如果一個企業(yè)目前有100億的資產(chǎn)，60億的負債，即使是最嚴格的銀行管理者，也會對這張資產(chǎn)負債表感到滿意。但是，如果這個企業(yè)有100億的資產(chǎn)，110億的負債，即使是普通人，也會馬上想出破產(chǎn)這個形容詞。此時這個企業(yè)的資產(chǎn)負債表已經(jīng)岌岌可危，資金鏈隨時可能斷裂。對于這樣的企業(yè)，銀行通常會選擇貸款來規(guī)避風(fēng)險。

所以資產(chǎn)負債表對企業(yè)和個人都很重要。所以，如果我努力的話，我的負債率會逐漸降低，這個不一定。

債務(wù)緊縮

房價為什么不能跌，因為房地產(chǎn)問題的本質(zhì)是債務(wù)問題，而債務(wù)問題最怕的是資產(chǎn)端價格下跌。一旦房價大跌，整個房地產(chǎn)的債務(wù)鏈就會螺旋式下降，最終被摧毀。

如果一個房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)一萬億，負債8000億，資產(chǎn)負債率80%，現(xiàn)在公司覺得環(huán)境不好，想低價賣出加快付款，急賣2000億資產(chǎn)變成現(xiàn)金返還銀行，其他房地產(chǎn)企業(yè)紛紛效仿，導(dǎo)致房價下跌20%。

按照正常人的思維，公司這種套期保值行為肯定會降低資產(chǎn)負債率。畢竟給銀行交了2000億現(xiàn)金，資產(chǎn)負債率肯定下降了。

但實際上，房價下跌20%時，公司剩余資產(chǎn)8000億×0.8，等于6400億，負債6000億。該公司的資產(chǎn)負債率飆升至93.75%，離破產(chǎn)只有一步之遙。

于是公司慌了。為了避免破產(chǎn)，進一步降價，推動資產(chǎn)出售，試圖降低資產(chǎn)負債率。其結(jié)果是進一步降低了房價，導(dǎo)致資產(chǎn)負債率持續(xù)上升，最終破產(chǎn)。

這種情況被稱為債務(wù)鏈的螺旋式下降。在這種惡性循環(huán)下，健康的企業(yè)和不健康的企業(yè)最終會一起走向破產(chǎn)，社會上也會出現(xiàn)大規(guī)模的企業(yè)倒閉。

美國1929年大蕭條期間，很多優(yōu)質(zhì)企業(yè)都是負債而死，而當(dāng)時不借債的企業(yè)只是不顧環(huán)境惡劣而受傷，并沒有被債務(wù)拖累。西方關(guān)于經(jīng)濟危機中現(xiàn)金為王的諺語就是在那個時候出現(xiàn)的。

所以如果任由房價下跌，最后的結(jié)果將是雞毛遍地，上下游企業(yè)紛紛破產(chǎn)，失業(yè)率大幅上升，整體經(jīng)濟形勢嚴重惡化。

房價自然跌到了谷底，但那時候你對買房已經(jīng)不感興趣了，就像大牛市有人買股票，大熊市沒人買股票一樣。低價從來都不是買房的理由，但是買了之后價格會上漲。

而如果所有的房地產(chǎn)企業(yè)都降價了，而你的企業(yè)堅持不降價，那么對不起，你的企業(yè)會是第一個死掉的。所以在囚徒效應(yīng)下，每個人只有集體降價然后集體等死的做法，最后一個才是王者。

所以2018年底有消息說政府干預(yù)，房企未能降價。通過這樣做，政府試圖阻止這種惡性循環(huán)的螺旋式下降，以防止局勢失控?？紤]到整體利益，政府必須這樣做。

當(dāng)然，很多沒有房子又急于買房的人會反感這種說法，因為他們最大的愿望就是房價一落千丈，然后在底層買一套。但實際上，你之所以愿意在今天買這么高價格泡沫的房子，是因為你相信房價只漲不跌的神話，所以你忽略了風(fēng)險，沒腦子買。只要房價只漲不跌的神話破滅，你買房的欲望很快就會覺醒很多。

2018年上半年，杭州仍有1萬人排隊搶房。感覺就是需要。2018年下半年，沒跌，沒漲。這些人立即消失，又一波結(jié)賬部隊開始維權(quán)鬧事。

如果房價真的跌到減半再減半的水平，面對一堆跳樓的炒房團的恐怖，敢動手買的人真的少之又少。大家的想法馬上變成:等完了再租房子就好了。

債務(wù)膨脹

既然房地產(chǎn)的問題主要是債務(wù)問題，我們就不能降價，因為一旦降價，就有可能導(dǎo)致大的債務(wù)崩潰。那么這種債務(wù)問題通常是如何解決的呢？

凱恩斯主義有一句名言，通貨膨脹下沒有債務(wù)，通貨膨脹前的債務(wù)再高也沒用。40年前，技術(shù)工人的工資只有10元一個月。如果他們負債一萬元，那感覺就是世界末日了。利息還是可以還的。這個本金怎么還？這輩子還不了。

