對于房地產(chǎn)市場來說，很多信息都可以造假。

到樓盤看項目，發(fā)現(xiàn)到訪者絡(luò)繹不絕，或許只是置業(yè)顧問在拉人頭當托。

項目開盤前認籌之日，人擠不動，最大的可能是中介代理提成豐厚的緣故。

開盤當天，項目秒清，去化100%，也許只是開發(fā)商營造“饑餓營銷”制造供不應(yīng)求的氛圍。

你看到的一切都不一定真實。

所有的目的都為了把房子賣掉，僅此而已。

還好，無論營銷手段千變?nèi)f化，最終還是要落實在賣房子本身。

房子的銷售數(shù)據(jù)是不會說謊的，逃脫不了備案網(wǎng)簽這一關(guān)！

近期收集到鄭州新房以及二手房的銷售數(shù)據(jù)，希望從另一個角度解讀目前房地產(chǎn)市場一些現(xiàn)象。

另外提前聲明，所有數(shù)據(jù)為網(wǎng)絡(luò)收集，不具有官方權(quán)威性，僅供參考！

1

鄭州的房地產(chǎn)市場回暖了嗎？

這是一個很多人關(guān)心的問題。

市場上種種跡象表明，春節(jié)過后，樓市迎來了“小陽春”。

眾多新開樓盤去化驚人，各大項目到訪人數(shù)屢攀新高，置業(yè)顧問齊聲搖旗吶喊。金三銀四被賦予了新的含義。

那么真實的銷售情況是什么樣子的呢？

畢竟光鮮亮麗者總是少數(shù)，其他平銷的樓盤銷量是不是也有回暖？

讓數(shù)據(jù)說話。

先看第一個，2019年前16周的鄭州市區(qū)新房成交量。

先解釋幾個疑問：

1、統(tǒng)計范圍只包括鄭州市轄區(qū)：鄭東新區(qū)，經(jīng)開區(qū)，金水區(qū)，惠濟區(qū)，航空港區(qū)，高新區(qū)，二七區(qū)，中原區(qū)。各郊縣沒有計算在內(nèi)。

2、第六周為過年放假。沒有數(shù)據(jù)。

3、成交量可以理解為網(wǎng)簽數(shù)量。

非常明顯的可以看出，從第七周，也就是春節(jié)放假結(jié)束后的第一周開始，鄭州市區(qū)的新房成交量在穩(wěn)步上升，甚至在第十二周出現(xiàn)了成交6249套的峰值。

目前的數(shù)據(jù)能夠從側(cè)面支持了樓市“小陽春”的到來的論調(diào)，印證市場的表現(xiàn)。

但是，需要廣大粉絲關(guān)注的有兩點：

1、眾所周知，新房由于受到限價等因素的影響，最終網(wǎng)簽時間比合同簽訂時間，大大延遲，當前數(shù)據(jù)所表現(xiàn)出來的信息，對于市場來說，具有一定的延遲性。這不是任何人所能左右的。

2、由于資料所限，新房的網(wǎng)簽數(shù)量，或許會有部分沉積項目集中備案的情況，需要綜合考慮進去。

相比較新房交易量的延后性，存量房的成交量，變化趨勢更能作為市場的風向標，迅速的反映市場的變化。

因為二手房從簽訂購房合同到最終網(wǎng)簽，時間比較短。畢竟每一個賣房者都希望更快的獲得購房款。

目前鄭州二手房交易通常7天左右，就能完成網(wǎng)簽，即便交易涉及到銀行解抵押程序，也不過超過15天時間。

我們再來看一看今年鄭州市區(qū)前16周的二手房的成交數(shù)量。

同樣的：

1、統(tǒng)計范圍只包括鄭州市區(qū)：鄭東新區(qū)，經(jīng)開區(qū)，金水區(qū)，惠濟區(qū)，航空港區(qū)，高新區(qū)，二七區(qū)，中原區(qū)。各郊縣沒有計算在內(nèi)。

2、第六周為過年放假，沒有數(shù)據(jù)。

3、第九周數(shù)據(jù)表現(xiàn)異常，別問為什么，我也不知道。

從二手房的成交數(shù)量來看，整體對比年前也只是略有增加。

考慮到放假產(chǎn)生的擠壓效應(yīng)，可以認為鄭州市區(qū)的二手房交易市場，目前沒有出現(xiàn)明顯的節(jié)后“小陽春”跡象。

新房和二手房銷量表現(xiàn)存在差異，矛盾嗎？

不矛盾！

對于鄭州的二手房市場表現(xiàn)，我有話要說。

1、鄭州目前的房地產(chǎn)交易市場，主要還是以新房交易為主。對比新房和二手房交易數(shù)量，可以很明顯的感受到其中的差異。

二手房成交量僅僅是新房的24.3%，占總成交量的19.5%。

鄭州市區(qū)新房二手房成交量對比

2、市場信息的傳導效應(yīng)存在滯后現(xiàn)象，新房市場的熱度，傳導到二手房需要一定的時間。

二手房交易是作為個體存在的，買賣雙方都需要更長的時間去應(yīng)對市場的新變化。

3、鄭州二手房交易區(qū)域化明顯，購房者更理性，下一節(jié)將會詳細講解。

總結(jié)：就是，當前二手房的成交數(shù)量符合市場的正常表現(xiàn)。

從數(shù)據(jù)上分析，鄭州新房市場確實存在節(jié)后成交量增大的跡象，但究竟是短時的小陽春，還是市場的整體回暖，還需要更多的數(shù)據(jù)和更長的時間來證明。

