近年來，隨著房地產(chǎn)市場的深入調(diào)整，中國人民銀行總行和相關(guān)部委先后出臺了“930新政”、“330新政”、“新930政策”、“201政策”， 青海省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國人民銀行西寧市中心支行聯(lián)合發(fā)布的《青海省人民政府關(guān)于推進房地產(chǎn)去庫存的實施意見》和《關(guān)于印發(fā)青海省2017年房地產(chǎn)去庫存計劃的通知》從需求側(cè)(資金供給)調(diào)控房地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要組成部分。 為了督促金融機構(gòu)嚴格執(zhí)行新的房地產(chǎn)政策，普遍降低個人住房貸款條件，降低貸款效益，新的房地產(chǎn)政策將逐步對青海房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響，但需求側(cè)刺激政策的邊際效應(yīng)仍然較弱。人口引進緩慢、產(chǎn)業(yè)升級滯后已成為青海等西部地區(qū)解決庫存的主要困難。因此，在繼續(xù)完善差別化住房信貸政策、支持合理住房需求的同時，必須注重加強供給側(cè)改革，深度挖掘市場活力。

圖1 青海省住房貸款利率政策執(zhí)行情況圖1青海省住房貸款利率政策執(zhí)行情況

圖2 青海省住房貸款利率政策分布情況圖2青海省住房貸款利率政策分布

圖3 青海省商品住宅銷售面積累計同比增速變化情況圖3青海省商品住宅銷售面積累計同比增速

圖4 青海省商品住宅代售面積變化情況圖4青海省商品房銷售面積變化

首先，新的房地產(chǎn)政策已經(jīng)穩(wěn)步到位

(一)金融機構(gòu)浮動利率明顯收窄

新政出臺前，全省金融機構(gòu)對首套住房(含改善住房，下同)貸款平均執(zhí)行1.072倍的基準利率。在2014年“930新政”和11月降息政策的雙重引導(dǎo)下，當年12月執(zhí)行利率降至基準的1.048倍；隨后，執(zhí)行利率浮動幅度逐月收窄。2015年推出“330新政”后，下月執(zhí)行利率降至基準的1 009倍；雖然此后執(zhí)行利率浮動幅度有所擴大，但“新930政策”出臺后，上升幅度開始明顯收窄，1月份執(zhí)行利率為基準的1.033倍。2016年“201新政”出臺后，執(zhí)行利率浮動幅度進一步收窄，12月執(zhí)行利率降至基準的1.028倍。

(二)絕對利率水平下降

從絕對利率水平看，全省金融機構(gòu)首套住房貸款平均利率逐月呈下降趨勢，累計降幅超過同期基準利率。新政出臺前，全省第一套新增住房貸款平均利率為7.024%。此后，由于房地產(chǎn)新政以及降息和RRR降息政策的多重疊加效應(yīng)，第一批新發(fā)放住房貸款的平均利率迅速下降。2015年10月，全省首套新增住房貸款平均利率為5.063%，同比下降196.1個基點，而貸款基準利率僅下降165個基點，說明全省住房貸款利率下降更為明顯。隨著政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，2016年12月，全省首套新增住房貸款平均利率為4.996%，同比下降141個基點。

(3)包容性利率政策的程度仍然較高

從利率分布來看。新政出臺前，基準利率及以下貸款占全省當月發(fā)放的第一套住房貸款的58.02%。隨著“930新政”和降息政策的積極推進，金融機構(gòu)普遍提高了抵押貸款的優(yōu)惠利率，基準利率及以下的貸款比例逐月持續(xù)上升。2015年3月，基準利率及以下貸款占比85.67%，比2014年10月提高27.65個百分點。此后，雖然金融機構(gòu)發(fā)放的基準利率及以下貸款比例有所波動和下降，但仍保持在65%以上，金融機構(gòu)抵押貸款利率政策的包容性程度仍較高?！?01新政”、“去庫存政策”出臺后，2016年10月基準利率及以下貸款占比達到73.73%，同比增長7.97個百分點。2017年1-4月，基準利率及以下貸款占比保持在65%以上。

