其實(shí)就是首付和貸款年限的差額。一般來(lái)說(shuō)首付越少越好,貸款年限越長(zhǎng)越好,這是從減輕生活壓力的角度考慮的。但是首付少,貸款期限長(zhǎng),無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生更多的利息,這也是很多人選擇降低貸款額度,盡可能縮短貸款周期的原因。讀過(guò)坤鵬的文章或以前回答過(guò)的學(xué)生應(yīng)該知道,坤鵬的理論堅(jiān)定地支持多貸和長(zhǎng)期貸款。當(dāng)然,肯定不是每個(gè)人都這樣想,所以我們要分析:
首先,首付與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)
題主買了60萬(wàn)的房子,首付計(jì)劃20萬(wàn)。很明顯,這是30%的首付,基本上是最低的首付,除非有的地區(qū)支持第一套房首付20%。那么,首付怎么選擇呢?如果我手頭有30萬(wàn),我會(huì)只交最低要求的20萬(wàn)嗎?答案不一定。首付多少要看你的經(jīng)濟(jì)狀況。如果這20萬(wàn)都很難收齊,你只能出20萬(wàn)。一般來(lái)說(shuō),首付是有原則的,所以最好不要到處借錢來(lái)支付。有些人甚至用一些金融手段來(lái)支付首付,這是不合適的,因?yàn)橘I房后,你每個(gè)月都要付房貸。如果首付欠了很多錢,那么你的生活壓力會(huì)很大。如果有多余的錢,而且這筆錢沒(méi)有特別好的去向,那么首付比例可以適當(dāng)提高。畢竟貸款利率比你存銀行的利息高。但假設(shè)你有30萬(wàn),不要全部用于首付,而是留出幾萬(wàn)元的備用金,避免經(jīng)濟(jì)壓力造成的家庭困境。生活中可能會(huì)有各種意外,確定自己有錢是處理意外最基本的方法。
二、貸款期限多長(zhǎng)
這里先算一個(gè)經(jīng)濟(jì)賬戶。舉個(gè)例子,根據(jù)產(chǎn)權(quán)人的說(shuō)法,我們會(huì)在20年和30年內(nèi)償還貸款40萬(wàn)元,這取決于每月還款和最終利息的差額。按照現(xiàn)在4.9%的標(biāo)準(zhǔn)利率,貸款40萬(wàn)是20年,月供2617元,還款總額628266元,也就是利息近23萬(wàn);同樣40萬(wàn)貸款30年,月供2122元,還款總額764246元,也就是利息近37萬(wàn)。貸款總額相同,還款時(shí)間相差10年,利息相差近14萬(wàn)元。從之前的數(shù)據(jù)可以看出,貸款期限越長(zhǎng),利息會(huì)明顯越高,所以很多人覺(jué)得貸款30年太不劃算。坤鵬一直建議,房貸不僅要看利息,還要考慮未來(lái)二三十年的通貨膨脹問(wèn)題。只要考慮到通貨膨脹的問(wèn)題,你會(huì)發(fā)現(xiàn)多借30年是很劃算的。
另外,如果你現(xiàn)在收入低,每個(gè)月都缺錢,可以盡量遵循最長(zhǎng)的貸款期限,可以緩解壓力。如果你就是轉(zhuǎn)不過(guò)通貨膨脹的彎,收入高了可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。
那么,月供占家庭收入的百分之十更合適?原則上不超過(guò)家庭收入的一半。比如你家月收入一萬(wàn)塊。如果月供超過(guò)5000元,只有4000元可供家人支配。這樣,你家的開(kāi)銷就會(huì)相對(duì)吃緊。一旦孩子上學(xué)或者老人生病需要你支付大量費(fèi)用,你的壓力就很大。所以,你要把最后三個(gè)月的費(fèi)用留在手中,以備不時(shí)之需。
最后需要提醒主體的是,不僅有公積金貸款和商業(yè)貸款,還有公積金和商業(yè)貸款的組合貸款。因?yàn)楣e金貸款利率只有3.25%,遠(yuǎn)低于商業(yè)貸款的4.9%,所以要充分利用公積金貸款。但是公積金能借多少呢?這和你的公積金余額有關(guān)。一般來(lái)說(shuō),你可以借公積金余額的25倍,但最高不得超過(guò)40萬(wàn)(按當(dāng)?shù)卣邎?zhí)行)。比如你的公積金卡余額10000,只能借25萬(wàn)。想貸40萬(wàn),還需要商業(yè)貸款15萬(wàn)。這樣,你可以通過(guò)組合貸款節(jié)省大量利息。
15年買房總房?jī)r(jià)60多萬(wàn)幾百,算60萬(wàn)吧。當(dāng)時(shí)我手里有30多萬(wàn),首付20萬(wàn)。剩下的40萬(wàn)是20年的貸款?,F(xiàn)在已經(jīng)還了兩年多了;說(shuō)說(shuō)我現(xiàn)在的情況,如果再選擇我會(huì)怎么做?
1.我現(xiàn)在的情況是手頭沒(méi)錢,已經(jīng)從父母那里上繳了五六萬(wàn)。買了房子,感覺(jué)手里有十幾萬(wàn)簡(jiǎn)單的裝修,然后買個(gè)滑板車。問(wèn)題應(yīng)該不大;但現(xiàn)實(shí)與想象相差甚遠(yuǎn)。
買了房子之后,才剛剛開(kāi)始。房子交房的時(shí)候,物業(yè)費(fèi),垃圾處理費(fèi),維修基金,裝修押金都沒(méi)了。然后每個(gè)月有2600多筆貸款,一年要花3萬(wàn)多;房子裝修期間租房和兒童幼兒園的總費(fèi)用每月至少7000元。然后就是裝修。為了早點(diǎn)入住,一定要買最環(huán)保的材料;仔細(xì)算下來(lái)要花七八萬(wàn)美元。然后會(huì)晾幾個(gè)月,期間要賺錢,準(zhǔn)備買家具。基本家具一萬(wàn)塊或者兩萬(wàn)塊。
這樣從貸款到入住需要一年半的時(shí)間。按7000算,18個(gè)月月支出X7000元=126000!??!加上裝修和家具,就要22.6萬(wàn)。
算出來(lái)的數(shù)字不是很嚇人。一個(gè)月2600元,好像不多,因?yàn)槌杀靖?,所以感覺(jué)很辛苦!
這是在三線城市!
2.如果重新規(guī)劃,我會(huì)把首付提高一點(diǎn),然后裝修簡(jiǎn)單一點(diǎn)。借錢就選20年,不會(huì)太累。
總房?jī)r(jià)60W,首付20W,40W的貸款可以盡量長(zhǎng)久。商業(yè)貸款按30年計(jì)算,每月還款額只有2000多一點(diǎn),每天還款壓力會(huì)比較小。如果按15年計(jì)算,每月還款額只有3000多一點(diǎn)。由于你的貸款金額不大,每月還款金額相差不大。
樓主房?jī)r(jià)只有60萬(wàn),應(yīng)該在三四線城市購(gòu)買。如果個(gè)人或家庭收入在當(dāng)?shù)乇容^高,還款期限可以縮短。畢竟30年和15年的還款差距只有1000元左右。如果收入不高,不穩(wěn)定,建議延長(zhǎng)還款期限,盡量減少每月還款額,這樣壓力會(huì)小一些。當(dāng)然,年度貨幣貶值也要在還款計(jì)劃中計(jì)算。房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)和貨幣走勢(shì)未知。
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