20年前完工時有房地產(chǎn)，但由于服務(wù)不足，居民們沒有購買，不到一年就撤離了，居民們對房地產(chǎn)印象不好。

小區(qū)失管后，街道托管十多年，居民每戶每年交200元衛(wèi)生費，還是有十多戶拖著不交……

物業(yè)進駐中上園5號院后，小區(qū)里不僅通過拆違多出了100多個車位，還專門為電動汽車預(yù)留了車位。

小區(qū)里多了干凈整潔的垃圾分類箱。本報記者 陳強攝

然而，就是這個曾經(jīng)投訴多得令通州區(qū)住建委和社區(qū)頭疼的小區(qū)，在引入新物業(yè)后，僅兩年時間面貌就煥然一新，物業(yè)費征繳率更是實現(xiàn)了100%。

這一百八十度大轉(zhuǎn)彎是怎么實現(xiàn)的？連日來，記者蹲點中倉街道中上園5號院，記錄下所見所聞。

物業(yè)入駐提供一年免費服務(wù)

5號院門口，嶄新的門禁、道閘、保安亭透著規(guī)矩，行人通過需要刷卡，車輛進出都有記錄。走進院內(nèi)，甬路、綠化帶、親子長廊里基本看不見雜物。保安和保潔正戴著對講機巡邏。垃圾分類驛站前，還專門擺上了泡沫臺階，方便個子不高的居民投放。

“物業(yè)來了以后，停車難題終于解決了。這不，我們都有固定車位了?！本用袷穼殗耙话讶霂臁保€(wěn)穩(wěn)地把車停在自家車位里。“這院兒雖然只有200多戶，但是過去連門都沒有，又挨著小學(xué)，常有家長來蹭車位。每天一到接送時間，用不上10分鐘，院里就滿滿當當，居民的車都沒地兒停，可不得打12345投訴嗎？”中上園社區(qū)黨總支書記宋鈺說，社區(qū)總共3個小區(qū)，5號院是其中一個，別看戶數(shù)最少，但在物業(yè)進駐之前，這里每個月的投訴都是最多的，涉及停車管理、環(huán)境衛(wèi)生、休閑空間方方面面。物業(yè)進駐后，一個季度也鮮有幾單投訴。

2019年，通州區(qū)住建委和中倉街道選定5號院作為無物業(yè)小區(qū)進行規(guī)范化管理試點，由京和連山物業(yè)管理有限公司進駐管理。接管無物業(yè)小區(qū)最大的障礙在于，以往不管環(huán)境多么混亂，居民早已習(xí)慣了不交物業(yè)費。如何讓居民接受自己？公司做出大膽決定——免費服務(wù)一年，先干活，解決居民的煩心事。

物業(yè)經(jīng)理胡寶龍負責(zé)具體改造工作?！半m然小區(qū)問題很多，但挖潛停車位，必須列在第一項?！焙鷮汖垘е蠡飪?，在小區(qū)里清理私搭亂建、拆違，騰出的空間劃出124個車位，就近分配給居民當固定車位，不僅留出電動汽車充電車位，就連車位和甬路間的高差也都給做了緩坡；添置的木質(zhì)連廊座椅，冬天坐著也不涼；變壓器旁邊加裝護欄，防止行人發(fā)生磕碰……在小區(qū)里轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)看看，溫暖的細節(jié)還有很多。

多種經(jīng)營實現(xiàn)良性運轉(zhuǎn)

服務(wù)畢竟不可能永遠免費。2020年11月，京和連山物業(yè)進駐小區(qū)滿一年，開始按計劃和社區(qū)、樓門長商議物業(yè)費的標準?！耙驗閼魯?shù)少，物業(yè)服務(wù)人員多，第三方公司給出的評估價是每平方米2.38元?！彼吴曊f，物業(yè)工作做得很細致，再三考量居民接受度，同時參照周邊小區(qū)標準，物業(yè)費最終定為每平方米1.1元?！霸疽詾樵趺匆驳檬丈?個月，僅1個多月就100%收齊了?！本┖瓦B山物業(yè)管理有限公司董事長兼總經(jīng)理楊連山說，“這說明我們的服務(wù)讓居民滿意了?！?/p>

入駐第一年，沒收居民一分錢物業(yè)費，小區(qū)里卻有了翻天覆地的變化，這得投入多少錢？胡寶龍保守估計，已經(jīng)超過100萬元。如此下成本、下力氣去先行投資，對小區(qū)進行整治、服務(wù)的模式，在當前物業(yè)領(lǐng)域是十分少見的。

