昨天(10月11日)發(fā)表文章《為什么越來越多的人購買房地產使用權》，指出越來越多的人開始意識到買房時使用價值的重要性，這是目前房地產市場投資風格從“房價與租金背離”向“房價與租金重合”轉變的契機。

就在前天，新京報報道“西大望路二手房價格跌出三大現(xiàn)象，成交較上市下跌10%”。報告指出:

新京報報道

近日，北京朝陽區(qū)西大望路二手房價格開始波動，該地段毗鄰北京CBD核心區(qū)。業(yè)內傳言，近期西大望路地區(qū)二手房掛牌價格持續(xù)下跌，珠江地景、豐都柏林二手房掛牌價格下跌超過10%。“十一五”前夕及長假期間，新京報記者走訪西大望路，發(fā)現(xiàn)傳言屬實，該地區(qū)二手房價格下跌已跌出“三大現(xiàn)象”。而且即使是“十一”假期，二手房合同數(shù)量也沒有增加，找房的人也多了起來，但都處于觀望狀態(tài)。

現(xiàn)象一:被發(fā)現(xiàn)缺失的個別房屋平均價格比市場平均價格低一百萬。珠江御景房有很多“缺房”，有的報價比市場平均價格低了一百多萬元！大王西路珠江地景小區(qū)附近的中介聲稱。這位中介告訴記者，最近北京二手房上市價格明顯下降，至少在大望路西，他已經明顯感覺到了。比如今年5月，一套面積120多平米的兩室一廳被掛掉，售價1150萬元/套。到現(xiàn)在，已經過去了將近五個月，掛牌價格已經降到了950萬元/套，但是依然沒有成交。還有一套120平米的兩室一廳公寓，是珠江帝景小區(qū)的特價。因為視野不夠好，總價從980萬元/臺逐步降到780萬元/臺。這才是真正的“要找的房子”，業(yè)主急于出售，卻無人問津。如果賣不出去，估計主人會狠心然后掉下去。

現(xiàn)象二:掛牌價格下降10%的房子不貴。2004年建成、與珠江地景分離的豐都柏林小區(qū)，近幾個月二手房掛牌價格普遍下降，部分房屋最終成交價格較掛牌價格下降10%以上。記者從當?shù)刂薪樘幜私獾?，豐都柏林小區(qū)一套130多平米的三居室公寓，今年7月份以1050萬元/套的價格推出，近日已售出，實際成交價格為920多萬元/套。初始掛牌價格與實際成交價格相差130多萬元，降價幅度高達12.5%。隨后，記者來到了西大王路沿線的傳奇CBD地區(qū)。CBD的傳奇，建于2004年，曾經因為40平米左右的一居室，在二手房市場非?；鸨，F(xiàn)在人氣不如以前了，掛房也不再那么好賣了。該社區(qū)的一名居民告訴記者，他的鄰居掛了一套48平方米的一居室公寓，價格超過380萬元?！岸家粋€月了，來看房子的人還是嫌貴。中介建議他設法將總價降低5%?！绷硗?，1990年，與CBD傳奇相鄰的板樓西大望路65號院均價在5.2萬元/平米左右，比CBD傳奇均價便宜2萬元/平米左右。最近，交易也很困難。柏林個人住房實際成交價格比掛牌價格低12.5%。

現(xiàn)象三:業(yè)主愿意以開盤價賣出。大望路西片區(qū)的一些新樓盤，比如今年前后剛收房的朱總香榭8號項目，甚至出現(xiàn)了業(yè)主愿意按原價開盤出售的現(xiàn)象。香榭八號的戶型基本上是140平米到150平米的三居室花園洋房，都是一梯兩戶。小區(qū)附近的中介告訴記者，2016年，住在香榭8號的一些業(yè)主以10萬元/平方米左右的開盤價買下了房子，不久之后，小區(qū)的房子單價漲到了12萬元/平方米。目前小區(qū)掛牌出售的二手房很少，均價在11萬元/平米左右?，F(xiàn)在有些急于賣房的業(yè)主，因為房子長期無人問津，實在憋不住了，打算按原來的開盤價賣掉。比如有一單，買賣雙方還在談，最終單價很可能低于10萬元/平米，也就是說比當年買房的時候便宜。住在香榭八號的個人住房跌回2016年開盤價。

