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張家界房產(chǎn) 張家界:“世界級旅游城市”的爛尾樓困局

”空房費太高,北站、大庸橋幾個項目幾乎都是鬼城。以前玩的旅游地產(chǎn)的概念,基本都失敗了。”張家界一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴《中國房地產(chǎn)報》記者。

《中國房地產(chǎn)報》記者3月9日開始對湖南省著名旅游城市張家界的房地產(chǎn)市場進行調(diào)查,聽到了上面的回答。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),張家界市的爛尾樓很多,陽光濱水區(qū)、時代港灣、新城君泰、月亮灣、新外灘26號、華天城等幾十棟都不同程度地成為了“問題樓盤”。桂花園住宅區(qū)和東方明珠住宅區(qū)是未完成的業(yè)務和開發(fā)商出走的問題,使業(yè)主和地方政府焦頭爛額。

從“全城都是挖掘機”到未完工的建筑

機遇造就了張家界的旅游業(yè),也造就了旅游地產(chǎn)的繁榮。自2006年以來的幾年里,房地產(chǎn)開發(fā)商一直在這個“天堂”里發(fā)展。有一段時間,“全城都是挖掘機”,市內(nèi)外樓盤很多,樓盤廣告鋪天蓋地。

但隨著2012年以來中國經(jīng)濟進入調(diào)整期,三四線城市房地產(chǎn)存量普遍偏高。張家界也不例外,從2013年開始進入市場的凍結(jié)期。盲目推出的房地產(chǎn)開發(fā)遇到了需求萎縮的“多米諾效應”,使得張家界市的住房供應過剩,并顯示出明顯的泡沫破裂跡象。

從2013年到現(xiàn)在,看得見的“奇觀”就是幾十棟樓全是未完工的樓房,開發(fā)商紛紛出走,業(yè)主不斷爭執(zhí)。

一份房地產(chǎn)行業(yè)報告顯示,張家界的供需比為246.7%,是嚴重過剩,在全國70個城市中排名第三。

市場懸崖般的下跌:需要21個月來消化

張家界市人民政府網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,全市商品房銷售面積68.08萬平方米,同比增長5.5%,其中住宅銷售面積54.64萬平方米,同比增長52.8%。

與此同時,張家界商品房銷售面積和銷售金額的下降趨勢正在加劇。2015年1-11月,商品房銷售面積41.95萬平方米,同比下降15.6%,銷售金額15.5億元,同比下降32.5%。商品房銷售下降,銷售面積增加。張家界的房地產(chǎn)庫存壓力很大。

張家界房管局的一名工作人員在接受《中國房地產(chǎn)報》采訪時說,“按照目前計劃的11萬平方米的月銷售量,需要21個月才能完成?!辈恢勒畬⒉扇∈裁创胧﹣硐瘞齑?。

東方明珠:只有20%的開發(fā)商被列入黑名單

中國住房報記者賈報道,東方明珠是張家界市最大的未完成項目之一。

東方明珠社區(qū)是張家界大型綜合體財富陽光商貿(mào)城的一部分,是張家界市十二五規(guī)劃的重點項目。開發(fā)商為張家界世雄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,占地400余畝,總投資15億元,總建筑面積70萬平方米,其中住宅區(qū)東方明珠社區(qū)33萬平方米,建材市場10萬平方米,國際旅游農(nóng)產(chǎn)品市場12萬平方米,物流中心8萬平方米。

東方明珠社區(qū)有2300套可售商品房,建筑面積33萬平方米。目前已售出約500套,未售比例接近80%;此外,該物業(yè)的實際入住率僅為10%。

3月9日,在一位知情人士的帶領(lǐng)下,記者來到張家界市永定縣西溪坪永定大道與站前路交叉口的財富陽光商貿(mào)城綜合體項目。

業(yè)主張告訴《中國房地產(chǎn)報》,東方明珠小區(qū)是永定財富陽光商貿(mào)城一期工程,2011年底開工建設。屆時,根據(jù)世雄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的承諾,整個住宅小區(qū)的主體工程施工、屋面工程、內(nèi)外粉刷工程將于2012年底前完成,配套工程的所有污水管道、道路硬化、綠化、照明工程將于2013年2月底前完成并驗收使用。

然而現(xiàn)實是骨感的。“小區(qū)建設沒有如期進行,交付時間多次延誤。截至目前,2016年3月,房地產(chǎn)開發(fā)商未能按時交付房屋,拒絕履行合同違約責任。”張先生說。

與此同時,業(yè)主一再未能與開發(fā)商談判。世雄公司經(jīng)過三年多不間斷向市政府職能監(jiān)管部門舉報,在各方壓力下,向業(yè)主交付了少量房屋。然而,房地產(chǎn)的主體和住宅區(qū)內(nèi)外的必要配套設施已經(jīng)停止。

“更嚴重的是,該小區(qū)17、19、20、21號樓墻體出現(xiàn)嚴重裂縫等質(zhì)量問題較多,存在重大安全隱患。開發(fā)者不在乎這個?!避囍鲝埾壬f。

《中國房地產(chǎn)報》記者發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)現(xiàn)場有四棟業(yè)主點名的建筑,這些建筑存在地基下沉、墻體開裂、滲水、外墻瓷磚大面積脫落等建筑質(zhì)量問題。

