近年來(lái)，重慶核心區(qū)的土地供應(yīng)呈現(xiàn)出這樣一種趨勢(shì):不僅土地供應(yīng)量小，而且地塊面積也相對(duì)較小。榆中的土地特別稀缺。

14年到現(xiàn)在，榆中只供應(yīng)了455畝地，18年19年連一塊地都沒(méi)供應(yīng)。因?yàn)橥恋刈銐蛳∪?，所以渝中的房?jī)r(jià)一直在重慶的前列。

前不久，渝中有個(gè)項(xiàng)目不經(jīng)常開(kāi)，我就決定去打聽(tīng)一下。就是今天的主角——天空空云環(huán)境。

核心區(qū)域，真正的改善，完善的配套設(shè)施

天京空云京位于大坪龍湖時(shí)代天街附近，醫(yī)學(xué)院旁邊。

當(dāng)你離開(kāi)1號(hào)線尤氏路地鐵站2a出口時(shí)，你可以看到兩棟47層的超高層建筑，已經(jīng)封頂。

該項(xiàng)目由先鋒+華宇+徐匯共同創(chuàng)建，先鋒負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體創(chuàng)建，華宇的子公司第一太平戴維斯負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)，徐匯負(fù)責(zé)銷售。

整個(gè)項(xiàng)目體積相對(duì)較小，占地20多畝，總建筑面積約8萬(wàn)平方米。只有兩棟超高層建筑，總高度47層，共364套，容積率4.15。公寓只有兩種戶型，套房115平米，套房177平米，4戶5梯，房子干凈。現(xiàn)有房屋預(yù)計(jì)2020年6月交付。具體價(jià)格還沒(méi)出來(lái)，現(xiàn)在云鏡的銷售中心已經(jīng)開(kāi)業(yè)了。預(yù)計(jì)將于11月21日舉行產(chǎn)品發(fā)布會(huì)。

天空云鏡有這些亮點(diǎn)

1.這個(gè)地段的核心足夠稀缺

大坪位于五大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的中部，被視為核心樞紐，可以快速到達(dá)東南西北所有地區(qū)。2018年，城市軌道交通主站前10名的車站是你，大坪排名第7。

榆中本來(lái)土地供應(yīng)很少，像大坪這樣的地方很少。

2.交通便利，通勤時(shí)間縮短

步行5分鐘到尤氏路站，三條輕軌隨意換乘，公交線路非常密集。

3.強(qiáng)大的配套設(shè)施

商業(yè)方面，步行幾分鐘是2018年重慶第一個(gè)零售的商業(yè)體——60萬(wàn)平米的龍湖時(shí)代天街，滿足各個(gè)年齡段的需求，吃喝玩樂(lè)應(yīng)有盡有。

3公里內(nèi)還有萬(wàn)象城、英利大龍城、協(xié)鑫新港廣場(chǎng)、重慶天地等商家。

學(xué)校方面，周圍有13所小學(xué)，9所中學(xué)。其中市級(jí)重點(diǎn)小學(xué)5所，市級(jí)重點(diǎn)中學(xué)2所。比如謝太子小學(xué)，馬家鋪小學(xué)，育才中學(xué)。

至于醫(yī)院，開(kāi)車10分鐘到3家三甲醫(yī)院，8家專科醫(yī)院。

這些強(qiáng)大的配套設(shè)施是核心區(qū)的優(yōu)勢(shì)。

4.錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)

定位提升，四居室設(shè)計(jì)，五梯四戶，大平周邊，這樣的項(xiàng)目很少。九龍坡還有2梯6戶，雖然樓層沒(méi)那么高。定位高端提升也有劣勢(shì)。價(jià)格越高，潛在用戶越少，但面積小，共364戶。