但是過了40年，欠了1萬，還是個事。通貨膨脹是一種極其隱蔽的稅收手段，各國政府都特別喜歡。它不僅能促進經(jīng)濟發(fā)展，而且還依賴大量的債務(wù)。。。

所以，對于國家來說，債務(wù)根本不是問題，但是如果單純靠發(fā)錢就能讓經(jīng)濟繁榮起來，那治理國家就太簡單了。委內(nèi)瑞拉這個印刷狂人，早該趕上英超，成為世界模范國家。

那么解決國家債務(wù)問題的關(guān)鍵是什么呢？債務(wù)問題的關(guān)鍵在于利潤。

凱恩斯被稱為經(jīng)濟學(xué)大師，他的做法不是單純的借錢，而是借錢后用利潤和通脹來彌補這個債務(wù)窟窿。

為了解決中國目前的債務(wù)問題，引入了永久債務(wù)，即永遠不還本，只付息。只要你還能負擔(dān)得起利息，你就不會出現(xiàn)債務(wù)違約，也不用不斷地借新還舊來維持債務(wù)信用。

永續(xù)債務(wù)的出現(xiàn)也從另一個角度說明了債務(wù)問題的最終底線，那就是利潤。

如果經(jīng)濟整體貸款利率為8%，利潤為10%，那么這個債務(wù)是有效的，對國民經(jīng)濟有很大的好處。恐怕你不會再借了。

但是如果利潤率降到7%，當(dāng)利潤收入不足以彌補利息時，債務(wù)就有大問題了，因為這時候依靠正常的生產(chǎn)經(jīng)營，利潤連利息都抵不上，更別說還本了。所以這個時候只能通過通貨膨脹來解決債務(wù)問題，也就是不斷印鈔。用印錢代替利潤來解決債務(wù)問題的方法可以稱為龐氏騙局，委內(nèi)瑞拉就是一個典型的例子。

對買家來說，他的利潤其實就是租金。如果租金的收入可以彌補房貸的支出，那么房地產(chǎn)行業(yè)將會極其健康，多加負債也沒問題。

但眾所周知，中國的租金收入異常低，只有1.5%左右，遠低于房貸利息。也就是說，把國內(nèi)的房產(chǎn)租出去，是無法覆蓋利息的。我之所以說中國房地產(chǎn)的債務(wù)杠桿是不可持續(xù)的，是因為它只能通過龐氏債務(wù)滾動的方法來維持。

在目前的環(huán)境下，房價不可能大幅下跌。如果大幅下跌，巨大的債務(wù)問題將立即爆發(fā)，給中國經(jīng)濟帶來致命創(chuàng)傷。那么要想解決房產(chǎn)問題，就只剩下一個辦法了，那就是提高租金。

在房價不變的前提下，我國的房租應(yīng)該在目前的基礎(chǔ)上提高4倍，這樣房租收入才能達到6%，才能使房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)問題恢復(fù)健康。

但目前很多人的房租已經(jīng)占到工資的1/3甚至1/2。你的房租漲了四倍？不可能，除非你的工資翻兩番。

所以中央政府雖然想通過提高房租來解決房地產(chǎn)問題，也出臺了一系列政策來增強租房者的權(quán)力，試圖提振房租，但最終也只能是小幅度的提高，不可能像變魔術(shù)一樣翻幾倍。畢竟工資總額是有的。

在這一點上，解決中國房地產(chǎn)問題的方法只有一個，這取決于時間。給經(jīng)濟足夠的時間發(fā)展，只要群眾收入翻兩番，那么這些所謂的高房價就不是問題了，但是就算有通貨膨脹的加持，群眾收入翻兩番也是需要時間的，而且是非常長的時間。

但是有可能實現(xiàn)嗎？當(dāng)然，有可能中國的房價一直很高。1989年，大學(xué)生花了100年在北京買了一套兩居室。從工資比來算，比今天的北京泡沫還大。

但是這個房子當(dāng)時的價格是2300/ m2，從今天的角度來看一點都不貴。為什么？因為圖中大學(xué)生月薪100元，每月節(jié)省50元。雖然現(xiàn)在學(xué)歷貶值了，但現(xiàn)在的重職生還是可以和89年的普通大學(xué)生比的。在30年后的北京，對于重職畢業(yè)生來說，月薪5000元是不夠的。

面對這50倍甚至更多的最低工資差距，所有所謂的高房價泡沫都可以一笑置之。

只要工資增速高于房價增速，目前的房地產(chǎn)債務(wù)問題是可以通過時間解決的，否則，不管你怎么控制，遲早會出事的。

所以，中國房價不能降，租金必須漲。在大規(guī)模漲工資之前，房價雖然不敢跌，但也不可能再漲了。否則房價問題永遠得不到解決，等到某一天經(jīng)濟波動的時候不小心戳破了泡沫，那問題就大了。

因此，中國房價將迎來歷史上最長的大幅橫盤，在下一輪經(jīng)濟起飛之前，或者說下一輪工資起飛之前，不存在任何其他走勢的可能。