上述新京報報道指出了北京樓市的現(xiàn)狀。其實不光是朝陽區(qū)的西大望路一帶，我們一直在賣的大興高米店北地鐵口的源勝書住宅樓，三室兩廳兩衛(wèi)，一樓帶花園，建筑面積161平米。鏈家賣了800萬，我們總售價600萬，一直協(xié)商，一直沒賣出去。

以上珠江帝景為例?？們r1000萬元的房子，扣除物業(yè)供暖后的年凈租金只有10萬元，年租金收益率只有1%，也就是100年的租金可以退回到原來的水平，但房屋產權只有70年，期滿可以續(xù)交土地出讓金。這種房價偏離租金的房子使用價值極低，更多的是為了炫耀價值，也就是只有愿意炫耀的人才會接手，不愿意炫耀的人不會接手。

我在之前的文章中不斷指出，目前樓市低迷，意味著大家都在期待未來出現(xiàn)大量看跌價格，尤其是在炫耀價值，沒有人愿意買單。同時未來租金更看漲，即使用價值增加，結果是大家更愿意投資使用權。

而這種現(xiàn)象是從三年前中央決策層提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位改變過來的。

“房子是用來住的”，也就是說房子的居住功能使用權的價值成了政策扶持的方向，“房子不是用來炒的”，也就是說代表炒的所有權價值成了政策打壓的力點！

房價是所有權價值加上使用權價值，這是房屋轉讓時的溢價，使用權價值是未來租金的累計總和。住房投機是指只投資于所有權價值而不投資于使用權，而住房投機是指只投資于使用權而不投資于所有權價值。

以前很多人只看房子以后會不會溢價升值，根本不看租金收入。這些人是房地產投機者。這次炒房的結果是，租不出去的房價炒到了天上，期望有人高價接手。比如北京周邊很多地方，房價從5000漲到2萬多。也就是說，使用權的價值偏離了所有權的價值。中央的提法是“房價偏離房租”的房價泡沫。最后房價暴跌然后減半，泡沫破裂。

看現(xiàn)在的樓市情況，可以說樓市整體處于低迷狀態(tài)，但低迷的只是代表所有權價值的房價，而代表使用權的租金卻在不斷上漲。這其實是在為房地產投資者指明未來的投資方向。

今天一大早，有網友在微信上要求購買使用權，詢問通州武夷花園的房子有沒有使用權出售。我說很多業(yè)主愿意賣使用權，但是不能換同值。比如五邑花園一套總價600萬的房子，年凈租金只有6萬元，而總押金=年凈租金*16倍，對應的總使用權押金只有96萬元，但業(yè)主至少需要房價的60%才愿意用300萬押金換取使用權并進行抵押登記。兩百萬之差就是房價和房租的偏差指數(shù)。

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相比之下，武夷花園西邊的富力運河10號項目也有一個0租項目，比武夷花園好很多。地鐵6號線運河西側覆蓋:通州區(qū)北關地鐵6號線運河西站富力運河10號工程使用權出讓。戶型為兩室一廳一衛(wèi)的平級商住公寓，層高3.3米，樓層朝南，建筑面積80.7㎡。使用性質:也就是說免費使用或租賃20年只需要133萬押金，權利人就可以拿到房管局出具的房地產抵押證明。并且保證了交易的安全性。

你愿意用133萬存款的R&F運河項目用20年，還是用300萬存款的武夷花園項目用20年？

現(xiàn)在這個問題是所有中國人都面臨的問題，這個問題的答案是中國房地產市場未來的發(fā)展方向，也就是中國未來的房價和房租應該偏離還是重合的問題。

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