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銀行同期貸款利率2019 2019廣州房貸利率變化表出爐!業(yè)內(nèi)預(yù)測2020年將下調(diào)

2019年,中國房貸利率迎來“換錨”,全國房貸利率也出現(xiàn)波動,呈現(xiàn)先降后升的趨勢。2020年房貸利率會變嗎?房貸形式改革下,房貸利率會有什么趨勢?

2019年,房貸利率先降后升

2019年,全國房貸利率呈現(xiàn)先降后升的趨勢。1-5月,全國平均房貸利率在6月份出現(xiàn)反彈,之后繼續(xù)上升。從那以后,基于LPR定價(jià)機(jī)制的抵押貸款利率有四個(gè)時(shí)期,即9月至12月的利率數(shù)據(jù)。

2019年廣州房貸利率也呈現(xiàn)出先降后升的趨勢,6月份更是跌至近幾年的新低。

樂居統(tǒng)計(jì)了2019年全年廣州部分銀行的利率,發(fā)現(xiàn)四大行的房貸利率在不同時(shí)間段相似,但放款時(shí)間不同。6月,銀行報(bào)價(jià)最低利率達(dá)到基準(zhǔn)水平。

年初,央行通過下調(diào)RRR利率釋放1.5萬億元人民幣,并將存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)。2019年1月,6家銀行立即下調(diào)抵押貸款利率,延續(xù)了2018年底抵押貸款利率逐步下降的趨勢。廣州首套房平均利率達(dá)到5.55%,成為全國首套房平均利率最低的十大城市之一。僅次于上海、廈門、大連、北京、福州、太原、烏魯木齊、天津、昆明,成為全國平均水平第十低的城市。

春節(jié)后的2月份,廣州多家銀行開始上調(diào)房貸利率,三家銀行首套房貸利率甚至上調(diào)了20%。買房后會比以前多花4萬。

3月,廣州第一、第二套房貸利率均再次下調(diào);到4月份,渣打銀行(Standard Chartered Bank)的首套住房貸款利率可能至少上調(diào)3%,其他六家銀行也下調(diào)了抵押貸款利率。

雖然4月份招商銀行和建行首套房貸利率持續(xù)上漲10%,但與上月相比,4月份有6家銀行下調(diào)了房貸利率,有的銀行甚至只漲了3%!至此,僅上半年,廣州房貸利率就實(shí)現(xiàn)了連續(xù)四次下降!

5月,華夏銀行率先成為可以執(zhí)行基準(zhǔn)利率的銀行。近一半的銀行首套房貸利率被調(diào)整上調(diào)5%,許多銀行仍能達(dá)到立即發(fā)放貸款的速度;到6月份,可以執(zhí)行基準(zhǔn)利率的銀行數(shù)量增加到3家。

6月,廣州房貸利率達(dá)到全年最低水平。上半年第一套從最高點(diǎn)的11.75%直線下降到6月份的7.71%,每次下降都達(dá)到1個(gè)百分點(diǎn);第二套從6月份的最高水平上漲16.5%,至13.18%。

但自7月份以來,廣州已有7家銀行上調(diào)了抵押貸款利率。總體而言,7月份,大部分銀行首套房貸利率上升了10%,而第二套房貸利率上升了15%。其中光大銀行增幅最大,第二套房貸利率從20%升至30%!然而,一些銀行維持基準(zhǔn)利率。

8月份,總體來說,4家銀行房貸利率上調(diào),4家銀行房貸利率下調(diào)。其中漲幅最大的上海浦東發(fā)展銀行,首套首套房貸利率從5%上調(diào)至20%,第二套從20%上調(diào)至25%。

9月份房貸利率上調(diào)10%,成為各大銀行的主要利率基調(diào),其中四大行首套均上調(diào)10%。

11月,新一輪“貸款市場報(bào)價(jià)利率”發(fā)布:房貸利率下調(diào)5個(gè)基點(diǎn),從上次的4.85%下調(diào)至4.8%。然而,在調(diào)查期間,銀行的浮動基點(diǎn)一般保持不變/有所下降。

