2020年11月1日晚，舉行了2020藍(lán)綠雙星第二屆共同建設(shè)者大會(huì)。

與去年第一屆聯(lián)合建設(shè)者大會(huì)相比，今年的出席人數(shù)增加了一倍，不僅有50多家上市公司、20多家世界500強(qiáng)企業(yè)、30多家中國500強(qiáng)企業(yè)的高管等眾多業(yè)界龍頭、業(yè)界巨匠、20多家中國500強(qiáng)企業(yè)的高管、董事長、CEO級人物、30多家金融機(jī)構(gòu)、200多家技術(shù)產(chǎn)業(yè)和供應(yīng)地。

因?yàn)樗麄兎浅?dān)心藍(lán)綠色雙星正在做的事情。

與會(huì)者們想知道，在房地產(chǎn)行業(yè)的重大轉(zhuǎn)型時(shí)期，在房地產(chǎn)行業(yè)淫蕩了十多年的“老兵”趙周南、離開綠城成為創(chuàng)業(yè)“新兵”的趙周南，如何判斷行業(yè)的未來趨勢。(威廉莎士比亞，Northern Exposure(美國電視)，成功)在“住宅不解雇”的大背景下，青綠雙星能否超越現(xiàn)有邏輯，創(chuàng)造新的商業(yè)模式？善于發(fā)現(xiàn)行業(yè)藍(lán)海的趙州南，他的創(chuàng)業(yè)公司又發(fā)現(xiàn)了什么新賽道，新藍(lán)海？

我想你也想知道。

聯(lián)合建設(shè)者大會(huì)當(dāng)天，藍(lán)綠雙城創(chuàng)始合伙人、董事長趙祖南在近一個(gè)小時(shí)的時(shí)間里，真切地感受到了這一年的思索，開誠布公地說。鄭金軍稍加整理，形成了這個(gè)浙商內(nèi)部演講。

1“三島紅線”，房地產(chǎn)的根本變化來了。

今天晚上，共同建設(shè)者大會(huì)將有700多人，更多人在場外參加。此次大會(huì)規(guī)格也比較高，參加的上市公司50多家，世界500強(qiáng)20多家，中國500強(qiáng)也有30多家，共同建設(shè)者大會(huì)備受關(guān)注。

為什么大家都很感興趣？不久前有關(guān)房地產(chǎn)“三島紅線”的文件，業(yè)內(nèi)都在認(rèn)真進(jìn)行研究判斷。

龍金軍

今年8月，住房和城市建設(shè)部、中央銀行在北京舉行了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，傳達(dá)了融資的新要求。住宅企業(yè)去除存款后資產(chǎn)負(fù)債率不得超過70%，凈負(fù)債率不得超過100%，現(xiàn)金單負(fù)債率不得低于1倍。這在業(yè)界被稱為“三條紅線”。

根據(jù)“踩線”的數(shù)量，房企分為“紅橙黃綠”四檔，“紅檔”房企踩“三紅線”，“綠檔”房企沒有踩任何“紅線”，四房企業(yè)的年利息債務(wù)限額增加。

按照“三條紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場幾乎所有擴(kuò)張都比較快，規(guī)模較大的房企都在不同程度上招募，只有部分央企的財(cái)務(wù)指標(biāo)比較健康。市場說，監(jiān)管部門要求“三島紅線”示范住宅企業(yè)在2023年6月30日之前實(shí)現(xiàn)減債目標(biāo)。

“三島紅線”對中國房地產(chǎn)行業(yè)來說是根本性的變化！

中國實(shí)際上有房地產(chǎn)業(yè)也是30年。

從1990年到2010年的20年間，中國房地產(chǎn)企業(yè)的利益模式主要是土地分紅。優(yōu)點(diǎn)是中國以最快的速度推進(jìn)城市化，但產(chǎn)品質(zhì)量相對較弱。

