隨著拆遷業(yè)務(wù)越來越多，人們可能會(huì)感到困惑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷補(bǔ)償應(yīng)取得哪些憑據(jù)？接下來，我們一起討論一下。

拆遷可以分為政策性拆遷和商業(yè)性拆遷。

(一)拆遷政策

政策性拆遷一般是指因社會(huì)公共利益需要而進(jìn)行的拆遷?！镀髽I(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào))第三條明確，因下列需要之一提供相關(guān)文件的，為政策性搬遷:

(1)國(guó)防和外交的需要；

(2)政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施需求；

(三)政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境與資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)需求；

(4)政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

(五)按照《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定，由政府組織實(shí)施的危險(xiǎn)建筑物集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后地區(qū)的舊城區(qū)改建的需要；

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。"

在增值稅方面，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策規(guī)定》(財(cái)稅[2016]36號(hào)文件下發(fā))第一條第(三十七)項(xiàng)規(guī)定:“土地所有者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，土地使用者意愿，土地使用權(quán)返還給土地所有者，免征增值稅?！?/p>

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)、教育及輔助服務(wù)增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕140號(hào))第七條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普通納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式的舊房地產(chǎn)項(xiàng)目除外)，在計(jì)算銷售時(shí)，也可以扣除取得土地時(shí)支付給其他單位或個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供拆遷協(xié)議、雙方支付款項(xiàng)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)真實(shí)性的材料?！?/p>

土地增值稅中，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā):中華人民共和國(guó)通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))第二十二條第(三)項(xiàng)規(guī)定:“拆遷補(bǔ)償是否實(shí)際發(fā)生，特別是拆遷補(bǔ)償是否支付給個(gè)人，拆遷(搬遷)合同與花名冊(cè)或收據(jù)憑證是否一一對(duì)應(yīng)。"

綜上，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接向企業(yè)或個(gè)人支付拆遷補(bǔ)償時(shí)，取得以下憑證作為入賬依據(jù):

(一)政府搬遷文件或公告(縣級(jí)以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件)；

(2)拆遷補(bǔ)償合同或協(xié)議；

(3)被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和被拆遷人身份證復(fù)印件；

(四)企業(yè)通過銀行轉(zhuǎn)賬向被拆遷企業(yè)或個(gè)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的支付憑證；

(五)被拆遷企業(yè)或個(gè)人簽署的收款憑證；

(6)被拆除企業(yè)開具的增值稅發(fā)票；

(七)能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)真實(shí)性的其他材料。

只有在獲得充分證據(jù)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)采用一般應(yīng)稅項(xiàng)目時(shí)，拆遷補(bǔ)償才能從增值稅的銷售收入、土地的增稅、企業(yè)所得稅稅前扣除。

(2)商業(yè)拆遷

商業(yè)拆遷是出于商業(yè)目的，是一種市場(chǎng)行為。無論是個(gè)人還是企業(yè)收到拆遷款，都相當(dāng)于房地產(chǎn)、地上建筑物或附著物或其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，本質(zhì)上是被拆遷企業(yè)或個(gè)人處置固定資產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的價(jià)款，屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的經(jīng)營(yíng)行為。

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅[2016]36號(hào)文件)第一條規(guī)定:“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)(以下簡(jiǎn)稱境內(nèi))銷售勞務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱應(yīng)稅行為)的單位和個(gè)人，是增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本辦法繳納增值稅?！?/p>

商業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用屬于增值稅應(yīng)稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷企業(yè)或個(gè)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，被拆遷企業(yè)應(yīng)向付款人開具增值稅發(fā)票，個(gè)人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以取得的發(fā)票等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)真實(shí)性的材料作為記賬依據(jù)。

以上是不同類別拆遷補(bǔ)償?shù)臅?huì)計(jì)基礎(chǔ)和稅務(wù)處理方法。在進(jìn)行實(shí)際操作時(shí)，每個(gè)人都應(yīng)該按照上述相關(guān)規(guī)定充分獲取相關(guān)的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)，以規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。