截至12月,廣州大部分銀行首套房貸利率為LPR+54個(gè)基點(diǎn),即5.34%;第二套房貸的主流利率是5.58%~5.6%。

值得注意的是,從2019年8月新規(guī)頒布到12月,LPR經(jīng)歷了5次行情。其中,一年期LPR分別在8月和9月下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn),11月又下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn);11月份,5年期LPR國債首次下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。

房貸「換錨」對樓市有什么影響?

2019年,金融政策總量寬松,但住房貸款和企業(yè)融資前后寬松。5月以來,房企融資環(huán)境不斷收緊,重點(diǎn)是信托、外債、開發(fā)貸款等領(lǐng)域。

2019年,房貸利率的關(guān)鍵詞一定是“錨定利率”。央行發(fā)布了三項(xiàng)關(guān)于抵押貸款利率的重大公告:

首先,以LPR為定價(jià)基準(zhǔn),補(bǔ)充一些要點(diǎn)形成

2019年8月,中國人民銀行發(fā)布新發(fā)行的商業(yè)個(gè)人住房貸款利率公告:從10月8日起,新發(fā)行的商業(yè)個(gè)人住房貸款利率將以貸款市場最近一個(gè)月的報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)形成。

第一套商業(yè)個(gè)人住房貸款利率不得低于同期LPR利率,第二套商業(yè)個(gè)人住房貸款利率不得低于同期LPR利率加60個(gè)基點(diǎn)。

其實(shí)用白話來說,一般的意思是:改變抵押貸款利率原來的定價(jià)方式。

那么轉(zhuǎn)換后,房貸利率會不會下降?

關(guān)于這項(xiàng)政策,央行明確表示“新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率基本相當(dāng)于我國目前個(gè)人住房貸款的實(shí)際最低利率。與改革前相比,家庭申請個(gè)人住房貸款,利息支出基本不受影響。”也就是說,短期內(nèi)抵押貸款利率不會因?yàn)槎▋r(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換而下降。

民生銀行首席研究員文彬分析,如果LPR由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、通貨膨脹上升而處于上升周期,那么房貸利率也會上升,如果之前簽了固定利率,那么房貸成本保持不變。

二是LPR成立5年來的首次下調(diào)

“利率變動錨”政策發(fā)布后約三個(gè)月,11月20日,第四次貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)發(fā)布:一年期LPR為4.15%,比上一次下降5個(gè)基點(diǎn);LPR 5年期國債收益率為4.80%,比上一年低5個(gè)基點(diǎn)。這也是五年LPR成立以來的首次下調(diào)。

易居研究院LPR房貸利率報(bào)告顯示,LPR基準(zhǔn)利率下調(diào)后,全國64個(gè)城市首套房月供應(yīng)壓力將有所減輕。對于一個(gè)貸款本金100萬,30年等額本息的貸款模式,過去每個(gè)月的供應(yīng)量是5762元,現(xiàn)在減少到5731元,也就是說每個(gè)月的供應(yīng)壓力會減少31元。

第三,浮動利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)換算成LPR

12月28日,央行宣布“股票抵押貸款”利率政策。從2020年3月1日起,浮動利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)開始轉(zhuǎn)換為LPR。

這個(gè)政策也是一個(gè)“轉(zhuǎn)型”調(diào)整政策。和2019年8月17日發(fā)布的政策有什么區(qū)別?