2010年中國房地產(chǎn)進(jìn)入“金融紅利時(shí)代”，房地產(chǎn)金融形成，幾乎所有房企都在通過負(fù)債擴(kuò)大規(guī)模，甚至今天各大房企唯一追求的是規(guī)模。另一個(gè)結(jié)果是高周轉(zhuǎn)率。

住宅產(chǎn)品也是產(chǎn)品。建設(shè)和質(zhì)量的形成有一定的要求，但整個(gè)行業(yè)花了30年的時(shí)間來解決漏水、煙斗中的絞絲、墻壁霉菌等質(zhì)量問題。事實(shí)上，這些問題可以解決，但由于要追求高周轉(zhuǎn)率和金融紅利，這些基本問題沒有得到解決。

未來會(huì)怎么樣？未來，所有住宅企業(yè)只有一條路——萬獲得管理利益。

中國房地產(chǎn)的“紅利管理時(shí)代”到來了。

中國房地產(chǎn)擱置了30年，現(xiàn)在“三島紅線”告訴我們，不能再通過債務(wù)擴(kuò)大自己的規(guī)?！，F(xiàn)在，所有房企都在為自己算賬：幾年后，我依靠什么發(fā)展？規(guī)模時(shí)代過去了，房企要通過自己的利潤積累拿地，我個(gè)人認(rèn)為很多企業(yè)最多一年能拿到一兩塊地。規(guī)模不大。

所以“三島紅線”已經(jīng)給業(yè)界帶來了根本性的變化。

說實(shí)話，由于“三島紅線”的到來，我三天三夜幾乎不睡覺，研究了三天三夜。這和我對未來的研究幾乎一致。

“三條紅線”要求房地產(chǎn)企業(yè)不能再負(fù)債擴(kuò)大規(guī)模，回到專業(yè)，回到核心競爭力，回到精細(xì)化管理。

從房企的角度來看，受到“三島紅線”的約束真的很難受。但是從宏觀層面來說，“三條紅線”真的不錯(cuò)。規(guī)模崩潰后，大家要安靜地認(rèn)真研究創(chuàng)新研究、科技研究、研究服務(wù)，從購房者的需求考慮。這不是壞事。

龍金軍

目前房地產(chǎn)行業(yè)最熱門的話題是“三島紅線”?！般y根”繃緊后，導(dǎo)演層打了開發(fā)商7英寸。對目前普遍采用高杠桿的住宅企業(yè)來說，真正的冬天來臨了。

最近，范凱董事長郁亮也做出了和趙周南一樣的判斷。房地產(chǎn)行業(yè)的資金紅利時(shí)代結(jié)束，目前進(jìn)入了“管理紅利階段”。你看，在“三島紅線”下，房地產(chǎn)行業(yè)對未來的利益模式已經(jīng)有了一些共識(shí)。

所謂的“管理紅利”意味著開發(fā)商比內(nèi)功、產(chǎn)品、質(zhì)量要好，這是開發(fā)商的“正道”。中國經(jīng)濟(jì)正轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)也面臨著從規(guī)模到質(zhì)量的轉(zhuǎn)變，這樣才能更好地滿足人民群眾對美好生活的向往。

2兩大趨勢，中國房地產(chǎn)的未來是這樣走的。

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我個(gè)人判斷，中國房地產(chǎn)的未來，有兩大趨勢：

第一，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，資源傾向度進(jìn)一步聚集。前30的房企，可能有機(jī)會(huì)繼續(xù)做行業(yè)集中度提高的引領(lǐng)者，規(guī)模上也可能有機(jī)會(huì)繼續(xù)往上走。

但銷售額在幾百億到1000多億規(guī)模的房企，特別是已經(jīng)上市的房企，進(jìn)退都不容易。如果規(guī)模萎縮，這么多的股票投資人、債券投資人都盯著，你怎么辦？要轉(zhuǎn)型？挺難的。

第二，投資與開發(fā)加速分離。依托市場化法則和核心競爭力，各領(lǐng)域頭部企業(yè)將以“共建互聯(lián)”模式重新形成新的事業(yè)生態(tài)。

