我是房地產(chǎn)投資專家張歌。北京房地產(chǎn)圈從業(yè)20年，熟悉行業(yè)內(nèi)所有門(mén)道。憑借20年的經(jīng)驗(yàn)，幫助你回答問(wèn)題，分享投資方法論。

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提問(wèn):

你好，張哥，我現(xiàn)在對(duì)朝陽(yáng)的* *項(xiàng)目很感興趣，只是在猶豫選哪棟樓。一套樓下是底層商務(wù)和商場(chǎng)，一至四層。樓上，據(jù)說(shuō)很方便，可以從地下直接進(jìn)入商場(chǎng)。另一個(gè)是樓上雖然不方便商場(chǎng)，但應(yīng)該比較安靜。如果兩套房?jī)r(jià)格差不多，應(yīng)該選哪個(gè)？

回答:

建議選擇產(chǎn)品功能單一的住宅樓，即沒(méi)有底層商業(yè)和商場(chǎng)。因?yàn)槿箻鞘巧套№?xiàng)目，一般有四個(gè)問(wèn)題比較難解決。

1.噪音

樓下的裙樓是商用的，肯定是臨街的，這個(gè)噪音問(wèn)題解決不了。短時(shí)間一兩次拜訪和長(zhǎng)期居留完全是兩個(gè)概念。你看房子可能不會(huì)覺(jué)得很吵，但要么是因?yàn)椴皇歉叻迤冢词且驗(yàn)楸环块g里的其他東西吸引了。

而且到了晚上，面對(duì)街道的房子里，車和人的噪音會(huì)更明顯，雙層窗戶在房子里也能聽(tīng)得很清楚。

而且既然是商場(chǎng)，就有可能舉辦活動(dòng)，你也會(huì)經(jīng)常在廣場(chǎng)做促銷。除非你特別喜歡熱鬧的活動(dòng)，否則經(jīng)常會(huì)被迫參加活動(dòng)，聽(tīng)著響亮的鑼鼓聲。

2.混合人員、商業(yè)和住宅使用以及投資損害

在這種位于繁華地段，裙樓為商業(yè)的項(xiàng)目中，裙樓上方的住宅很可能成為辦公場(chǎng)所。因?yàn)榻煌ǚ奖?，地?biāo)醒目，容易找到，而且住宅樓租金遠(yuǎn)低于正規(guī)寫(xiě)字樓，誰(shuí)能租到小公司當(dāng)辦公室？頂多人家不在這個(gè)房間登記，只是辦公。

但這將導(dǎo)致人們白天在大樓里進(jìn)進(jìn)出出，等待電梯已經(jīng)成為一個(gè)問(wèn)題。到了晚上，會(huì)很安靜，很可怕。半棟樓的房間是空。住在這里不舒服嗎？

而且，最重要的是降低這棟樓的質(zhì)量。因?yàn)楫吘故亲≌再|(zhì)，物業(yè)也是普通住宅物業(yè)，不會(huì)提供商業(yè)服務(wù)。那么公共設(shè)施的損耗就會(huì)增加，臟亂程度會(huì)超過(guò)其他建筑。

同時(shí)由于近十年寫(xiě)字樓供應(yīng)量大，價(jià)格一直低于住宅樓，沒(méi)有翻身的可能。因此，一些原本是70年歷史的房子，但被用作辦公樓的項(xiàng)目的價(jià)格也降低了。因?yàn)槿藗兏静话堰@個(gè)地方當(dāng)住宅，覺(jué)得不適合居住，所以只付寫(xiě)字樓的價(jià)格。你對(duì)業(yè)主的投資就相當(dāng)于受損。

3.大型共享

按道理，商業(yè)和住宅是兩種功能完全不同的產(chǎn)品，所以出入口要分開(kāi)。不過(guò)，畢竟這是一棟樓。開(kāi)發(fā)商認(rèn)真的話，說(shuō)起來(lái)容易，不認(rèn)真或者故意的話，會(huì)給住宅分配一些商業(yè)公共區(qū)域。

比如電梯井，樓梯，大堂，甚至部分墻面，有時(shí)候很難說(shuō)怎么分。但是因?yàn)樯虡I(yè)池已經(jīng)很大了，開(kāi)發(fā)商愿意扔出去，自然就扔在了住宅上。

以大堂為例。一般都有一個(gè)和業(yè)務(wù)相連的渠道。不管怎么分，這個(gè)渠道有些應(yīng)該是屬于住宅的，但是完全沒(méi)有必要，必須接受。還有地下區(qū)，這是傻子才說(shuō)的。沒(méi)人能理解開(kāi)發(fā)商會(huì)怎么算。

建議對(duì)比一下房屋書(shū)上的套內(nèi)面積和水池面積，計(jì)算是否合理。如果不合理，說(shuō)明一定有故意算計(jì)過(guò)的池。因?yàn)樗厥前唇ㄖ?jì)算的，在其他建筑里，不能扔掉，只能是相連的房屋。

4.經(jīng)商

商業(yè)，在消防、疏散、通道、安全方面的要求，比住宅大得多?？梢岳斫鉃楦踩?，但在日常生活中，往往更麻煩。

就拿消防演習(xí)來(lái)說(shuō)，這是商場(chǎng)本身的事，但是樓上的住戶經(jīng)常被邀請(qǐng)參加。雖然我一遍又一遍的復(fù)習(xí)逃生技巧，但終究會(huì)有無(wú)聊的一天。

再比如，你碰巧發(fā)生了，就會(huì)有人惡作劇，說(shuō)商場(chǎng)里有恐怖分子或者爆炸物。商場(chǎng)疏散的時(shí)候，樓上的居民也會(huì)一起疏散。

總結(jié):總體來(lái)說(shuō)，底層業(yè)務(wù)的房子和純住宅的房子還是有很多差距的。如果有其他選擇，盡量避免。

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