7.15新政后深圳買房50個(gè)問題

廣東華商律師事務(wù)所周正峰

在前面文章15點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我的房地產(chǎn)律師實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對2020年7月15日以后深圳的購房政策做了總結(jié)，共50篇。本文只適用于深圳，遺漏和錯(cuò)誤在所難免。請指正。

第一，深層次的家庭，深層次的成年單身

1.深戶家庭和成年單身深戶家庭必須在本市定居滿3年，并能提供購房日前在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)滿36個(gè)月以上的證明，方可購買商品房。只要夫妻一方是滿足上述條件的深層次家庭，就是有購房資格的深層次家庭，這樣的深層次家庭兩個(gè)是有限的。

2.深戶的一戶是符合購房條件的深戶，另一戶是符合購房條件的深戶或非深戶。一個(gè)家庭購買的商品房可以以一方或雙方的名義單獨(dú)登記。也就是說，登記男方、女方或者男女雙方有三種方式。

3.其中一個(gè)深戶是符合購房條件的深戶，另一個(gè)是不符合購房條件的深戶或非深戶。家庭購買的商品房可以以符合條件的一戶或兩戶的名義登記，不能以不符合購買條件的一方的名義單獨(dú)登記。

4.在深圳連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅滿5年但進(jìn)入深戶不滿3年的深戶家庭有資格購房，此類深戶家庭限購一套商品房。所購商品房可以以連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅滿5年的一方或雙方的名義進(jìn)行登記。

5.如果其中一個(gè)深戶是符合購房條件的深戶，另一個(gè)是境外人士，可以在符合購房條件的一方或雙方名下登記。境外人士必須符合境外訂單的要求，且只能在境外人士名下登記一套商品房。

6.在深戶居住不滿3年的成年單身人士，可在購房日前提供在本市連續(xù)繳納5年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的證明，社?；騻€(gè)稅繳納時(shí)間不超過3個(gè)月，可購買一套商品房。

7.在深戶居住三年的成年單身人士，在購房之日前三年內(nèi)但不超過三個(gè)月內(nèi)已被社保截止，在購房之日前三年半內(nèi)已在我市繳納社保36個(gè)月且符合其他購房條件的，可購買一套商品房。

二、非深戶、非深戶成年單身

8.非深戶限制一套商品房。一方有購房資格，另一方?jīng)]有。家庭購買的商品房可以以符合購房條件的一方或雙方名義登記，不能以不符合購房條件的一方名義單獨(dú)登記。如果雙方都有購房資格，可以隨意登記。

9.購買日之前5年繳納社保但不超過3個(gè)月的非深交成年單身，購買日之前5年半在我市繳納社保滿60個(gè)月且符合其他購買條件的，可購買1套商品房。

第三，外國人

10.海外人士被個(gè)別成年人限制購買1套商品房。一個(gè)家庭可以購買兩套，每一方配偶只能單獨(dú)登記一套商品房。

11.港、澳、臺(tái)人士、華僑及《外國人永久居留許可證》持有人在深圳購房從未提供過當(dāng)?shù)鼐幼　W(xué)習(xí)或工作年限證明，只需提供自用和獨(dú)立的承諾書。

12.境外人士需提交自用、自主的承諾書，以及在境內(nèi)一年以上的勞動(dòng)用工合同、就業(yè)證明或?qū)W生登記證明，方可購買一套商品房。

13.國內(nèi)外人士和港澳臺(tái)人士婚后在深圳買房。外國人繳納社保或者納稅滿五年的，房屋可以以個(gè)人名義或者聯(lián)名登記；外國人五年未繳納社?；蚨愘M(fèi)的，可以單獨(dú)或共同以港澳臺(tái)人名義登記房屋。