(4)首付比例呈下降趨勢

從首付比例要求來看，金融機構(gòu)嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)新政，降低購房門檻，增加有效市場需求。全省金融機構(gòu)可以更好地落實新房地產(chǎn)政策和市場利率定價自律平臺關(guān)于差別化住房信貸政策的決策。居民首次購房申請個人住房貸款首付比例由30%調(diào)整為25%，原則上還會再次下調(diào)。到20%；對于擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，首付比例也按第一套房執(zhí)行；對于有一套住房且相應(yīng)住房貸款未結(jié)清的家庭，貸款最低首付比例由40%調(diào)整為30%。

圖5 青海省房地產(chǎn)開發(fā)投資與新開工面積變化情況圖5青海省房地產(chǎn)開發(fā)投資及新增建筑面積變化

圖6 青海省土地購置面積與商品住宅銷售面積變化情況圖6青海省土地購買面積和商品房銷售面積變化

圖7 青海省商品住宅代售面積區(qū)域分布情況圖7青海省商品房銷售區(qū)域分布

圖8 青海省保障性住房貸款增速變化情況圖8青海省保障性住房貸款增速變化

二、新房地產(chǎn)政策對青海房地產(chǎn)市場走勢的影響

(1)住房貸款需求明顯增加

新政出臺后，來網(wǎng)點咨詢房貸業(yè)務(wù)的客戶數(shù)量大幅增加，各銀行業(yè)金融機構(gòu)住房貸款年均增速保持在兩位數(shù)以上。隨著購房首付比例下調(diào)緩解流動性壓力，剛剛需要的房貸業(yè)務(wù)增多，市民購房熱情得到有效調(diào)動。

(2)商品房銷售回升

新政出臺后，商品房銷售呈現(xiàn)不同程度的回升。

據(jù)環(huán)球印象撰寫出版的《中國房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境與風險分析報告》顯示，在2014年新政出臺之前，青海省房地產(chǎn)市場銷售呈現(xiàn)明顯下滑。調(diào)查顯示，2014年6月底全省商品房銷售面積同比增長-5.03%，13個月來首次出現(xiàn)負增長?！?30新政”的出臺刺激了銷售復(fù)蘇。10月份全省銷售面積高達50。2015年第一季度，全省商品房銷售面積23.26萬平方米，創(chuàng)下近年來的新低，同比大幅下降51.64%。2015年推出“330新政”后，4月份銷售面積大幅反彈。從歷史數(shù)據(jù)來看，從2013年到2014年，4月份的銷售面積比3月份平均減少了8.7萬平方米，而2015年4月份的銷售面積比3月份減少了8.7萬平方米，這意味著在大致排除季節(jié)性因素后，“330新政”已經(jīng)帶動4月份的銷售面積比2013-2014年的平均銷售面積增加了21萬多平方米?！叭齑嬲摺背雠_后，該省的銷售面積大幅增加。2016年，累計住宅銷售面積達到373萬平方米，比去年同期增長13.14個百分點。

(4)房地產(chǎn)庫存增長波動下降

2014年新政出臺前，全省商品房銷售面積130.56萬平方米，同比大幅增長76.74%。受“930新政”影響，10月和11月全省商品房銷售面積繼續(xù)萎縮，同比增速也分別降至39.8%和5.47%。此后，增長率表現(xiàn)出強烈的波動性；2015年“330新政”后，待售面積再次緩慢下降，同比增速也略有下降。截至2015年9月底，全省商品住宅累計銷售面積149.64萬平方米，比2014年底減少11.13萬平方米。截至2016年5月，全省去庫存期達到26個月?！叭齑嬲摺背雠_后，庫存大幅下降。截至年底，去庫存期降至13個月，比年初減少14.23個月。去庫存效果顯著，住宅庫存處于適度供需范圍。

圖9 青海省和西寧市常駐人口與戶籍人口比例變化情況圖9青海省和西寧市常住人口與戶籍人口的比例變化

圖10 青海省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷情況圖10青海省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化

