酒店業(yè)的持續(xù)低迷加速了BTG酒店的轉(zhuǎn)型。5月12日，BTG投資的養(yǎng)老品牌首后大佳朝陽(yáng)公園社區(qū)項(xiàng)目正式啟動(dòng)，BTG由酒店轉(zhuǎn)型為老年公寓的網(wǎng)絡(luò)初步形成。

首厚的相關(guān)負(fù)責(zé)人獨(dú)家向《今日北京商報(bào)》記者透露，2020年，首厚預(yù)計(jì)將在北京拿6、7套存量房產(chǎn)改建老年公寓，達(dá)到3000張床位的規(guī)模，其中相當(dāng)一部分仍將使用BTG的老酒店?！案脑旌螅夏旯⒌耐顿Y回報(bào)率應(yīng)該比酒店高?！?。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這是BTG酒店養(yǎng)老的重要一步。不過(guò)，畢竟北京的中心城市存量有限空，BTG不會(huì)輕易拿出核心商務(wù)區(qū)的酒店資源。此外，各級(jí)政府都在加緊對(duì)養(yǎng)老會(huì)員卡模式的管理，未來(lái)BTG模式的可持續(xù)性還有待觀察。

舊酒店的新出路

首后養(yǎng)老有限公司總經(jīng)理高表示，朝陽(yáng)公園社區(qū)項(xiàng)目是北京老酒店改造的第二套養(yǎng)老公寓。它位于東三環(huán)，有440間客房，前身為BTG永安賓館。具體來(lái)說(shuō)，改造后的朝陽(yáng)公園社區(qū)項(xiàng)目分為三種類(lèi)型，從32平方米到66平方米不等，略大于之前已經(jīng)開(kāi)放的友誼社區(qū)項(xiàng)目的平均規(guī)模?！督袢毡本┥虉?bào)》記者還了解到，無(wú)論是新北緯酒店改造的友誼社區(qū)項(xiàng)目，還是朝陽(yáng)公園項(xiàng)目，周邊都配備了由居家養(yǎng)老客棧改造而成的老年護(hù)理設(shè)施，為需要護(hù)理的殘疾人和半殘疾人老人服務(wù)?！半S著今年10月朝陽(yáng)公園社區(qū)項(xiàng)目的正式啟動(dòng)，首后將成為北京市中心最大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。”高告訴《今日新京報(bào)》記者，預(yù)計(jì)今年內(nèi)，首厚將敲定兩個(gè)由舊酒店改造而成的新養(yǎng)老公寓項(xiàng)目。

高對(duì)賓館作為老年公寓的運(yùn)營(yíng)模式提出了會(huì)員押金+月租費(fèi)的概念。以朝陽(yáng)公園社區(qū)項(xiàng)目為例，如果消費(fèi)者繳納190萬(wàn)至550萬(wàn)元不等的會(huì)員押金，可以以5080元/月至6080元/月的價(jià)格入住公寓；如果消費(fèi)者選擇不交押金直接入住，月租金在2-3.5萬(wàn)元/月之間。值得注意的是，根據(jù)第一厚營(yíng)業(yè)員的介紹，如果消費(fèi)者選擇提前支付會(huì)員費(fèi)但暫時(shí)不入住，那么第一厚將負(fù)責(zé)租房?？鄢吭挛辶г馁M(fèi)用后，剩余的租金將是差額部分將返還給消費(fèi)者。"這相當(dāng)于消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)收入相對(duì)穩(wěn)定的理財(cái)產(chǎn)品."

關(guān)于老年公寓的收益規(guī)劃，高相對(duì)保守地表示，以友誼社區(qū)項(xiàng)目為例，該公寓每年的運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用約為幾千萬(wàn)元。從目前入住情況來(lái)看，三年左右入住率可以達(dá)到70%-80%，涵蓋每年的運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用。

轉(zhuǎn)型迫在眉睫

根據(jù)公開(kāi)信息，首后漸康的投資者為后浦資本、BTG和中國(guó)誠(chéng)通集團(tuán)，持股比例分別為54%、36%和10%。后兩者是我國(guó)的央企和國(guó)企，后浦資本是私募股權(quán)投資公司。

“雖然BTG在第一厚的持股比例不是最高的，但這一次，BTG作為一個(gè)房地產(chǎn)提供商發(fā)揮了重要作用?！睋?jù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，如果BTG能借此機(jī)會(huì)擺脫一些“包袱”，可能會(huì)明顯緩解集團(tuán)目前酒店運(yùn)營(yíng)的壓力。

