萬達賣掉萬達百貨，引發(fā)業(yè)界對商業(yè)地產(chǎn)未來的思考。畢竟零售是商業(yè)的靈魂?，F(xiàn)在靈魂似乎陷入了混亂，新零售正在一步步艱難地擠壓。商業(yè)地產(chǎn)的情況相當(dāng)尷尬！

但從數(shù)據(jù)來看，商業(yè)地產(chǎn)有一個火熱的市場，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，到2020年，商業(yè)地產(chǎn)市場將達到萬億。雖然過去的2018年被稱為房地產(chǎn)困難年，但根據(jù)引力的數(shù)據(jù)，2018年1月至11月，大型商業(yè)房地產(chǎn)交易近90筆，其中房地產(chǎn)企業(yè)參與交易51筆，占近60%，表現(xiàn)活躍。

之前有一個火熱的市場，之后有無限的未知，但似乎未知。其實我們可以從線索中得到一些線索。跟著地圖走，才能大致了解商業(yè)地產(chǎn)該何去何從。下面明袁俊結(jié)合一些實際情況，談?wù)?019年的商業(yè)地產(chǎn)走勢。

消費者群體:

各地涌現(xiàn)出了年輕群體

很多地方會提到95、00后消費者會成為市場的主要消費者。然而，根據(jù)明·袁俊的觀察和驗證，低齡化趨勢在高端消費、美容保健、醫(yī)療保健方面更為明顯。

雖然很多文章都在鼓吹拼多多的奇跡，但無論是小城鎮(zhèn)還是大城市的消費者都傾向于追求個性化、高端化的消費。明源君3號線和4號線的同學(xué)經(jīng)常在朋友圈涂最新款的迪奧口紅、香奈兒香水、MK包，和1號線、2號線的幾乎一樣。

創(chuàng)始人許表示，2018年，奢侈品仍占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的上游，甚至一些新興奢侈品品牌的市值高達100億美元，高端消費趨勢更為年輕化。

之前，明袁俊在微博上看到一個話題。95和00后用什么化妝品？網(wǎng)友的圖片里有很多高端品牌，比如Lamer，SK-2，香奈兒。用“前男友面膜”的時候，不軟，消費能力可見一斑。90后老阿姨說她受了一萬傷。

00后化妝臺

看完綜藝節(jié)目《我的女孩》，你可能不會忘記吳昕吃各種瓶罐罐保健品的場景，簡直震撼了一波下巴。事實上，關(guān)注醫(yī)療保健已經(jīng)成為一種社會趨勢。隨著人們健康意識的提高，醫(yī)療保健行業(yè)正在經(jīng)歷一個快速增長的時期，醫(yī)療保健行業(yè)的消費群體正在向年輕人擴散。

從Swisse公布的2019年中國市場新戰(zhàn)略可以發(fā)現(xiàn)，中國的美容美妝產(chǎn)品代言人都是20多歲的明星，而不是三四十歲的明星，可見其復(fù)興的戰(zhàn)略重點。

購物中心需要特別關(guān)注這種消費趨勢，推出滿足年輕群體高端消費和保健消費需求的店鋪和品牌，在空之間的設(shè)計和服務(wù)體驗上緊密遵循年輕和個性的特點?，F(xiàn)在，一些購物中心已經(jīng)抓住了這個特點。例如，華潤城萬象世界去年年底在其周邊設(shè)立了香奈兒紅色工廠展覽，充分展示了其產(chǎn)品，吸引了大量的人。

商業(yè)創(chuàng)新:

寵物經(jīng)濟和兒童經(jīng)濟勢頭強勁

這些天來，明袁俊深深地感到，沒有孩子和寵物很難社交。畢竟別人討論怎么養(yǎng)孩子，你就可以交流怎么養(yǎng)豬了！別人曬寶寶你可以曬貓，別人夸孩子你可以夸狗。不生狗不生貓，會被懷疑是問題青年！

笑話是笑話，但也反映了現(xiàn)實社會中消費的驅(qū)動力。只有關(guān)注真實的消費需求，才能贏得市場。以寵物經(jīng)濟為例，它已經(jīng)衍生出寵物美容院、動物旅館、狗狗日托中心、寵物葬禮、寵物整形、寵物醫(yī)院等服務(wù)。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2018年中國寵物行業(yè)市場規(guī)模達到1708億元，而兒童經(jīng)濟市場規(guī)模達到萬億，兒童和寵物經(jīng)濟確實是一股不可小覷的消費力量。

在哪些城市的商業(yè)項目中，如何布局這兩種經(jīng)濟形態(tài)，取決于市場潛力。從寵物主人的畫像來看，大部分都是消費水平高的一二線城市收入可觀的白領(lǐng)。所以一二線業(yè)務(wù)可以考慮pet格式的布局。由于一二線購物體同質(zhì)化嚴重，寵物業(yè)態(tài)可以作為創(chuàng)新業(yè)態(tài)，其中凱德和歡樂城等嗅覺敏銳的購物中心已經(jīng)開始試水。

