(2)政府之所以能高效地"生產(chǎn)"公共基設(shè)施等公共品,一方面中國特有的“土地公有制"為其提供了便利、極大地降低了交易談判成本; 另一方面中國特色的“土地財政"為其提了巨額資金來源。 (3)房價中的地價部分(平均約占60∽70%),通過土地財政,轉(zhuǎn)為地方政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金,這可理解為地方政府向購房者發(fā)起的股權(quán)融資,購房者相當(dāng)于買了這個城市的"股票"。
也就是說,房地產(chǎn)是地方政府大規(guī)?;A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資工具!
房價上漲的實質(zhì)是,政府作為"生產(chǎn)"公共基礎(chǔ)設(shè)施等公共品的特殊“企業(yè)",“產(chǎn)品"“暢銷、"業(yè)績"優(yōu)良,被廣大投資者認(rèn)可,它的"股價"上漲了! 小產(chǎn)權(quán)房未收土地出讓金,沒"借"錢給地方政府“生產(chǎn)"公共基礎(chǔ)設(shè)施,故它沒有"股性",購房者只買了“住房",沒買"股票",所以大家看的現(xiàn)象是,商品房價格上漲,小產(chǎn)權(quán)房價格卻“按兵不動"! (4) 城市化包括“人口"的城市化和"土地"的城市化,而“土地"城市化過程,實質(zhì)就是城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)過程。
房價通過土地財政,從而為地方政府大規(guī)?;A(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資! 這是理解過去近20年房價只漲不跌的關(guān)鍵!
只要城市化能快速推進,長期來看,房價的年均漲幅必須要高于通脹率(CPI),應(yīng)該要高于銀行貸款利率。 否則,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將無法順利融資 (城市地方債也將違約破產(chǎn))! 如此,則城市化進程將被迫中斷! (5)如果承認(rèn)"房價一地價一土地財政一公共基礎(chǔ)設(shè)施一公共品"的邏輯關(guān)系,這就為我們提供了一個判斷房價走勢的新視角:
若某地的城市化正處于快速推進時期,城市處于國家空間布局的戰(zhàn)略節(jié)點,地方政府又有一批有利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展,有利于城市功能完善的大規(guī)模公共基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè),則當(dāng)?shù)氐姆績r一定會以快于CPI或貸款利率的速度上漲。
若某地的城市化接近完成,已無需進行大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(若再建設(shè)則使用率過低,導(dǎo)致“過剩"),則當(dāng)?shù)氐姆績r必?zé)o快速上漲的動力。
傳說中的"房價崩盤",只可能會發(fā)生在整個國家城市化已近完成,無需大規(guī)?!巴恋?的城市化,即無需大規(guī)?;A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的時期。 (贛州“一環(huán)四橫六縱"城市快速路規(guī)劃) (6)過去20年,為什么滬深"股價"的漲幅遠(yuǎn)不如“房價"的漲幅? 原因是:
包括上市公司在內(nèi)的企業(yè),主要生產(chǎn)的是"私人品",而"私人品"通過市場竟?fàn)?,整體已經(jīng)產(chǎn)能過剩!
地方政府相當(dāng)于一個個特殊的"企業(yè)",它們生產(chǎn)的主要是"公共品",而以公共基礎(chǔ)設(shè)施為主的“公共品"因城市化的需要而“供不應(yīng)求"! (如:贛南大道建成不到一年即"車滿為患") 這解釋了困惑經(jīng)濟學(xué)家的一個“反常”——為何中國經(jīng)濟高速增長,而股票市場卻長期低迷不振?
如果你把城市土地市場視作股票市場的一部分,就會發(fā)現(xiàn)中國股票市場的增長速度和中國經(jīng)濟的增長速度完全一致。 (7)房地產(chǎn)是特殊的商品,具有消費品和投資品雙重屬性。當(dāng)購房者購買了一處房產(chǎn)時,相當(dāng)于買了兩樣?xùn)|西: 一是作消費品的住房,二是作投資品的"城市股票"。
可見,房子不僅僅是用來住的,對購房者來說,它還是投資產(chǎn)品,對政府來說,它更是融資工具!
(文暉雜評之24) (2017年2月12日于南康) (規(guī)劃30平方公里位于太窩贛州新能源汽車城) (南康東山新區(qū)規(guī)劃圖)
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