2

鄭州購房者的區(qū)域選擇

在哪個區(qū)域購房，始終是一個見仁見智的事情。

有些購房者就是念舊，熟悉的環(huán)境，同樣的感覺，距離父母不過“一碗湯”的距離，主城區(qū)項目使他們的首選。

還有一種觀點就是投資價值最大化，選中洼地，投資進去等待暴擊，遠郊概念盤是他們的最愛。

隨著限價政策實施，房價扁平化的的今天，還有一種購房理念悄然流行，“價值越高，限價越狠，房價被打壓越厲害的區(qū)域越有價值?！?/p>

究竟哪種購房理論最好，今天不做理論上的討論。

我們數(shù)據(jù)上見分曉，看看哪個區(qū)域的購房成交量最多。

首先來看2019年1-16周，鄭州市各區(qū)域新房成交量

1、中原區(qū)成交量第一，經(jīng)開區(qū)居末。

老夫聊發(fā)少年狂，數(shù)據(jù)算出來以后，沒料到，不是管城，也不是惠濟區(qū)，居然是老中原拔得頭籌。

看來作為傳統(tǒng)上的老鄭州所在地，中原區(qū)還是有其獨特的優(yōu)勢的。

周邊配套成熟生活便捷，萬達、王府井等商圈已經(jīng)成熟，購房者關(guān)注的學校等資源在中原區(qū)全面成熟，眾多的老牌學府集中在這里，通勤方面，市政府所在地，地鐵規(guī)劃的受益者，更多首次置業(yè)的剛需選擇這里也是自然。

2、南北之爭，初見分曉

鄭州南北之爭始終被眾多的購房者津津樂道。

在鄭州長期的發(fā)展過程中，以金水北、惠濟為代表的大北區(qū)房價始終比南區(qū)的房價高15-20%。

刨除金水北不提，房價暴漲的在2016年，惠濟區(qū)很多項目價格確實超出管南片區(qū)不少。

價格的緣故，管南也被稱為剛需集中地，

2018年以來，市場調(diào)控之下，反而管南區(qū)域房價逐漸夯實，受到了很多購房者的追捧，惠濟區(qū)的熱度降了下來。

兩個區(qū)域的銷售數(shù)據(jù)也說明了這一點，

管城區(qū)成交量7678套，惠濟區(qū)6726套，購房者用實際行動做出了選擇。

3、經(jīng)開區(qū)就不多說了，原因肯定是多方面的，我們只看結(jié)果。大家不選擇這個區(qū)域購房，肯定是有其充足的理由，房價太高？區(qū)域發(fā)展較慢？通勤不方便？也可能兼而有之吧。

或許大家購買新房時還都是置業(yè)小白，或是朋友介紹，或是置業(yè)顧問忽悠，心血來潮跟著感覺的把房子買了。

但是在二手房的購買上，大多數(shù)購房者一定是具備更多的購房經(jīng)驗了。不說是專家水平吧，最少對自己的需求，考慮的會更清晰，要求更個性化。生活，教育，商業(yè)發(fā)展等等，都有具體的需求。

讓我們再來看看1-16周，鄭州各區(qū)域二手房銷售量，看看深思熟慮后的購房者，是如何選擇自己的家的。

存量房市場

不想多說什么。

金水區(qū)力壓群雄，拔得頭籌。成交量高達4783套，占據(jù)了全市成交量的34%。

為什么選擇金水區(qū)，原因很清晰。

東區(qū)夠不著，其他區(qū)域看不上，城市配套、全齡教育，經(jīng)濟發(fā)展，商業(yè)環(huán)境等等，這些都足以讓二次購房或者置換者，做出自己的選擇。

在多說一句，港區(qū)和經(jīng)開的成交量不忍直視。

原因或許有交房時間短，部分項目還沒拿到產(chǎn)證的因素。

但對比新房成交量，二手房沒市場也是赤裸裸的事實。

自住隨意，投資謹慎的話就不多說了，自己把握吧。

4

今天的文章偏硬核了一些，不存在主觀的市場調(diào)研感受，不采納開發(fā)商及第三方提供的項目去化數(shù)據(jù)，不相信任何前端到訪數(shù)據(jù)。

只是明明白白的把一些數(shù)據(jù)呈現(xiàn)給大家。

讓大家更清晰，簡單的了解目前鄭州的房地產(chǎn)市場。

可惜的是，這遠遠還不夠。

客觀條件限制，很多真實的價格數(shù)據(jù)，單盤去化數(shù)據(jù)，仍然隱藏在濃濃的迷霧之中。

今后我們會更加努力，為大家撥開那層迷霧，展現(xiàn)市場真實的一面。