最近，租賃市場及相關(guān)平臺一次次被推到風(fēng)口浪尖，租賃市場的管理也因“房租暴漲”、“租房貸款”、“甲醛超標(biāo)”等事件再次引起廣泛關(guān)注。目前市場上的出租屋主要來源分為兩類，一類是free這樣的統(tǒng)一管理平臺，一類是房東出租的寬松出租屋。憑借資金、管理、宣傳等優(yōu)勢，近年來北京、上海等一線城市對租賃平臺的認(rèn)可度迅速上升。但是，從實際發(fā)展情況來看，租賃平臺并沒有占據(jù)前10%的市場份額。本文比較了上海零散出租屋和自由平臺屋兩種不同產(chǎn)品線，即自由之友家園和類家園住宅的差異、共性和優(yōu)缺點。

一、住房分配

在浦東、閔行發(fā)展迅速，零散出租屋密集區(qū)兩極分化

首先從房源分布來看，以下是散租房和自由房的前10個板塊分布。其中只有松江四景和浦東北財在前十，兩類房源高掛牌的板塊分布差異較大:

在浦東自由快速發(fā)展，前10名房源有一半位于浦東，基本成為浦東新區(qū)的主要出租屋。此外，閔行區(qū)1號線和5號線沿線的住房數(shù)量也很高，上海唯一的兩套自有公寓也位于閔行區(qū)。

寬松租金和上市數(shù)量高的板塊相對兩極分化。除了內(nèi)環(huán)的徐家匯和陸家嘴，其他掛牌數(shù)高的板塊都分布在外環(huán)之外。租金和房源最寬松的板塊是青浦的許婧。此外，松江四景、大學(xué)城、松江新城也有更寬松的租金和房源出租。

總體來說，自由上市的房子主要分布在距離主城區(qū)距離適中、交通相對便利的地段，很少自由進駐租金過高和過低的地段，主要是因為在租金低的空地區(qū)很難自由盈利，而在租金高的地區(qū)，一方面是房子相對難養(yǎng)，另一方面可能是高性價比的房子相對受歡迎，上市后很快就租出去了。

圖:排名前10位的免費和寬松的出租屋列表

數(shù)據(jù)來源:審評委完成

二、租金比較

除豪華住宅區(qū)外，免租金一般高于松租

租客租房時考慮的最重要的因素是房租。由于租房一般是租單間或套房，所以月租除以面積，與每平米月租進行對比。從兩類房屋高掛牌量的18段來看，免費房的租金普遍高于零散房。一方面是因為免費房是統(tǒng)一平臺運營管理的，租房前統(tǒng)一裝修，有一定的運營成本。另一方面，原因是大部分免費房只計算臥室面積，而客廳、廚房等共用面積不計入實際使用。

大部分板塊的自由房租金都比自由房高，但陸家嘴和華草板塊的自由房價格更高。陸家嘴的自由房包括很多來自仁恒濱江花園、湯臣一品、財富海景花園等高端社區(qū)的大房，屬于標(biāo)準(zhǔn)豪宅。豪宅的戶主一般不愿意把房子交給統(tǒng)一的平臺裝修，租給不同房間的租客，所以這種類型的免費房提高的少，租金不如免費房；華漕鎮(zhèn)靠近虹橋機場，盤內(nèi)有西郊莊園、凱德林陰湖、萬科牧場勝飛等多處豪宅。總體來說，平臺租金不低，租金寬松的原因和陸家嘴差不多。

圖:松租免掛牌十大板塊租金對比(單位:元/平方米/月)

數(shù)據(jù)來源:審評委完成

第三，自給自足

單位面積租金高于松租，但低于免費朋友的價格

Freeplatform的另一條產(chǎn)品線“Ziruyu”也在迅速擴張。目前只在北京和上海運營，分別有8家和2家紫如玉運營。家居式公寓主要是把商業(yè)LOFT變成商住公寓出租。其主要優(yōu)勢在于整棟建筑自由承包經(jīng)營，有大量的健身房、咖啡廳、書吧等公共空功能板塊。此外，整個房間的裝修風(fēng)格更加簡潔現(xiàn)代，更符合年輕租房者的需求和審美。