三四線城市全面進入“二胎時代”。根據(jù)一項數(shù)據(jù)顯示，我國0-3歲嬰幼兒約有450萬位于一線城市，540萬位于二線城市，3800萬位于三四線城市、縣城和城鎮(zhèn)。而且三四線80、90后已經(jīng)成為撫養(yǎng)下一代的主力軍，愿意為孩子花錢。

因此，明袁俊認為，寵物業(yè)態(tài)可以布局在一二線商業(yè)項目上，而三四線的商業(yè)開發(fā)可以重點放在二胎分紅上。

空革命:

文化間的強烈祝?？?/p>

傳統(tǒng)商業(yè)中心正以驚人的速度不可逆轉(zhuǎn)地衰落。年輕人追求個性表達，轉(zhuǎn)而擁抱小眾品牌。媽媽們開始在網(wǎng)上購物，越來越少的人在商場里度過下午。

與此同時，傳統(tǒng)購物中心會陷入兩難境地，擁抱小眾品牌時難以抓住顧客。在與電子商務(wù)的競爭中，競爭力不足。不管商店賣什么，在購物網(wǎng)站上都能找到幾乎一樣的產(chǎn)品，而且價格更便宜。

純粹購物功能的商場已經(jīng)被淘汰，商業(yè)地產(chǎn)正在加速進入“反購物中心”時代。做得好的商業(yè)地產(chǎn)不再是購物場所，開始成為文化場所和社交空房間。

從2018年開始，各種商業(yè)地產(chǎn)開始祝福文化空。比如2018年最后一個月，華潤新樓春筍旁邊，在深圳萬象市開了一家文化空“Front YAN”，華潤商業(yè)板塊自營項目。

與此同時，誠品生活深圳店在華潤萬象世界開業(yè)，與開業(yè)的西西弗書店一同開業(yè)。華潤嘗試了三種文化空形式:單體書店、文化美學(xué)空房、文創(chuàng)百貨中心。

誠品生活中的文創(chuàng)產(chǎn)品

與華潤不同，中糧歡樂城注重打造IP主題文化空，如北京朝陽歡樂城、高的“小道”、上海歡樂城的磨坊166、沈陽歡樂城的四分之一、二分之一，都是取悅消費者的作品。

智能體驗:

在新零售模式下，商店需要變得更聰明

新零售從2017年開始，2018年發(fā)展迅速，進入2019年。如果你還沒有跟上新零售的步伐，沒有擁抱智能商務(wù)，你將會逐漸脫離時代。

最終，明認為知乎有一個簡單明了的答案:線下門店也可以網(wǎng)上采購物流配送，數(shù)據(jù)共享，線上線下互通引流，利用科技手段提升整體零售運營效率，更新用戶購物體驗。

運營效率和購物體驗是新零售的立足點，因此在新零售下積極運用技術(shù)手段尤為重要?，F(xiàn)在，一些互聯(lián)網(wǎng)公司，如阿里、JD.COM、蘇寧等。，經(jīng)常滲透到實體企業(yè)并對其進行改造。在這種情況下，商業(yè)項目運營商應(yīng)該主動參與，擁抱技術(shù)，不能坐等“大掃除”。要做到這些，就要讓商業(yè)店鋪更聰明，貫穿人、貨、市。

Pro Orange中心屏展中心人流和店鋪人氣

去年曼吉甜品和阿里巴巴打造的智能餐廳阿里Pro Orange，海利勞智能餐廳都是有益的嘗試，尤其是阿里Pro Orange簡直就是新零售的“試驗田”。

商業(yè)模式:

百貨商店的大規(guī)模購物集中化

萬達出售萬達百貨引發(fā)了百貨行業(yè)該何去何從的討論。一位業(yè)內(nèi)人士認為，百貨行業(yè)的出路主要有兩個:一是提高自購自撐的比例，二是以百貨購物為中心。明·袁俊認為，中國沒有成熟的買方制度，建立買方制度不是一天的工作。增加自購難度大，以百貨為中心是不錯的選擇。

在明·袁俊訪問期間，一些購物中心不僅增加了餐飲、兒童和體驗形式，還改善了以前廣受批評的支付體驗。比如深圳某百貨公司，收銀員直接在店內(nèi)，而不是在百貨公司總收銀處拿著店內(nèi)收據(jù)付款，然后拿著付款單到店內(nèi)取貨的繁瑣手續(xù)。

在國外，日本老式百貨公司高島屋的改造比較全面。2018年，高島屋推出全新購物中心——日本橋高島屋S.C。

首先，增加餐飲比例，服裝業(yè)態(tài)減少到30%，餐飲增加到40%。

其次，更換團隊，增強招商引資能力。于亮在他最新的內(nèi)部郵件中說，轉(zhuǎn)型期間，地產(chǎn)出身的人習(xí)慣于賺大錢，所以要換人。同樣，高島屋更換了原來百貨公司的業(yè)務(wù)團隊，選擇了公司下屬的專業(yè)運營購物中心團隊負責(zé)招商，成效顯著。