這次大會(huì)為什么能吸引這么多的同行，如萬科、中南、德信等？因?yàn)榇蠹叶荚谘芯课磥碓趺崔k。

我們提出來“共建”的商業(yè)模式，就是根據(jù)這樣一個(gè)行業(yè)發(fā)展趨勢。除了前30、前20的房企，剩下的房企，我認(rèn)為有另外一條路——就是共建。

“共建互聯(lián)”是全新的生態(tài)模式，以市場化原則和核心競爭力，鏈接投資端與開發(fā)落地端，打通需求、資本與能力、資源，重新構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)值鏈，推動(dòng)從商業(yè)模式到分配模式的系統(tǒng)變革，在資本、產(chǎn)業(yè)、供方、同行、客戶五個(gè)層面有序?qū)嵤蛟祛^部企業(yè)互聯(lián)的專業(yè)共同體、價(jià)值共同體、命運(yùn)共同體，共同探索邁向未來的事業(yè)生態(tài)。

共建模式解決了兩大問題：第一，從中國房地產(chǎn)粗放型發(fā)展過渡到精細(xì)化。對于客戶而言，買到的房子，品質(zhì)會(huì)大幅度提升；第二，對中央提出的堅(jiān)持“房住不炒”，共建模式也會(huì)起到促進(jìn)作用。房地產(chǎn)企業(yè)不再簡單地為了土地籌備規(guī)模、銷售規(guī)模等無序競爭，而會(huì)變得規(guī)律和有序。

涌金君

不同于代建模式單一的品牌和管理輸出，曹舟南認(rèn)為只有成為股東、能夠利潤兜底的“共建”才是行業(yè)未來。由此，他拋棄了自己在綠城時(shí)期大力倡導(dǎo)的代建模式，甚至說“代建模式已壽終正寢”，而力推共建新模式。

這個(gè)模式推出兩年時(shí)間，曹舟南的團(tuán)隊(duì)從4個(gè)人擴(kuò)展為800多人，藍(lán)綠雙城進(jìn)入40多個(gè)城市、簽約項(xiàng)目63個(gè)，其中30多個(gè)進(jìn)入實(shí)際開發(fā)階段。2020年，有15個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)形成銷售，今年可銷售額約100億，預(yù)計(jì)能完成70億左右的銷售額。成績單非常亮眼。由此可見，共建模式受到了不少合作方的認(rèn)可。

如果這個(gè)新的商業(yè)邏輯能走得通、走得遠(yuǎn)，或?qū)橹袊康禺a(chǎn)行業(yè)，開啟一個(gè)全新的時(shí)代。

3 生活服務(wù)，是當(dāng)下居住的痛點(diǎn)

在藍(lán)綠雙城初步具備的核心競爭力中，SOD（Service-Oriented Development），即“以服務(wù)為導(dǎo)向的發(fā)展模式”，是其中之一。

原來地買過來以后，要做到“畝產(chǎn)”最大化。設(shè)計(jì)上，先排上可銷售的住宅，“邊角料”上才會(huì)安排超市、健身房、水果店、理發(fā)店等。

SOD的開發(fā)模式不一樣。SOD模式以業(yè)主入住后的生活為思考出發(fā)點(diǎn)，倡導(dǎo)以終為始，先在最重要的公共位置植入超市、餐飲、理發(fā)店、健身房、藥店、洗衣店等，把最主要的未來生活場景模擬出來，讓最重要的公共區(qū)域配套先進(jìn)去，再排住宅。

現(xiàn)在房子越來越貴，大家都上有老、下有小，買了房子以后一家人要生活在這里，所以基本的生活配套支撐要先做好，然后再做養(yǎng)老、教育、健康。不可能包羅萬象，但是這些產(chǎn)業(yè)是有機(jī)遇的，也需要情懷和積累的。