上述行業(yè)專(zhuān)家今天告訴《北京商報(bào)》，從20世紀(jì)80年代到90年代，中國(guó)第一批以對(duì)外接待為主的酒店出現(xiàn)在北京市場(chǎng)。但由于這些酒店建設(shè)年限相對(duì)較長(zhǎng)，高度較低，會(huì)議室較小，設(shè)施相對(duì)陳舊。建筑結(jié)構(gòu)已不能滿(mǎn)足不斷升級(jí)的會(huì)議和展覽的需要。所以有些老酒店從10年前左右開(kāi)始走下坡路，就算是翻新或者改建，也很難。高級(jí)酒店專(zhuān)家趙煥燕也表示，新的中端有限服務(wù)酒店出現(xiàn)后，北京的老酒店不進(jìn)行改造就無(wú)法滿(mǎn)足目前的需求，無(wú)法與新的有限服務(wù)酒店競(jìng)爭(zhēng)。

根據(jù)BTG集團(tuán)官網(wǎng)顯示，目前BTG旗下有11家“三星等”酒店。根據(jù)行業(yè)預(yù)測(cè)，這些包括一些可以改造成老年公寓的老酒店?！暗珡腂TG目前的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，公司不應(yīng)該放過(guò)位于核心商業(yè)區(qū)、經(jīng)營(yíng)條件相對(duì)較好的酒店?！睏?，中國(guó)旅游研究院工業(yè)研究所所長(zhǎng)。

不確定性仍然存在

今年第一季度的財(cái)報(bào)顯示，BTG酒店的利潤(rùn)略微下降了1.9%。與此同時(shí)，北京的養(yǎng)老需求也在加快。一些養(yǎng)老行業(yè)人士今天告訴北京商報(bào)，由于BTG下的老酒店區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，在北京三環(huán)甚至二環(huán)幾乎找不到這么大規(guī)模的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所以一厚老年公寓的客戶(hù)相對(duì)安全。所以，從行業(yè)的角度來(lái)看，在酒店行業(yè)整體低迷、成本高企的情況下，轉(zhuǎn)型養(yǎng)老確實(shí)是第一旅比較“靠譜”的選擇。高還向《新京報(bào)》記者透露，雖然舊酒店的老年公寓改造成本高于拆除成本，但改造后的老年公寓盈利能力肯定優(yōu)于酒店。

另一方面，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，北京BTG的老酒店物業(yè)還是比較有限的，BTG未來(lái)能走多遠(yuǎn)養(yǎng)老，取決于第一厚度的品牌能否有效出口?！暗谝粚雍穸戎挥姓业礁嗟奈飿I(yè)，走上委托管理的道路，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展模式。”楊對(duì)說(shuō)道。

而且，上述養(yǎng)老行業(yè)人士也指出，近年來(lái)，部分企業(yè)收取高額會(huì)員費(fèi)和押金后產(chǎn)生了資金風(fēng)險(xiǎn)，各級(jí)政府對(duì)這種模式的管理也越來(lái)越嚴(yán)格。在全國(guó)養(yǎng)老金市場(chǎng)，高會(huì)員費(fèi)模式一般處于探索階段。所以這種看似能快速回籠資金的新形式，未來(lái)的可操作性是比較不確定的。

事實(shí)上，今年4月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見(jiàn)》提出，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)出售預(yù)付費(fèi)“會(huì)員卡”彌補(bǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的，應(yīng)遵循包容性和審慎監(jiān)管的原則，明確限制條件，采用商業(yè)銀行第三方存管方式，確保資金管理和使用安全。對(duì)此，高表示，首后已決定以項(xiàng)目與第三方商業(yè)銀行合作的形式，將會(huì)員保證金存起來(lái)，經(jīng)各方協(xié)調(diào)后，將有條件使用部分資金用于老年公寓的建設(shè)和改造。

“現(xiàn)在的存款形式是，只有一些有自持性質(zhì)，資金流動(dòng)有保障的企業(yè)才能負(fù)擔(dān)得起。但如果產(chǎn)權(quán)主體能夠完全對(duì)應(yīng)基金募集人，風(fēng)險(xiǎn)控制良好，可能會(huì)為行業(yè)開(kāi)辟一條新路?！鄙鲜鲳B(yǎng)老行業(yè)內(nèi)部人士表示。