最后，呈現(xiàn)年輕人喜歡的品牌組合，增加體驗店和線上名人店，降低客戶單價。

操作模式:

股票資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的浪潮正在到來

根據(jù)聯(lián)商的統(tǒng)計。com，2018年存量改造商業(yè)項目30多個，與2017年基本持平，這些項目主要集中在城市的核心商務(wù)區(qū)。此外，瑞一德報告顯示，截至2018年，中國已運營10年以上的項目498個，運營15年以上的項目219個。

這些項目一般位于城市的核心商業(yè)區(qū)。在當(dāng)前資金壓力大、征地難度越來越大的大環(huán)境下，不如把這些項目改造一下，盤活業(yè)務(wù)。此外，在新的消費趨勢和審美偏好下，一些項目在品牌和數(shù)量上存在不足，需要提高效率以適應(yīng)新的競爭環(huán)境。總之，各類商業(yè)股票亟待改革。

改造現(xiàn)有資產(chǎn)說起來容易做起來難，但在房地產(chǎn)寒冬，資金是個大問題。但根據(jù)國外經(jīng)驗，資產(chǎn)證券化可以稱之為股票轉(zhuǎn)換的資本武器。而且在城市更新的背景下，國家金融政策不斷放開，以購物中心、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)為標(biāo)的資產(chǎn)的CMBS產(chǎn)品不斷取得突破。

另外，這也符合商業(yè)地產(chǎn)從“重”到“輕”的發(fā)展趨勢。當(dāng)然，這需要房企轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，積極擁抱經(jīng)營思維，提升經(jīng)營管理能力。

項目戰(zhàn)略:

有可以引領(lǐng)市場的標(biāo)桿企業(yè)

如上所述，市場競爭激烈?；旧厦總€開發(fā)商在一個新城市或者地區(qū)開發(fā)一個商業(yè)地產(chǎn)項目，都會吞噬掉當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)消費市場份額，而且不管你這個項目做的多好，后面都有很多追逐者蜂擁而至。

在這種純粹的市場競爭環(huán)境下，開發(fā)商必須樹立高地意識，通過打造標(biāo)桿項目來提高進入門檻，才能在殘酷的競爭中處于領(lǐng)先地位。

之所以成為標(biāo)桿，一定是因為它有很多標(biāo)簽，比如最高的區(qū)域項目高度、獨特的建筑材料、經(jīng)濟驅(qū)動力等等。從華潤、萬達、融創(chuàng)、龍湖、歡樂城等龍頭企業(yè)的商業(yè)項目進入一個城市或地區(qū)，其布局的出發(fā)點幾乎都是打造一個有特色的商業(yè)地標(biāo)。

以華潤深圳灣國際商務(wù)中心為例。

該項目位于深圳市南山區(qū)后海灣，總投資200多億元，總建筑面積120多萬平方米。經(jīng)過一期和二期建設(shè)，現(xiàn)已成為“深圳后海地區(qū)總經(jīng)辦”。其中華潤大廈的“孫淳”有很多獨特的標(biāo)簽，比如250米高以上單位面積鋼材最少的建筑，現(xiàn)有超高層結(jié)構(gòu)中鋼柱數(shù)量最多的單體建筑。

現(xiàn)在粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃出來了，華潤通過深圳灣的兩次實踐，步入了一個新的階段，成為了“后海區(qū)運營商”，在粵港澳大灣區(qū)高潛力區(qū)站穩(wěn)了腳跟。

行業(yè)模式:

商業(yè)房地產(chǎn)市場已經(jīng)收到了一個接一個的并購

目前我國住宅地產(chǎn)市場份額基本呈現(xiàn)“28年格局”:20%的房企產(chǎn)出80%的業(yè)績，而商業(yè)地產(chǎn)遠未形成這種集中度。據(jù)鴻陽商業(yè)集團執(zhí)行副總裁朱琳介紹，中國很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有了足夠的增長空。

據(jù)權(quán)威統(tǒng)計，全國3萬多平方米的購物中心多達8000家，但公認的頭品牌萬達廣場的市場份額實際不到5%。

但與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)正在走下坡路，商業(yè)項目的資金壓力很大。準備不足或者對這個行業(yè)不看好的企業(yè)，會大量拋售自己的商業(yè)項目，但是對于實力雄厚的開發(fā)商來說，可以抓住這個機會，收購一些臨時低價項目，對于占領(lǐng)市場是極為有利的。

凱德蘭德是這一領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者。與2018年初出售其20家購物中心不同，2019年初凱德置地(CapitaLand China)斥資585億元人民幣，在不到一個月的時間內(nèi)完成了四次收購，一系列行動如疾風(fēng)驟雨。在樓市低迷時期，凱德置地的巨大努力逆勢而上，在中國五大核心城市群——北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市，強化了規(guī)模優(yōu)勢和業(yè)務(wù)布局。