3.青海房地產(chǎn)市場供求因素分析

(a)供應(yīng)角度分析

1.從供給節(jié)奏來看，前期供給增長過快，庫存基數(shù)大。一方面，從開發(fā)投資趨勢⑤來看，近年來，全省商品房開發(fā)投資增速呈下降趨勢，前期投資快速增長凸顯了這一點。2013年之前，全省商品房開發(fā)投資和銷售趨勢嚴重偏離。在市場銷售疲軟的情況下，住房開發(fā)投資長期以來繼續(xù)高速增長。2013年，全省商品房累計銷售面積同比下降25.67%，同期商品房開發(fā)投資仍增長56.43%。此外，新開工面積與同期市場銷售面積嚴重不匹配。比如2012年1-7月，全省新開工商品房面積是銷售面積的4.2倍，新開工商品房面積同比增長53.79%，累計銷售面積下降33.99%。一般來說，開發(fā)商未能根據(jù)市場變化及時調(diào)整商品房供應(yīng)，導(dǎo)致前期庫存大量積壓，增加了目前去庫存的難度。另一方面，從征地面積的變化趨勢來看，未能形成合理的土地供應(yīng)節(jié)奏。長期以來，由于土地出讓收入已經(jīng)成為地方財政收入中不可或缺的一部分，地方政府出讓土地的意愿很強，土地供應(yīng)的步伐很快。土地出讓面積增速大幅波動，缺乏長期土地利用規(guī)劃，未能根據(jù)市場銷售情況調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏。2014年，市場銷售形勢迅速惡化，但征地面積呈現(xiàn)超高增長。之后土地供應(yīng)節(jié)奏迅速調(diào)整放緩。2015年征地面積同比減少51.59%，2016年征地面積繼續(xù)減少61.67%。

2.從供給區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，區(qū)域發(fā)展不平衡。一方面，青海省房地產(chǎn)投資主要集中在西寧，商品房開發(fā)總投資占全省的80%。另一方面，全省商品房庫存也高度集中在西寧市，西寧市商品房銷售比例長期保持在60%以上。但從人口分布來看，西寧市戶籍戶數(shù)為61.67萬，戶籍人口202.64萬人，僅占全省的34.81%和34.93%，說明全省商品房庫存過度集中在全省第一的西寧市。

3.從供給替代的角度來看，經(jīng)濟適用房項目的密集引進對商品房有擠出效應(yīng)。近年來，青海大力推進保障性住房建設(shè)?！笆濉逼陂g，城鎮(zhèn)保障性住房開工44.39萬套，基本建成30.8萬套，入住17.53萬套。城市住房保障覆蓋率早在2012年底就超過30%，保障性住房覆蓋水平處于全國前列。此后，全省各地保障性住房建設(shè)繼續(xù)加快。從保障性安居工程貸款來看，2014年10月，全省房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長102.73%，保障性住房貸款增速高達247.05%。經(jīng)濟適用房的密集推出，會通過增加商品住宅替代產(chǎn)品的形式產(chǎn)生擠出效應(yīng)，也增加了商品住宅庫存去庫存化的難度。

房地產(chǎn)需求潛力較弱。全球印象(Global Impression)撰寫出版的《中國房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境與風險分析報告》顯示，2014年底，青海583.42萬常住人口的受歡迎程度僅同比增長0.97%，2011-2013年增速連續(xù)三年低于0.9%。二是人口吸納能力開始放緩。從常住人口與戶籍人口的比例來看，青海省和西寧市雖然都出現(xiàn)了人口凈流入(比例大于1)，但凈流入效應(yīng)在下降，全省常住人口與戶籍人口的比例呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢。第三，從區(qū)域比較來看，省會城市西寧人口吸附能力不足。2014年底，省會城市西寧常住人口229.07萬人，同比僅增長1.02%，增速低于2010-2013年的0.9%。常住人口占全省總?cè)丝诘?9.26%。近年來結(jié)束了持續(xù)上升的趨勢，趨于穩(wěn)定。