四.未成年人

14.符合購房條件的家庭或個(gè)人的未成年子女，因無納稅或社保記錄，不能作為購房人或捐贈(zèng)者，不具備購房資格，但繼承手續(xù)不受影響。

15.境外未成年人不符合外國順序的要求，也不能成為購買者或捐獻(xiàn)者，但繼承程序不受影響。

5.離婚后三年內(nèi)買房

16.如果離婚前姓氏下沒有房產(chǎn)，離婚后3年內(nèi)，任何一方符合成年單身買房條件后，可以獨(dú)立購買一套房產(chǎn)。

17.成年單身人士在購房日前3年內(nèi)有一次以上離婚記錄的，其擁有的房屋單元數(shù)按購房日前3年內(nèi)離婚家庭總數(shù)之和計(jì)算，即3年內(nèi)所有離婚記錄均可追溯。

18.如果離婚前家庭名下有一套房子，且登記在一方名下，則離婚后3年內(nèi)，非住房方符合成年單身購房條件后可購買一套商品房，獲得該房屋的一方即使在離婚后3年內(nèi)出售該房屋，也不具備購房資格。

19.離婚前，如果在姓氏下有房產(chǎn)，并且登記在雙方名下，離婚后雙方協(xié)商改為一方名下，那么對方符合單身人士購房條件后就有資格購房，離婚后3年內(nèi)改變房產(chǎn)出售房產(chǎn)的一方符合成年單身人士購房條件，也沒有資格購房。

20.離婚前，如果姓氏中有一套房子，登記在雙方名下，雙方直接出售，不改任何一方的名字。此時(shí)，雙方協(xié)商房屋購買資格配額登記權(quán)的分配。達(dá)成一致意見后，可以以符合購房條件的一方或雙方名義購房并登記，離婚后3年內(nèi)另一方不具備購房資格。

21.離婚前姓氏中有兩處或兩處以上財(cái)產(chǎn)的，無論哪一處登記在名下，離婚后3年內(nèi)雙方均無購房資格。離婚后即使房產(chǎn)出售，雙方都沒有資格買房。

22.深圳7.15新政對離婚后3年內(nèi)購房的限制政策，僅針對分娩時(shí)已離婚的成年單身人士。離婚后3年內(nèi)再婚或再婚的，按現(xiàn)有家庭住房單位計(jì)算，不再考慮離婚前家庭自有住房情況。

23.夫妻離婚日期的判定標(biāo)準(zhǔn)以《離婚證》登記時(shí)間或法院判決生效時(shí)間為準(zhǔn)。

24.境外夫妻辦理財(cái)產(chǎn)更名和離婚手續(xù)時(shí)，需要提供大使館出具的夫妻關(guān)系證明文件。

25.過戶時(shí)買受人是否需要提交離婚協(xié)議是多方核實(shí)的，登記中心提交文件時(shí)不看買受人的離婚協(xié)議。目前成年單身人士作為買家過戶，需要在三年內(nèi)申報(bào)婚姻狀況。

26.變更登記流程用于婚姻存續(xù)期間變更夫妻姓名，僅需12.5元。雙方不存在贈(zèng)與關(guān)系，不需要繳納契稅，也不要求對方有購房資格，也不受買賣三年的約束?，F(xiàn)在繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割和夫妻所有權(quán)更名都可以直接在登記中心辦理，不用去稅務(wù)機(jī)關(guān)申請免稅。

27.7.15政策本身不涉及離婚購房信貸政策的調(diào)整，只增加非普通住宅貸款首付比例。所以離婚后，購房信貸政策仍然沿用2018年7月31日的離婚購房信貸政策。也就是說，購房人在離婚后2年內(nèi)申請住房貸款，貸款首付比例不低于70%；但在離婚前，無房無貸的案件仍有30%執(zhí)行，只有一套房以50%執(zhí)行。

第六，結(jié)算、社會(huì)保障和個(gè)人納稅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

28.深戶落戶時(shí)間的確定，以戶口簿記載的時(shí)間為準(zhǔn)。

29.社會(huì)保險(xiǎn)憑證是指本市為就業(yè)繳納的社會(huì)保險(xiǎn)，是指養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和工傷保險(xiǎn)中的任意兩種保險(xiǎn)。兒童醫(yī)療保險(xiǎn)不包括在內(nèi)。連續(xù)支付和累計(jì)支付不包括逾期支付。在領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)金期間，購房的社保條件只檢查醫(yī)療保險(xiǎn)的繳納情況。