在服務(wù)方面，我們提出營銷服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、配套服務(wù)的“三合一”服務(wù)體系，把配套做成一個(gè)非常漂亮的“泛會(huì)所”。泛會(huì)所里面有餐飲、有咖啡吧、有會(huì)議共享中心、有前置倉等。這些服務(wù)，都是當(dāng)下行業(yè)的痛點(diǎn)，我們把他們都集中在主入口。并且，泛會(huì)所要向社區(qū)打開，向街區(qū)打開。

客戶在變化、客戶需求也在變化，產(chǎn)品就要不斷創(chuàng)新。像杭州的春和云境TOD項(xiàng)目上，連寵物公園我們都做出來了。因?yàn)榭腿旱哪挲g幾乎集中在80后、90初，我和他們聊，他們說你不一定給我建廚房，樓下有個(gè)公共廚房就可以了，但必須給我做一個(gè)寵物空間?？蛻舻男枨笞兓_實(shí)是非常大。

對于這些新需求，中國的行業(yè)管理者，也應(yīng)該重新梳理行業(yè)規(guī)范。

涌金君

空間是要為生活服務(wù)的。一個(gè)社區(qū)好不好，居住者能不能便利地生活，絕對是一項(xiàng)硬指標(biāo)浙江在未來社區(qū)的方案里也明確提出，按照居民全生活鏈需求，把社區(qū)里復(fù)雜的各個(gè)系統(tǒng)貫通并有機(jī)集成，通過全功能鏈的對接以及全產(chǎn)業(yè)鏈的支撐，促使社區(qū)形成高效集成的生活服務(wù)綜合平臺(tái)。SOD，與我省的未來社區(qū)的理念，可謂不謀而合。

4 新的藍(lán)海：大力布局城市養(yǎng)護(hù)

藍(lán)綠雙城定義成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)，就是做服務(wù)的。它有三個(gè)業(yè)務(wù)板塊：第一，開發(fā)服務(wù)；第二，生活服務(wù)；第三，就是城市服務(wù)。

城市服務(wù)的核心是城市養(yǎng)護(hù)。城市養(yǎng)護(hù)包括地下空間，地鐵、地下管廊、水電氣，也包括地上的高速公路、高速鐵路、市政、公建、民建等。

我們在臨安落地了地鐵管片的生產(chǎn)基地，24小時(shí)開足馬力生產(chǎn)；在海寧，布局了大管徑城市管廊PC件項(xiàng)目；我們還在重慶收購了一個(gè)砂石料礦，儲(chǔ)備了前端原料。

我很看好這個(gè)板塊。比如，以前我們做的高層都是干掛石材、玻璃幕墻，使用壽命到了怎么辦？中國城市化40年，重建設(shè)輕養(yǎng)護(hù)。今后，就要是建養(yǎng)并重，或者是重養(yǎng)護(hù)輕建設(shè)。

現(xiàn)在我們的目標(biāo)是，重要的建筑結(jié)構(gòu)中全部植入芯片、通過遙感管理。我坐在杭州辦公室，就知道吉隆坡這一面墻上某塊玻璃是什么狀態(tài)。

涌金君

業(yè)外人士聽到這里，頓感腦洞大開。產(chǎn)業(yè)鏈不是延伸，而是直接拐到了別的賽道。

然而，也要看到，在房地產(chǎn)進(jìn)入管理紅利時(shí)代后，開發(fā)商轉(zhuǎn)型服務(wù)商的案例，正在發(fā)生?，F(xiàn)在房地產(chǎn)只負(fù)責(zé)蓋樓，未來，也可能發(fā)展出全生命周期的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)。

浙商善于從問題里覓到了新的機(jī)。住宅的養(yǎng)護(hù)，好像從來沒有開發(fā)商去仔細(xì)探究過，而曹舟南不僅已經(jīng)想到這一層面，而且已經(jīng)開始積極布局。在中國的后城市化時(shí)代，在房地產(chǎn)變成存量市場后，城市服務(wù)或?qū)⑷缢福蔀橐黄碌乃{(lán)海。

出品丨浙江日報(bào)全媒體經(jīng)濟(jì)新聞部

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