字面翻譯為“Sub city center”，不同于以往和最新的城市表達形式。你可以把它想象成一個次中心城市。

通州副中心不僅要緩解北京的人口和工業(yè)，還要促進京津冀的融合和共同發(fā)展。

為了便于理解，我們將京津冀城市群與長三角城市群進行了比較。

長三角城市群，協(xié)調發(fā)展最好。從城市群之間的梯隊和結構來看，上海是長三角的中心城市，南京、蘇州、杭州、寧波是次中心城市。實力較強的無錫、常州、南通、揚州、紹興、嘉興、湖州等城市也形成了周邊助力城市，推動長三角城市群的發(fā)展。

至于京津冀城市群，北京是最大的城市，天津是第二梯隊。剩下的城市只有唐山，其余都是經(jīng)濟發(fā)展薄弱的城市。

城市與中心城市經(jīng)濟聯(lián)系平均值的規(guī)模分布

一個是好的城市品位梯度，一個是慘烈的城市品位懸崖斷層。

通州副中心的任務是發(fā)展新城，彌補城市品位梯度。它不僅承擔了北京的產(chǎn)業(yè)和人口疏散，而且對天津和河北城市群的經(jīng)濟發(fā)展起到了帶動作用，培育了新的城市經(jīng)濟增長水平。

所以通州最大的特點就是需要從行政區(qū)劃的角度來界定。它是一個行政區(qū)，是獨立于北京中心城市的新城市。

最近一個熱議的話題是，通州區(qū)十三五規(guī)劃近期調整方案中，取消了原規(guī)劃中“市級行政分中心”的發(fā)展定位，很多人認為通州要涼了。且不說新方案中對通州的定義太高，更不說現(xiàn)在市政府大部分都搬到鹿城去了，就算去掉這個位置，也改變不了什么。

房地產(chǎn)投資的一個逆向思維邏輯是:越是無限制購買，只炒作，規(guī)劃不落地的地區(qū)越是要避免，越是嚴格控制，項目落地快的地區(qū)越有價值。

對于全國各城市來說，北京限購最嚴，要求連續(xù)繳納社保或個稅60個月。

而且通州的購房條件比北京嚴格。即使是在北京有戶口的居民，如果已經(jīng)有房，想在通州買房，也必須有通州區(qū)連續(xù)三年繳納的社?；蛘邆€稅。

更為嚴格的是，通州買家也限制自己購買住房，購買條件與住宅樓相同。這樣惡劣的條件，只有通州才有。

我們來看看通州分中心的具體規(guī)劃。實際上，通州分中心占地僅155平方公里，僅占通州906平方公里的17%。去年，通州拆除違法建筑約2000萬平方米，分中心155平方公里范圍內(nèi)的違法建筑已經(jīng)清理完畢。

根據(jù)通州區(qū)規(guī)劃，“一城一帶一軸多點”。首先，一個城市是北京市中心155平方公里的分中心，這個很好理解。

區(qū)域是指依托大運河的文化開發(fā)區(qū)。

雖然只有一句話，但是信息量非常大。在通州新城建設中，我們?nèi)匀粫龅揭粋€50多年前北京規(guī)劃中遇到的問題:市中心是建在新城還是老城區(qū)？

我上面做了個簡單的圖。通州老城區(qū)主要有兩條路線。東西方向是長安街延伸的新華街，南北方向是通州到順義的通順路。老城區(qū)主要沿新華街開發(fā)。

但在通州新城規(guī)劃中，通州核心區(qū)選擇北移，圍繞五河交匯的源島發(fā)展。這既繼承了通州原有的運河文化，又使通州的新城和老城實現(xiàn)了和諧統(tǒng)一。

同時我們可以看到，運河的核心區(qū)域是由高層建筑嚴格控制的。這樣，CBD中的超高層建筑、舊城中燃燒的燈塔等歷史遺跡將結合成獨特的城市景觀，在水鄉(xiāng)中形成良好的城市天際線。

當年梁晨的計劃失敗的遺憾，從通州的規(guī)劃來填補。

通州分中心建筑規(guī)模1億平方米，不算全新。它包含了老城區(qū)大量的既有建筑，涉及到通州老城區(qū)的改造和重建。在58.5平方公里的老城區(qū)，永順鎮(zhèn)、鹿城鎮(zhèn)、梨園鎮(zhèn)、張家灣鎮(zhèn)、宋莊鎮(zhèn)的交通條件、生活質量和生活設施都將有很大的改善。

接下來我們分析“一軸”，即依托六環(huán)路打造功能、整合活力的區(qū)域。這里其實有一個很大的項目，就是東六環(huán)改造(京哈高速~鹿苑北街)。

如何描述六環(huán)入土工程？戰(zhàn)壕是不人道的。16公里，投資172億，相當于每公里10億。除了四車道改為雙向八車道，還有一條7.5公里的地下隧道。

請注意下圖。六環(huán)整個區(qū)域處于尷尬的位置，南北向貫穿整個區(qū)域。六環(huán)東側是北京市政府行政辦公區(qū)，西側是交通樞紐和居住區(qū)。這部分道路走向地下，削弱了地面的破碎感。綠化和公園可以在地上做。

沿著軸線梳理之后，自然就找到了通州民居最好的核心三角。三角區(qū)被六環(huán)、運河、童眼高速包圍，西有通州運河CBD，東有市政府所在地。南部是一個極好的運河景觀。

這就是為什么在過去10年里，這個行業(yè)的房地產(chǎn)表現(xiàn)優(yōu)于北京的大多數(shù)房地產(chǎn)。

最后說一下“多點”，即圍繞副中心的幾個工業(yè)特色鎮(zhèn)。

從規(guī)劃上看，每一個城鎮(zhèn)都是引人注目的。但從置業(yè)和投資的角度來看，目前最值得關注的只有兩個問題。

地域上來說，永樂店和家務較遠，很難被分中心的紅利輻射。雖然房價兩萬多，但對北京購房者來說太珍貴了。買有點浪費。

工業(yè)方面，睢縣鎮(zhèn)以養(yǎng)老和衛(wèi)生為主，醫(yī)療設施良好。西吉鎮(zhèn)是果蔬養(yǎng)殖基地，以生態(tài)觀光為主。宋莊是一個藝術聚集區(qū)，未來可能會成為通州政務發(fā)展區(qū)，但總體來說，這三個鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)還不夠優(yōu)勢。

有一座特別的麻基橋。位置尷尬，在大興通州交界處，通州邊緣，更靠近亦莊新城的輻射。因此，馬句大橋的配套設施一直難以發(fā)展。

引人注目的城鎮(zhèn)是鹿城和太湖。鹿城作為市政府搬遷所在地，以其獨特的區(qū)位優(yōu)勢，享受著巨大的利益。

聚焦太湖，太湖是一個可以很好規(guī)劃開發(fā)的板塊。

從地理上講，太湖位于朝陽、通州、大興的交匯處，是一個非常重要的樞紐。如果你去國茂，在太湖雙向八車道的京津高速公路上不會堵車。

環(huán)球影城7號線和八通線沿線的優(yōu)勢就不說了。規(guī)劃中南北貫通的17號線將穿過太湖，連接兩個機場的S6號線也將穿過太湖。