30.社保或個(gè)稅允許清償時(shí)間不超過3個(gè)月，即在購買條件要求的連續(xù)繳納期內(nèi)清償一次或多次，但總額不超過3個(gè)月。

31.購買人提供個(gè)人所得稅作為購買資格證明材料的，當(dāng)月申報(bào)的個(gè)人所得稅未達(dá)到個(gè)稅起征點(diǎn)，稅額為零，但有社保記錄的納稅不視為中止。納稅期限不得超過3個(gè)月。

32.深圳退休人員退休前需要在深圳提供社保或稅務(wù)證明。深戶退休前需要連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明至少3年。非深戶退休前需要連續(xù)5年以上的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

33.疫情期間的社會(huì)保障鑒定。在疫情期間不能按時(shí)繳納社保，且在當(dāng)?shù)匾咔榻獬?個(gè)月內(nèi)繳納完畢的，視為連續(xù)繳納社保，遣散費(fèi)和補(bǔ)償金的情況不納入購買社保要求的審核。房地產(chǎn)登記中心稱，2020年2月至12月，逾期或停交的款項(xiàng)也視為已付款，不納入評估范圍。

七.非自然人

34.非自然人在深圳禁止購房，可以購買住宅物業(yè)以外的物業(yè)。在mainland China注冊的非自然人可以，但不用在深圳注冊。但非自然人購買工業(yè)建筑需要符合2月1日起施行的《深圳市工業(yè)建筑及配套用房轉(zhuǎn)讓管理辦法》最新政策要求。

35.境外機(jī)構(gòu)在中國境內(nèi)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)和代表機(jī)構(gòu)，可以購買辦公商品房自用。

八、限制銷售

36.2018年7月31日后購買的禁止轉(zhuǎn)讓的商品房，自登記之日起限制5年，商品房自登記之日起限制3年。拆遷權(quán)利人首次轉(zhuǎn)讓被拆遷房屋的無限售權(quán)。

37.限制出售一手住房的起點(diǎn)是從房地產(chǎn)登記證上房地產(chǎn)登記中心印章位置所示的登記日期起算，即從房地產(chǎn)登記簿上的登記時(shí)間起算，而不是從網(wǎng)上簽訂合同的備案時(shí)間起算。網(wǎng)上簽約登記只是一種行政管理手段，并不是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的憑證。

38.繼承、離婚、財(cái)產(chǎn)分析還應(yīng)包括婚姻變更、更換房產(chǎn)證等。沒有實(shí)際交易行為的，該房產(chǎn)限售起點(diǎn)的計(jì)算時(shí)間按照這些行為發(fā)生前房產(chǎn)證記載的最新過戶登記時(shí)間計(jì)算。

九.銷售、繼承和贈(zèng)與

39.在限售限售政策和贈(zèng)與的影響下，共有人之間的繼承、離婚、婚姻變更、股份轉(zhuǎn)讓不受限售政策的影響。我國沒有遺產(chǎn)稅，當(dāng)然最經(jīng)濟(jì)的還是遺產(chǎn)。禮品和買賣之間，優(yōu)先考慮買賣。至于具體的房產(chǎn)，是買賣過程劃算還是贈(zèng)與過程劃算，取決于贈(zèng)與的接受者是不是第一套房，房產(chǎn)是不是豪宅，未來賣出房子的時(shí)間，減稅免稅等。

40.在深圳，直系親屬可以按照房產(chǎn)證的登記價(jià)格買賣過戶。

41.如果贈(zèng)與人只想給與自己有血緣關(guān)系的近親屬，不包括親屬的配偶離婚、分居的，應(yīng)當(dāng)按照《民法典》第1062條的要求，遵循定向贈(zèng)與的程序。與正常業(yè)務(wù)一樣，捐贈(zèng)的應(yīng)稅價(jià)值僅在直系親屬之間捐贈(zèng)，其他減免稅只需繳納3%的契稅和印花稅。