上海的兩個家庭式公寓分別位于閔行區(qū)的吳京和七寶段，其中七寶興空家庭式公寓均為單間，面積在40-48平方米之間，而吳京家庭式公寓的面積在28-35平方米之間。有兩種不同的類型:單人房和多人間(2人或4人)，無論是從舒適度還是租金角度來說。

對比同地段的自住、自由平臺房、散租房的單位面積租金，租金的排名應(yīng)該是:自由房>:自住單間>:散租房>:就像住多間一樣。租的房子價格優(yōu)勢明顯。雖然多人住在家里的價格比租的房子低，但多人的隱私和安全相對缺乏，更適合經(jīng)濟條件差、新就業(yè)或居住時間短的租戶。

圖片:上海及周邊地區(qū)不同類型房屋價格對比(單位:元/平方米/月)

數(shù)據(jù)來源:審評委完成

四.優(yōu)缺點對比

自由最大的好處是統(tǒng)一管理，寬松租金的好處在于價格

除了房租，租客在選擇出租屋時最重要的考慮是租一套“省心”的房子。從這個角度來說，統(tǒng)一租賃平臺之所以受到青睞，是因為它配備了“管家”功能，平臺的額外溢價主要來自于此。目前，越來越多的租戶會選擇以合適的價格換取優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，這也是統(tǒng)一租賃平臺發(fā)展的重要原因。

就以上三種不同類型的出租屋而言，散租最大的好處是租金低，但也存在房屋質(zhì)量參差不齊(比如房子里的家具老舊)、遇到強勢房東、需要自行解決房屋維修等問題。免費統(tǒng)一管理很大程度上可以避免這樣的問題，但需要注意的是，并不是所有的管家服務(wù)都可以完全解決租戶的問題，互聯(lián)網(wǎng)上租戶與平臺沖突的聲音一直很大。

雖然看起來簡單，現(xiàn)代，家具新，配套齊全，可以使用的公共空房間種類繁多，但租這種商住公寓一定要考慮到，水電費的收費標(biāo)準(zhǔn)和民用不一樣，每月的水電費可能會比較大。

動詞 （verb的縮寫）總結(jié)

2017年以來，培育租賃市場成為13個熱門租賃城市的重要任務(wù)。在外來人口比例較高、出租屋需求較大的熱點一二線城市，出租屋市場需要更加嚴(yán)格的管理，不僅是租金和合同方面，還有房屋質(zhì)量方面(如甲醛、群租)，以保證市場的健康、長期發(fā)展。

從目前的發(fā)展情況來看，兩種不同類型的房子，即松租和統(tǒng)租平臺，各有利弊，分布和人群定位也不同。個人住房散租一直是租房市場的主力軍，分布面廣，各檔次的房子和租客都有；統(tǒng)一租賃平臺是一種相對較新的租賃模式，標(biāo)準(zhǔn)化房間和統(tǒng)一服務(wù)的模式更符合現(xiàn)代市場的需求。痛點在于“服務(wù)”與“額外成本”的平衡?？紤]到平臺的盈利能力，目前更多的房子分布在價格適中、交易周期短的行業(yè)，且多為注重生活品質(zhì)的年輕人。

隨著出租屋市場的不斷規(guī)范發(fā)展，未來的免費平臺必將受到更多的挑戰(zhàn)。一方面，散客的租賃合同必然會更加規(guī)范，在租賃時間、租金價格、續(xù)租等方面都能得到更多的保障。租戶對續(xù)租和加租的擔(dān)憂會少得多；另一方面，散客可以直接聯(lián)系房東，辦理居住證、房租扣稅等相關(guān)事宜的行政環(huán)節(jié)越來越少，越來越方便。

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