5號院雖然不大，但是有10名物業(yè)工作人員，因此每年光人員開支就將近30萬元，即便居民物業(yè)費100%繳納，物業(yè)公司還是有幾萬元的虧空?！百r本兒”的買賣怎么做？楊連山說，伴隨著與居民之間信任的確立，有志于行業(yè)市場深耕的物業(yè)公司，在不漲物業(yè)費的前提下，都需要在小區(qū)里引入增值服務(wù)來平衡物業(yè)成本。

“當年進駐時，我們向居民許諾過，小區(qū)每年都要有新變化！”胡寶龍帶記者來到物業(yè)隔壁的老年活動中心，屋內(nèi)桌椅、空調(diào)一應(yīng)俱全，還有圖書吧、棋牌室等區(qū)域。再往里走，是廚房和餐廳?！耙惶烊D飯，老人都能來這兒吃。”胡寶龍說，老年活動中心的訂餐方式很靈活，老人包月或者單獨吃一頓都行。

進駐5號院第二年，物業(yè)引進的增值服務(wù)可不止老年活動中心。開辟專用儲藏間，方便居民家裝修時存放家具；設(shè)立大件垃圾分類投放點，居民家不要的沙發(fā)、桌子，統(tǒng)一交給物業(yè)處理；裝修產(chǎn)生的垃圾，也能以相對便宜的價格，讓物業(yè)幫忙清運；居民家有房出租，物業(yè)也可以托管尋找可靠租戶……細琢磨，個個兒都從居民的需求出發(fā)。

“先嘗后買”推廣到多個小區(qū)

這兩天，5號院正在征收新一年的物業(yè)費，“只要服務(wù)到位，不愁收不上物業(yè)費?！焙鷮汖埥榻B，中上園5號院并非“先嘗后買”引進物業(yè)的首次嘗試，在此之前，京和連山物業(yè)的同班人馬就負責(zé)了梨園鎮(zhèn)光明小區(qū)的改造工程。物業(yè)進駐后，小區(qū)大變樣，“物業(yè)費收繳率達100%，沒有一家拖欠?！?/p>

現(xiàn)在，京和連山物業(yè)已經(jīng)進駐了通州區(qū)多個無物業(yè)老舊小區(qū)，全部采取“先嘗后買”的方式推進工作——前期免費投入，不管什么程度，肯定要達到業(yè)主滿意；征收物業(yè)費之后平衡人員工資、日常支出；往后再通過增值服務(wù)慢慢收回先期成本。

位于北苑街道的潞河醫(yī)院家屬院小區(qū)，是京和連山物業(yè)目前全面發(fā)力的重點。楊連山說，這個小區(qū)與5號院有相似之處，都是居民已經(jīng)很多年沒有交過物業(yè)費，可以用“先嘗后買”的方式，用真誠服務(wù)打動居民；但也有不同，5號院是商品房，潞河醫(yī)院家屬院小區(qū)是職工房，所以工作方法上也要進行創(chuàng)新。

用真誠的服務(wù)贏得居民信任的同時，物業(yè)公司、北苑街道、潞河醫(yī)院也在想辦法改進收費方案。居民們普遍認為1.4元/平方米/月的物業(yè)費過高，于是醫(yī)院決定將公產(chǎn)院史館和宿舍樓納入家屬院物業(yè)管理范疇，增加物業(yè)管理區(qū)域4000平方米，有效攤薄了物業(yè)成本，價格降至1.27元/平方米/月，還設(shè)立了5年的緩沖期，物業(yè)費由0.7元/平方米/月階梯遞增?！熬用裼腥魏尾粷M意的地方，都可以隨時在微信群里和物業(yè)管家說?！蔽飿I(yè)經(jīng)理趙雙軍說，0.7元/平方米/月的物業(yè)費實際上很難維持正常運營，因此物業(yè)決定申報住建部門的物業(yè)獎勵金，申請前提是物業(yè)要做到讓業(yè)主滿意，“這就構(gòu)成了一個良性循環(huán)，催著我們提供最好的服務(wù)?！?/p>

（原標題：居民從不買賬到主動繳費，中倉街道中上園5號院

物業(yè)費征繳率100%是這樣“煉”成的）

來源 北京日報 記者 陳強

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