中國住房評估報告2018-05-16

作者室小平

最近北京二手房市長/市場復(fù)蘇跡象明顯。

4月，北京二手房成交量接近1.4萬套，環(huán)比上升了22%，逐步接近歷史平均水平。

新房市場，復(fù)蘇同樣明顯。上周末，中駿·西山天璟的新品——117平米四居樣板間開放，兩天內(nèi)迎來千人到訪，現(xiàn)場十分火爆。

在調(diào)控繼續(xù)嚴格執(zhí)行，購房人幾乎無法借助資金杠桿的情況下，這些真正買房用來住的剛性需求，開始進入市場選擇最契合自身需求的產(chǎn)品。

而西山天璟此時入市，推出117平米舒適四居，這在北京市場幾乎沒有可比性的產(chǎn)品，就是企圖抓住市場的機會，用高性價比網(wǎng)羅這批準備換房改善居住條件的家庭，并成為爆款。

一位決定把家安在西山天璟的買房人說，想換四居已經(jīng)很久，看遍北京品質(zhì)較高的產(chǎn)品，總價都在千萬以上?？墒钦l能輕而易舉拿出千萬來呢？西山天璟最大的吸引力，就是能在117平米房本面積內(nèi)滿足家庭的全部改善需求，760萬的總價對于換房置業(yè)的家庭來說，壓力也小了很多。

對于117平米做成四居，沒有見到實物之前，大家都抱著質(zhì)疑的心態(tài)。畢竟這是個做三居都不太寬裕的面積。

會不會只是個噱頭？是不是把功能塞進去了，但每個空間都小得可憐？對于改善型家庭來說，居住尺度和舒適度的提升是至關(guān)重要的，否則這換房，根本稱不上改善。

抱著這些疑惑，房小評踏進了西山天璟全新推出的樣板間。

還未真正踏進樣板間，驚喜就來得猝不及防。對于117平米的房子來說，沒人會把一梯一戶作為應(yīng)有待遇，要知道這可是豪宅才會有的搭配，但是西山天璟就是這么做了。

電梯直接刷卡入戶，不僅保證了住戶的私密性和尊崇感，更為業(yè)主家庭提供了一個可觀的私屬空間。這里可用于物品收納，比如孩子的玩具車、男主人的球桿之類，為室內(nèi)騰挪出常用的收納空間。真正買房用來住的購房者們，都深知這個空間的實用性。

爆款就是這樣，第一眼看到就加分。

▲走進樣板間，第一眼當(dāng)然是看客廳。

西山天璟的客廳面寬達到3.9米，這個尺度常見于130平米以上的戶型。如果你對數(shù)字沒有直觀感受，那么這樣說你應(yīng)該能理解：天悅壹號138平米，贈送30平米的那個網(wǎng)紅戶型，客廳面寬就與此相近。萬科翡翠四季的無限系爆品，129平米四居的面寬也是這么大。

所以，西山天璟117四居是用更小的面積，實現(xiàn)了面寬的極限。而且整個戶型的面寬：進深比接近1:1，方正戶型適合居住。

作為酒店設(shè)計大師鄭忠操刀的作品，可以看到客廳窗戶比的尺寸頗有星級酒店的感覺，加上30公分高的落地窗，使得室內(nèi)擁有更充足的陽光。在窗邊放一個軟塌，家人聚在一起閑聊，美好生活的畫面躍然眼前。

▲本戶型中的活動區(qū)域——客廳、玄關(guān)、餐廳、廚房，實現(xiàn)整體貫通，將公共空間的尺度感和通透性實現(xiàn)最大化。母親在廚房做飯，同時就能看到孩子的身影，隨時可以與家人溝通。西山天璟對于家庭成員間親情交流需求的重視，在這樣的設(shè)計中得以充分展現(xiàn)，這也是目前平層產(chǎn)品的一個通行做法。

▲尤其值得一提的是，在這樣的疏闊尺度下，西山天璟的餐廳可放下一張同時容納6-8人用餐的大餐桌，滿足三代同堂或偶爾朋友聚餐所需要的空間。

房小評印象中，市場中120平米以下戶型里，幾乎沒有這樣奢侈的餐廳出現(xiàn)過，只有大平層才有。記得同在門頭溝區(qū)域的幾個項目130平米以下戶型的樣板間中，放置的就都是四人餐桌。

▲西山天璟的117戶型甚至還打造了U形觀景廚房。洗、切、烹飪一氣呵成，抽油燃機、雙灶臺、消毒柜均為實際交房標準。四組雙開門櫥柜，可以很好地收納廚房用具。臺面無縫一體，并安裝高品質(zhì)304不銹鋼防污面板。

▲改善產(chǎn)品的一大核心產(chǎn)品力，體現(xiàn)在對主臥的打造上。主臥能否改善男女主人的生活品質(zhì)，很大程度決定了他們是否會拍板買下這一套房子。

西山天璟深知這一點，破天荒在117平米的戶型內(nèi)，設(shè)計了高達30平米的主臥套間，這個主臥的尺度在寸土寸金的北京堪稱奢侈，基本在150平米以上的戶型才能見到。

別不相信，得是泰禾·西府大院和瀧悅長安174平米的平墅產(chǎn)品，這些豪宅才擁有超過30平米的主臥。而諸如亦莊金茂府、天悅壹號和泰禾拾景園等高端改善住宅，都沒有在主臥面積上給到買房人這樣的尺度。