對此,中國人民銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人就浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換問題給予了解答:2019年8月17日,中國人民銀行發(fā)布公告,改革和完善貸款市場報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制。目前,近90%的新貸款已參照LPR定價(jià),但現(xiàn)有的浮動利率貸款仍以貸款基準(zhǔn)利率定價(jià),不能及時(shí)反映市場利率的變化,不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革,中國人民銀行發(fā)布[2019]30號公告,推動浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)順利轉(zhuǎn)換。

這項(xiàng)政策會對購房者產(chǎn)生什么影響?對此,易居研究院智庫中心研究主任嚴(yán)躍進(jìn)做了詳細(xì)解讀:

“這個(gè)政策規(guī)定,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可以協(xié)商。但其中一個(gè)重要的原則是,保證第一次調(diào)整時(shí)利率不變。

一般來說,買受人小張當(dāng)初買房時(shí)執(zhí)行的是“央行基準(zhǔn)利率*”,按4.9%×=5.39%計(jì)算。

現(xiàn)在按照計(jì)算公式,基點(diǎn)需要59個(gè)基點(diǎn),最終利率為4.8%+0.59%=5.39%。換句話說,第一次調(diào)整時(shí),實(shí)際計(jì)算的利率不會改變,買家不用擔(dān)心月供的變化。

克里發(fā)布文件稱,央行調(diào)整抵押貸款利率定價(jià)機(jī)制,定價(jià)方式調(diào)整為“LPR加基點(diǎn)”。雖然LPR利率中心下移,但抵押貸款利率仍是易升難降。隨著LPR利率中心的下移,抵押貸款利率將穩(wěn)步下降。

業(yè)內(nèi)人士表示,LPR每次調(diào)整所影響的利息成本相對于原購房套餐來說是非常小的,更大的影響在于購房者的心理預(yù)期。

2020年,抵押貸款趨勢專家普遍認(rèn)為,抵押貸款利率將下調(diào)

對于2020年的房貸走勢,買房人最重要的是房貸利率會不會下調(diào)。專家普遍認(rèn)為,2020年將下調(diào)抵押貸款利率。

榮360數(shù)據(jù)研究院:12月20日,最新報(bào)價(jià)沒有變化,但考慮到目前的經(jīng)濟(jì)形勢,未來仍有空的下降趨勢。隨著許多地方人才政策的放松和市場資金的寬松,2020年銀行按揭利率將隨LPR下調(diào),但下調(diào)的范圍和速度將相對平緩,穩(wěn)定發(fā)展仍將是2020年房地產(chǎn)市場的主旋律。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn):在貨幣金融環(huán)境進(jìn)一步寬松的預(yù)測下,我們相信2020年LPR基準(zhǔn)利率可能會進(jìn)一步下調(diào),對房貸利率會產(chǎn)生更積極的影響。這也意味著2020年房貸利率和房貸成本會進(jìn)一步降低,最終對購房者有利。隨著現(xiàn)有浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的改革,預(yù)計(jì)現(xiàn)有貸款和增量貸款都將享受到減輕抵押貸款壓力的改革好處。

中國銀行研究院首席研究員宗亮:從利率變動的整體趨勢來看,無論是在全球還是在國內(nèi)環(huán)境下,利率下行的概率都大于利率上行的概率。如果貸款金額大,貸款期限長,那么在這個(gè)時(shí)候,我們認(rèn)為按照LPR加分來選擇可能是最有利的。

中信證券:按揭加點(diǎn)值是原合同最新執(zhí)行利率與2019年12月LPR發(fā)行的利率之差。股票抵押貸款利率與LPR掛鉤,不確定性消除,遠(yuǎn)期利率可能下降。

華泰證券研究報(bào)告:去年12月LPR沒有繼續(xù)調(diào)整,但在中央經(jīng)濟(jì)工作會議“降低社會融資成本”的要求下,央行引導(dǎo)LPR下滑的動力并沒有減弱。降低RRR也可能是降低銀行債務(wù)成本的更為合適的方式,從而引導(dǎo)LPR在今年1月繼續(xù)下調(diào)。

參考文獻(xiàn):怡居研究院,Cree房地產(chǎn)研究所,

《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》與榮360大數(shù)據(jù)研究所

廣州樂居

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