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一、新舊條款對比

本表左側為2020年3月27日北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十次會議通過，自2020年5月1日起施行的《北京市物業(yè)管理條例》，右側為2010年北京市人民政府發(fā)布的《北京市物業(yè)管理辦法》。該表主要反映了新規(guī)定對舊方法的豐富性，其中重要條款用紅色字體標注。需要注意的是，目前有關部門尚未說明《北京市物業(yè)管理辦法》是否無效，在有關部門未明確說明舊辦法無效的情況下，物業(yè)公司應遵循兩個規(guī)定。

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第二，總結亮點

1.黨建帶團，強調(diào)在黨建帶團治理框架下的物業(yè)管理體系建設

新法規(guī)第1、3、8、31和40條都規(guī)定了黨在物業(yè)管理和社區(qū)治理中的領導、指導和支持作用。新規(guī)實施后，物業(yè)服務企業(yè)應加強黨組織建設。

2.允許社會資本參與

新條例第四條第二款規(guī)定，支持社會資本參與舊住宅區(qū)綜合改造和物業(yè)管理。

3.在應急響應期間向物業(yè)服務提供商提供物質(zhì)和財務支持

新規(guī)定第十條規(guī)定，在應急期間，街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責落實市人民政府依法采取的各項應急措施；指導物業(yè)服務提供者開展相應級別的應對工作，并提供物質(zhì)和資金支持。物業(yè)服務提供者應當按照要求服從政府的統(tǒng)一指揮，在街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，積極配合居民委員會、村民委員會開展工作，依法實施應急預案和各項應急措施。

4.確定前期物業(yè)服務合同的期限

新條例第十九條規(guī)定，前期物業(yè)服務合同期限最長不得超過兩年。合同未約定前期物業(yè)服務期限的，業(yè)主與新的物業(yè)服務人簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

5.簡化業(yè)主大會的設立條件

新條例第30條和第31條規(guī)定了申請成立業(yè)主大會的主體和程序。將建設單位納入符合條件的業(yè)主大會申請主體，規(guī)定5%以上的業(yè)主、專有部分占總建筑面積5%以上的業(yè)主或者建設單位可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請成立業(yè)主大會，省略了《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定的臨時召集人推薦程序。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請成立業(yè)主大會后三十(60)日內(nèi)(按《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定)，指定居民委員會、村民委員會的工作人員擔任籌備組組長，縮短了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核申請的時間。

6.成立物業(yè)管理委員會

新條例第四章第三節(jié)對物業(yè)管理委員會的設立條件、人員構成和職能安排作了特別規(guī)定。不符合或者不符合成立業(yè)主大會的條件，但有困難，或者成立業(yè)主大會后不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，可以成立物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會作為臨時組織，將組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，填補部分住宅區(qū)因沒有業(yè)主大會或業(yè)主委員會而造成的功能空的空白，推動有條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

7.專項維修資金細則

新規(guī)定對專項維修資金的籌集、管理、使用、監(jiān)督和繳納等方面有了更為詳細和具體的規(guī)定，明確了在業(yè)主轉讓產(chǎn)權或國家實行專項維修資金制度前后，如何繳納公房專項維修資金。新規(guī)第74條和第84條還確定，公共收入額度可優(yōu)先補充專項維修資金，專項維修資金可由市住房資金管理部門管理。

8.物業(yè)費收費原則和業(yè)主不繳納物業(yè)費可以列入不可信執(zhí)行人名單

新條例第73條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)的收費應當遵循市場調(diào)節(jié)價和適時調(diào)整的原則。有關部門應當及時公布住宅小區(qū)物業(yè)服務項目清單，明確物業(yè)服務項目的內(nèi)容和標準，公布物業(yè)服務項目的成本信息和定價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務提供者在協(xié)商物業(yè)收費時參考。第72條規(guī)定，業(yè)主應按時足額繳納物業(yè)費。業(yè)主被催告后拒不繳納物業(yè)費的，物業(yè)服務提供者可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業(yè)主作出消費限制令，并將其列入違反信托的對象名單。

9.建立應急物業(yè)服務機制

新規(guī)定確定物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)管理損失時，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織相關單位確定應急物業(yè)服務提供者，提供供水、垃圾清運、電梯運行等應急服務，維護業(yè)主基本生活服務。應急物業(yè)服務期不得超過六個月，費用由全體業(yè)主承擔。

10、明確物業(yè)服務防止建筑物、構筑物或其他設施及其擱置物、懸掛物脫落、墜落的責任

新條例第88條明確規(guī)定，物業(yè)服務提供者有責任防止建筑物、構筑物或其他設施及其懸掛物和懸掛物掉落和墜落。物業(yè)服務提供者應當加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防設施等容易出現(xiàn)安全風險的設施、設備和部件的日常檢查和定期維護。

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第三，新條例整合了對應不同違法行為的處罰和實施者(第90-103條)

以上是該團隊律師對《北京市物業(yè)管理條例》和《北京市物業(yè)管理辦法》所做的條款對比，對新規(guī)定的關鍵條款進行解讀和提示。即將出臺的《北京市物業(yè)管理條例》明確規(guī)定了物業(yè)服務活動和各主體的權責。根據(jù)有關部門的意見，北京市物業(yè)管理的其他配套文件將陸續(xù)出臺。屆時我們團隊的律師會整理總結，及時分享。

作者簡介

佳平

律師

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張輝

律師助理

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