綜合評(píng)價(jià)法

我講了一下sky 空云環(huán)境的優(yōu)勢(shì):核心位置，交通便利，配套完善，生活方便，是身邊為數(shù)不多的改良產(chǎn)品。

但是，在成熟的核心區(qū)，我們要面對(duì)一個(gè)問(wèn)題:周圍的老房子。

逛了一圈，周圍的老房子都還行。沒(méi)有特別高的建筑，也有很多小店，所以有很濃的生活氣息。從“天空空云界”這個(gè)名字可以看出，視野是通暢的。新舊并存是核心地區(qū)面臨的問(wèn)題。因?yàn)槔戏孔拥拇嬖?，人才?huì)如此密集，各種配套設(shè)施會(huì)如此成熟。如果不能接受，就選新區(qū)。

核心區(qū)還有一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)榈貕K比較小，容積率比較高，小區(qū)的公空房要求不能太高。

綜合起來(lái)，我們可以發(fā)現(xiàn)Sky 空云環(huán)境最大的賣點(diǎn)就是核心區(qū)各種完善的配套設(shè)施，是核心區(qū)極其稀缺的改良產(chǎn)品。

關(guān)于定價(jià)，雖然價(jià)格還沒(méi)有公布，但我們還是得到一點(diǎn)信息:總價(jià)從300萬(wàn)開(kāi)始。

套房?jī)?nèi)部115㎡，建筑面積約150㎡，總價(jià)300萬(wàn)，即建筑面積單價(jià)2萬(wàn)+。還有傳言說(shuō)建筑面單價(jià)23000+。無(wú)論是20000+還是23000+，天京空云景今年都是稅務(wù)所。

如前所述，重慶房產(chǎn)稅的稅線=起點(diǎn)*

2019年重慶門(mén)檻17630元，增值稅9%，稅號(hào)19216.7元左右。

如果把日空云定價(jià)定在20000+，明年就要調(diào)整稅號(hào)了，估計(jì)不是稅務(wù)所。如何定價(jià)建23000+明年很可能是稅務(wù)房。

豪宅稅是心理障礙，一日稅宅是終身稅宅。很多只是需要地段的家庭可能會(huì)受此影響，選擇放棄。

天空云環(huán)境適合哪些買家？能不能湊364買家？

長(zhǎng)期來(lái)看，保持核心區(qū)的價(jià)值是沒(méi)有問(wèn)題的。但是考慮到總價(jià)和稅房，空云環(huán)境已經(jīng)不適合普通投資者。賣房的時(shí)候你就知道稅房有多難了。如果明年價(jià)格低于稅線，投資者也可以考慮115平米的公寓。

總的來(lái)說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目適合改善對(duì)地段和城市設(shè)施有一定要求的人群，也能接受他們周圍濃厚的生活氛圍。

因?yàn)槭乔逅?現(xiàn)有房屋銷售，產(chǎn)品是什么，買家大概心里有底，以后基本不存在維權(quán)問(wèn)題?？紤]到現(xiàn)房出售，開(kāi)發(fā)商的總體素質(zhì)也是可以接受的。

按照鏈家的說(shuō)法，大坪恒大資本二手房掛牌價(jià)格接近2萬(wàn)元，成交價(jià)也是1.8萬(wàn)+。

天空云環(huán)境質(zhì)量應(yīng)該比恒大的好。整個(gè)小區(qū)只有364戶。在重慶找364賣家應(yīng)該不難。但是最終的去化學(xué)化周期必須根據(jù)價(jià)格來(lái)判斷。毫無(wú)疑問(wèn)，今年的稅收額度將會(huì)上升。關(guān)鍵是明年的稅線會(huì)不會(huì)漲。如果明年不去稅線，可以選擇明年網(wǎng)上簽。

重慶也有很多稅務(wù)所，是比較優(yōu)質(zhì)稀缺的項(xiàng)目。對(duì)于有生活需求的人來(lái)說(shuō)，“奢侈品稅”問(wèn)題不大。當(dāng)然，沒(méi)有“奢侈品稅”。

一切還在等價(jià)格出來(lái)。