長三角一體化已經(jīng)正式升級為國家戰(zhàn)略。長三角城市群作為中國最具活力、開放和創(chuàng)新的地區(qū)，無疑是中國經(jīng)濟參與全球競爭與合作的“超級大船”！2019年，一定是長三角的新時代。作為核心城市，上海將迎來怎樣的新征程？會對樓市產(chǎn)生怎樣的影響？為此，新浪樂居獨家推出“豬年探春”活動，覆蓋上海及長三角所有城市，提前糟蹋豬年樓市動態(tài)。

自2015年底以來，上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出井噴式增長，無論是從房屋所有權(quán)的受歡迎程度還是房價的上漲來看。所以2016年房企的征地?zé)崆榫痈卟幌拢?7年和18年給上海帶來了一大批關(guān)注度極佳的純新樓盤。

在2018年進入市場的這些純新項目中，有很多是第一次火熱的純新項目。在目前供大于求的市場環(huán)境下，為什么這些純新站第一次開放就能一炮而紅？除了已經(jīng)打開的，還需要注意什么？先以最近進入市場的幾個純新項目為例來說說第一個問題。

高成本高價值

限定價格成為買家的福音

自2018年12月以來，已有三個熱度較高的新項目進入市場，分別是嘉定新城西郊金茂大廈、松江泗涇融創(chuàng)一號大廈和浦東朱樵公元2040年。這三個項目有很多共同點:都是軌道交通旁邊的新房，都位于物業(yè)價值較高的板塊，都是大開發(fā)商開發(fā)的優(yōu)質(zhì)住宅。但最重要的一點是，這些項目從拍攝開始就備受關(guān)注。

高地價項目

邊肖當(dāng)時查了這三個項目的地價，最便宜的底價是37600元/平方米。外環(huán)外16年，這個底價等于很多地方新房的價格。而這個高價讓很多買家覺得這些項目的開盤價可能刷新其板塊中的最高價。

但其實隨著政府限價的出臺。這些項目在取得證書方面經(jīng)歷了很多困難，限價一直持續(xù)到現(xiàn)在，開發(fā)商只能降低最終證書價格。然而，這直接提高了該部門這些項目的成本效益。以西郊金茂洋房為例，整個“金茂洋房部”是金茂在國內(nèi)的最高端產(chǎn)品線，與星河灣、萬科翡翠部、融創(chuàng)一號部齊名。目前全國分布的金茂大廈近30棟，而上海只有3棟，西郊金茂大廈是定位于打開上海西部高端住宅建筑之窗，重新定義板塊價值的高端項目之一。但是這種高科技住宅的價格甚至和周圍普通裝修質(zhì)量的新房一樣，可以想象出它出了認(rèn)證價格后，所引起的市場反響有多高。那么，這個純新盤在上海還存在嗎？

胡鑫有充足的庫存糧食，浦東青浦已成為最大的供應(yīng)商

春心盤

樂居地產(chǎn)圖書館的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海純新盤的存量還是很多的。目前未開盤的純新盤39張，分布在浦東、青浦、嘉定等10個區(qū)，但主要集中在環(huán)外幾個板塊。至于發(fā)展完善、土地供應(yīng)下降的板塊，如市區(qū)、閔行、浦東內(nèi)環(huán)等，純新板塊已經(jīng)很稀缺了。

全新地圖

其中，浦東的純新盤存量最大，青浦以9盤位居第二，其次是奉賢的7盤，寶山的3盤，松江的3盤。虹口、黃埔、徐匯都只有一個板塊現(xiàn)貨。

全新磁盤分發(fā)

寶山浦東真的能撐16年。全新的盤子幾乎賣完了

從表中可以看出，從開拍開始就備受關(guān)注的西郊金茂之家之類的項目，只有寶山古村的陽西印，浦東航頭的云路里，周浦的保利第一賦。它的中心印章是這些高地價項目中底價最高的項目。16年間，建發(fā)、中糧、首開財團以5.3727萬元/平的底價，6.6666萬元/平的可售底價，拿下了中央印章所在的土地。6.6萬可以在浦東中心和寶山中心選擇一個質(zhì)量非常好的新房項目，但這只是一個古村項目的可售板價。

浦東中環(huán)路附近的新項目

雖然目前古村板塊新房稀缺，但一旦中印入市，可能會填補板塊內(nèi)的供應(yīng)不足，但項目的高溢價和高底價使得項目開發(fā)成本不低，未來開盤價會太高，市場是否能買單，就不好說了。

一般來說，在目前市場低迷的背景下，早期的高價地塊項目在未來開放時可能很難提供高價。一旦定價過高，轉(zhuǎn)換不順利，會給資金造成很大困難。至于他們能否在開盤走低后取得更好的市場表現(xiàn)，他們將成為2019年樓市的風(fēng)向標(biāo)，這將直接影響到他們所在地區(qū)其他房地產(chǎn)的定價。

當(dāng)然，除了拍賣網(wǎng)站帶來的這些高關(guān)注度的物品外，表中還有很多純粹的新盤物品因為其板塊而獲得關(guān)注。

板塊熱度保持高，純新板塊熱

陸家嘴的變化，上海的買家都很熟悉，當(dāng)初沒能在陸家嘴買一套房，成了很多人后悔的事情。因此，一些有著光明置業(yè)前景的板塊，現(xiàn)在已經(jīng)成為很多購房者心中的熱點。

最典型的是前濱板塊。前灘位于浦東中心，是中環(huán)的發(fā)展板塊。有五個大型商業(yè)綜合體，包括tishman speyer綜合體、香格里拉亞太中心、太古里商業(yè)中心、前灘演藝中心和前灘中心。此外，還有85萬平方米的濱江公園和城市綠地。此外，還有中國師范大學(xué)第二附屬中學(xué)(幼兒園-初中)、私立回力學(xué)校(小學(xué)-高中)、惠靈頓學(xué)院、惠靈頓幼兒園等知名學(xué)校，對今年板塊的火爆有所貢獻。

前灘已經(jīng)打開項目

然而，在前灘買房并不是一件容易的事情。千人認(rèn)購前灘并不少見，每一個項目開盤都在短時間內(nèi)被迅速淘汰，讓很多想留在前灘的買家感到無奈。目前，該路段僅公示了三個項目，其中東方悅瑤項目已獲得證書，將于2月18日至2月24日在永耀路300號東方體育大廈一樓新聞發(fā)布廳得到認(rèn)可，認(rèn)可資金142萬元。另外還有兩個純新板塊:三相印象大廈和上峰大廈。

三相印象大廈目前正在建設(shè)中，開放時間待定。該項目位于上海三祥海農(nóng)資產(chǎn)管理有限公司建設(shè)的普錢灘板塊，項目以18.61億元的成交價格中標(biāo)，升水率為113.76%。

尚峰名宅目前正在建設(shè)中，位于前灘板塊，軌道交通便利，緊鄰6號線、8號線、11號線東方體育中心站。該項目于2014年被上海鴻懷房地產(chǎn)有限公司接管。右側(cè)有餐飲、娛樂、超市和各種休閑文化體驗，讓您隨時隨地感受到便捷的生活方式。周圍將建兩個購物中心。

總的來說，在目前供大于求的市場環(huán)境下，有更多的選擇和更多的機會可以開始。但對于一些仍在觀望的買家來說，這些純粹的新公寓值得關(guān)注。

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