42.直系親屬按登記價(jià)買賣轉(zhuǎn)讓、捐贈(zèng)、繼承的財(cái)產(chǎn)再出售的，深圳也可以核實(shí)納稅，國外基本要求核實(shí)納稅。當(dāng)事人在國外競買房屋時(shí)，需要核實(shí)標(biāo)的物的來源。已經(jīng)招了很多鄭州、上海的投標(biāo)人。

43.捐贈(zèng)和繼承可能不需要辦理公證手續(xù)。相關(guān)信息未經(jīng)公證的，應(yīng)當(dāng)按照登記中心的要求提交相應(yīng)信息。公告發(fā)布后15個(gè)工作日內(nèi)，任何人不得對注冊提出異議。繼承不要求繼承人有購房資格，贈(zèng)與要求受贈(zèng)人有購房資格。

44.通過繼承、遺贈(zèng)、離婚、直系親屬贈(zèng)與、遺失重置等方式取得的房屋。，按原購買時(shí)間繼續(xù)購買，符合五絕條件再次出售的，減征、免征個(gè)人所得稅。拆遷補(bǔ)償款和非直系親屬捐贈(zèng)的房屋，購買時(shí)間以取得許可證的時(shí)間為準(zhǔn)。

X.在線簽署合同

45.網(wǎng)上簽約有兩種方式，即通過中介公司進(jìn)入和買賣雙方自助進(jìn)入。封存房屋的網(wǎng)上簽約合同不能在中介公司系統(tǒng)生成。目前買賣雙方自行簽訂網(wǎng)上簽約合同的，仍可在網(wǎng)上簽約合同中進(jìn)入財(cái)產(chǎn)扣押狀態(tài)，但最近增加了買賣雙方身份核對程序。

46.網(wǎng)上簽約合同上最后一個(gè)人的簽約時(shí)間是確定新買家契稅繳納時(shí)間的起點(diǎn)，即固定買家是否符合家庭唯一房屋契稅優(yōu)惠政策，即按第一套還是第二套。繳納契稅時(shí)間節(jié)點(diǎn)；是計(jì)算業(yè)主財(cái)產(chǎn)五年以上唯一納稅時(shí)間的終點(diǎn)；或賣方財(cái)產(chǎn)限制出售期的結(jié)束。

XI。發(fā)排

47.買受人簽訂二手房買賣合同時(shí)，可能不具備購房資格，但轉(zhuǎn)讓時(shí)可能已經(jīng)具備。在深圳投標(biāo)買房，投標(biāo)人必須在投標(biāo)當(dāng)天具備購房資格。現(xiàn)在深圳有最新的法院規(guī)定，投標(biāo)人中標(biāo)后必須出具購房資格證書。

48.關(guān)于拍賣行納稅時(shí)間起點(diǎn)和限售時(shí)間起點(diǎn)。經(jīng)核實(shí)，登記中心不看房產(chǎn)證上記載的拍賣成交時(shí)間和首頁登記時(shí)間，統(tǒng)一以執(zhí)行裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)登記中心的時(shí)間計(jì)算納稅和限售起始時(shí)間。

十二.其他

49.移民海外或者有雙戶口的人，需要出具身份變更前后是同一個(gè)人的證明，才能出售房產(chǎn)。

50.不管委托人是不是深戶家庭成員，在法院的答復(fù)中，不動(dòng)產(chǎn)登記中心計(jì)算的是以家庭名義購房的資格，也就是說，說的和做的實(shí)際上是不一樣的，導(dǎo)致一些判決的執(zhí)行出現(xiàn)了一些問題。

——周正峰2020年10月22日寫于深港中旅大廈

轉(zhuǎn)載請注明出處并注明作者，否則追究侵權(quán)責(zé)任

說明部分:有些人不知道轉(zhuǎn)載和轉(zhuǎn)發(fā)的區(qū)別。今天，我來解釋一下。在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)也可以。轉(zhuǎn)載時(shí)不注明作者身份，讓別人誤以為是他寫的，我負(fù)責(zé)。