很難想象，西山天璟是如何在117平米的總面積內(nèi)，倒騰出了這么一個厲害的主臥。

▲更用心的是項目為男女主人設(shè)計了雙衣帽間。將男女主人的需求分開來滿足，這種人性化的做法，房小評也是在豪宅或者別墅中才見到過，市面上哪怕是大平層產(chǎn)品，也鮮有這樣細致的做法。

主臥進門處是專門為女主人準備的梳妝臺，旁邊的衣帽間帶有三層儲物空間，放置常用的衣服、鞋包。出門前，女主人在這里做最后的裝扮，挑選適合搭配的首飾和鞋包，自信出門去。

▲而第二組衣帽柜是依照空間設(shè)計自由組合，一來可以隔絕臥室直面衛(wèi)生間，二來是以鏤空衣柜增加室內(nèi)的靈動性，使得整個大套房充滿生活的層次感。

從這個角度看上去，西山天璟的設(shè)計，是不是比常見的，一扇門粗暴隔絕主臥與衛(wèi)生間的做法，要有儀式感得多呢？現(xiàn)代都市生活壓力大，才更需要一個個用心的細節(jié)和儀式感的設(shè)計，來給生活增加趣味。

▲衛(wèi)生間內(nèi)配備TOTO智能馬桶、高端系花灑、龍頭，品質(zhì)感十足。更重要的是配置了對生活幸福感至關(guān)重要的浴缸，而且就在一大扇窗臺下方。這個面積尺度的產(chǎn)品基本沒有條件做浴缸，甚至市面上很多面積更大的產(chǎn)品也會用中國人不喜歡，不適合，放著不好清理之類的說法來規(guī)避浴缸的配置。

但是，繁忙工作后泡個澡，抬眼便是西山雪，永定月，一切仿佛置身畫卷當(dāng)中的感覺，也是真實的。適不適合，喜不喜歡，只有業(yè)主自己體驗過才知道，不能提前扼殺了這種可能性，不是嗎？

▲西山天璟另一個足以打動買家的設(shè)計，在于實現(xiàn)雙兒童房。二胎時代，兩個孩子的問題，是最大的問題。

主臥對面為男孩房，大尺度落地窗將社區(qū)的美好景致盡收眼前。墻上巴斯光年戰(zhàn)隊，仿佛在信心滿滿地守護著男孩子們的英雄夢想。

▲南向次主臥為女孩房，少女心滿滿。大飄窗設(shè)計，每天用清晨的陽光喚醒寶寶。兩個兒童房的尺度都足夠放置書桌和小型衣柜，解決孩子日常收納問題。

▲在整套房子的西北還有單獨一室，不同于在很多產(chǎn)品中被“施舍”的幾平米功能間，這個11平米的獨立空間并不逼仄，是實打?qū)嵉摹耙皇摇?，完全可以作為茶藝室、書房，也可以作為瑜伽室或者保姆間來獨立使用，業(yè)主大可根據(jù)自身的實際需要來進行功能設(shè)置。不要小看這個房間，其拓展功能為四口之家未來的無限可能提供了機會。

而且書房北向附贈了生活陽臺并被設(shè)計為洗衣房，將家務(wù)功能放在房屋最隱蔽的位置，而不是衛(wèi)生間、廚房等功能區(qū)，既衛(wèi)生又避免尷尬，非常人性化。

看過樣板間之后，買房人們都驚訝于西山天璟竟然真的做到在117平米空間內(nèi)，將功能性和舒適性進行了完美結(jié)合。117平米不僅真正做成四居不見絲毫勉強，而且客廳、餐廳、廚房和主臥等幾個重要空間，尺度和舒適性都呈現(xiàn)出明顯的改善升級效果，捕捉到了買房人最深刻的痛點。

值得一提的是，這次的新品還是全精裝修交房，而由于限價的壓力，同區(qū)域的西山燕廬和瀧悅長安等項目均為毛坯交付。可以說，117四居是中駿集團在產(chǎn)品力上的一次突破。

據(jù)房小評了解，西山天璟在117平米戶型中，附加了28平米的擴展空間。也就是說，這117平米實際上為業(yè)主呈現(xiàn)了超過140平米的居住空間。因此而成全了買房人所需要的生活和預(yù)算之間的差距。

760萬的總價在北京可以買到什么樣的房子？大兩居？小三居？老破??？

西山天璟給出了一個幾乎不可能的解釋。用低總價換得一個全精裝的小戶型大空間，用四居室充分承載四口之家所需要的全部功能以及美好生活不斷延伸的可能，用760萬換來價值千萬的改善居住體驗。這是放眼門頭溝區(qū)域乃至整個北京市場幾乎都不存在的可能性。

再加上項目所處的位置在門城核心區(qū)域，通過立體樞紐交通， 30分鐘就可抵達金融街、中關(guān)村、萬柳商圈。800米毗鄰景山學(xué)校京西實驗學(xué)校，小班制精英教學(xué)，一站式滿足孩子的教育所需。西山天璟的爆款117四居，無疑將成為中產(chǎn)家庭改善升級第一居所的性價比之王，項目熱銷20億的驕人成績，還將延續(xù)。