(二)需求分析

1.人口吸附效應(yīng)減緩，住房需求難以保持長期穩(wěn)定。人口是房地產(chǎn)市場需求方的核心環(huán)節(jié)，持續(xù)穩(wěn)定的人口引進是支撐高速住房供給的基礎(chǔ)。一是省內(nèi)常住人口增長率低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)緩慢升級，難以支撐長期持續(xù)的住房需求。2.國內(nèi)外經(jīng)驗表明，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)、服務(wù)業(yè)發(fā)達的地區(qū)和城市，由其形成的人口吸納能力和購買力往往對房地產(chǎn)起到很強的支撐作用。自2001年以來，青海經(jīng)濟以工業(yè)化為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級緩慢，面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的瓶頸，導(dǎo)致就業(yè)引進水平低，房地產(chǎn)市場增長有限空，房價上漲后勁不足。即使是省會西寧，近十年來也沒有實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)比重的大幅提升。2014年底，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的46.70%，基本相當于2003年的水平，低于全國48.2%的平均水平。

四.政策建議

(1)減緩?fù)恋毓?yīng)步伐，加強商品房結(jié)構(gòu)規(guī)劃

一方面，政府應(yīng)加強中長期土地規(guī)劃，促進城市發(fā)展方式從土地城市化向人口城市化轉(zhuǎn)變，減少刺激經(jīng)濟增長和擴大土地金融對房地產(chǎn)開發(fā)的“路徑依賴”，同時完善土地招標、拍賣和懸掛制度，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場，避免土地供應(yīng)的大起大落。另一方面，要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，努力發(fā)展中低價普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房，通過稅收手段和價格引導(dǎo)支持獨立改善住房需求，形成“低端保障、中端供應(yīng)、高端市場”的多層次住房市場。

(2)加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，增強吸收外來就業(yè)人口的能力

產(chǎn)業(yè)升級是區(qū)域發(fā)展的主要動力，城市化必須與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級同步推進。沒有產(chǎn)業(yè)支撐，人口流失嚴重，房地產(chǎn)庫存和市場風險進一步加大。加快青海特色產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級步伐，大力發(fā)展電子信息、設(shè)備制造、新能源、生物醫(yī)藥等先進制造業(yè)和交通運輸、倉儲郵政、信息傳輸、軟件和信息技術(shù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造產(chǎn)業(yè)核心競爭力，既能發(fā)揮對就業(yè)人口的吸附作用，支撐長期穩(wěn)定的住房需求，又能通過培育新的經(jīng)濟增長點擺脫對房地產(chǎn)的依賴。

(3)不斷完善戶籍、土地和住房制度改革，激發(fā)市場活力

在戶籍制度改革中，要推進以人為本的城鎮(zhèn)化，進一步完善農(nóng)民工進城落戶的支持機制，完善財政轉(zhuǎn)移支付與農(nóng)民工城鎮(zhèn)化的聯(lián)動機制。完善土地流轉(zhuǎn)制度，在一定時期內(nèi)維護農(nóng)村土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)和農(nóng)民入駐城市的集體收入分配權(quán)，加快建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，促進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公平、規(guī)范運行。在住房制度改革中，要進一步完善公積金制度改革，放寬公積金繳存和提取條件，建立政策性住房銀行，推進住房貸款資產(chǎn)證券化，積極支持居民合理購房需求。

(4)創(chuàng)新經(jīng)濟適用房供應(yīng)模式，促進商品房向經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)移

政府保障性住房的供給模式不能局限于建設(shè)和安置，可以通過回購“剩余”商品房用于保障目的，建設(shè)、租賃和補貼模式應(yīng)從實物保障轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵨锉Ｕ?。青海省商品房銷售面積長期居高不下，空購買率高，因此去庫存壓力上升。在經(jīng)濟下行壓力較大的情況下，建議通過房屋價格評估，將部分積壓的商品房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用房，通過財政資金補貼或政府購買等方式解決房屋買賣和租賃的差價，以完善經(jīng)濟適用房制度，加快商品房存量消化。

(五)增強金融機構(gòu)投放住房貸款的能力，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。

鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)和發(fā)行期限較長的特殊金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住住房貸款和改善普通自住住房貸款。引導(dǎo)銀行業(yè)金融機構(gòu)在防范風險的前提下合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠信的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品房，積極支持有市場前景的在建項目和續(xù)建項目的合理融資需求。拓展房地產(chǎn)企業(yè)市場化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具，積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托(REITs)試點。