中國房地產(chǎn)報記者了解到,雖然有少數(shù)業(yè)主接管了房屋,但小區(qū)內(nèi)建的19棟房屋尚未被房管部門驗收備案,消防設施缺失,沒有配備消防水槍、水龍帶、水管、應急燈、滅火器、安全標志、消防水池等。

一位來自當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的人士告訴《中國房地產(chǎn)報》記者:“從表面上看,世雄房地產(chǎn)公司面臨的問題是由于銷售額下降、內(nèi)部管理不當、建設資金與返還資金嚴重失衡,導致房屋交付晚、建設質(zhì)量差等一系列問題。根本問題是開發(fā)商缺乏對房地產(chǎn)市場的必要評估,過于樂觀,急于投資,導致最終尾未完成,沒有實際化解風險的能力?!庇浾邚漠?shù)卣嚓P(guān)部門獲得的信息印證了此人的判斷。

中國房地產(chǎn)報記者查閱相關(guān)政府信息時發(fā)現(xiàn),世雄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2015年第二季度張家界市地方稅務局發(fā)布的欠稅失信公告中赫然列名,欠稅余額達640多萬元,因信用不良被列入黑名單。此外,該公司于2015年被張家界市房管局列為重大社會穩(wěn)定風險評估項目,并上報市穩(wěn)定辦。

為進一步證實世雄房地產(chǎn)有限公司的上述問題,中國房地產(chǎn)報記者聯(lián)系了世雄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,但在新聞稿發(fā)布前未得到公司回應。

桂花園:開發(fā)商欠債了,跑者去了大樓

中新社記者賈在張家界報道,3月9日至10日,張家界市永定縣人民法院連續(xù)兩天召開小區(qū)業(yè)主協(xié)調(diào)會,解決未完工程收尾費用問題。但業(yè)主在會上沒有達成一致,協(xié)調(diào)會再次失敗。

桂花園社區(qū)是張家界市著名的爛尾樓社區(qū)。它位于張家界太丁路和八達路的交叉口。占地3萬多平方米,建筑面積約10萬平方米,共有770戶。開發(fā)商為張家界強明房地產(chǎn)有限公司

目前該項目已售出452套,尚未售出246套。但由于開發(fā)商業(yè)主鄭永明2013年因財務問題出走,至今未完工2年多,小區(qū)已被司法機關(guān)查封。截至目前,小區(qū)主體工程雖已完成,水、電、氣等部分已陸續(xù)安裝完畢,房屋已于2014年5月移交業(yè)主,但小區(qū)內(nèi)道路、綠化、排水、地下車庫、安防、消防、電梯等基礎設施工程尚未完成,入住率不足30%。

據(jù)參加永定縣人民法院協(xié)調(diào)會的知情人士透露,桂花園未完成項目的原因是開發(fā)商強明房地產(chǎn)有限公司未挪用售房款,未在其他地方投資,拖欠外債高達1.6億元。

社區(qū)留下的整理項目建設資金估計在1600萬左右。在3月9日和10日的協(xié)調(diào)會上,提出了最終的建設方案,即調(diào)整桂花園居住區(qū)部分規(guī)劃,在該居住區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)修建一排兩層商業(yè)立面,收益將超過3000萬元,用于桂花園居住區(qū)剩余配套設施的后續(xù)建設。

但也有小區(qū)業(yè)主指出,如果再蓋房子,庭院空會減少,桂花園小區(qū)的共有土地已經(jīng)共享。業(yè)主沒有達成協(xié)議,最終項目再次擱淺。

據(jù)桂花園業(yè)主稱,該小區(qū)購房合同約定交房時間為2013年10月31日,開發(fā)商將交房時間推遲至2013年12月31日。到了交房日期,業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商及其售樓部已經(jīng)不在樓內(nèi)空。無奈之下,400多名業(yè)主集體上訪。在政府部門的協(xié)調(diào)下,開發(fā)商不得不在2014年5月底將出售的房屋交付給業(yè)主。

但喜遷新居的業(yè)主在收到房子后,發(fā)現(xiàn)水、電、氣、電梯等配套設施未完成,完全不符合約定交付條件,無法入住。然后群眾上訪又開始了。

2014年9月1日,《中國房地產(chǎn)報》記者看到,張家界市房管局《關(guān)于桂花園住宅小區(qū)業(yè)主上訪有關(guān)問題的緊急請示》稱,“張家界強明房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設的桂花園項目,因逾期條件已移交。工程建設和水、電、氣、路、電梯配套建設停止,市政府、市房管局多次上訪?!北疚慕ㄗh“滿足社區(qū)業(yè)主的基本日常需求”。“責成公安部門對張家界強明房地產(chǎn)有限公司的法定代表人和股東涉嫌欺詐行為采取強制措施”。

隨后,2014年9月11日,《張家界市人民政府市長辦公會議紀要》明確指出,桂花園住宅小區(qū)的水、電、氣等配套建設設施由相應的自來水公司、供電公司、燃氣公司等部門制定并安裝。永定縣桂花園維穩(wěn)工作組成立,永定縣人民法院牽頭協(xié)調(diào)住宅小區(qū)最終項目。

據(jù)上述知情人士透露,桂花園住宅區(qū)未竣工的原因不僅受到整體房地產(chǎn)市場的影響,也受到監(jiān)督管理部門監(jiān)管不力的影響。

按照規(guī)定,桂花園小區(qū)總投資為3億元,開發(fā)商應以總投資的10%全額繳納3000萬元定金,允許開工,但實際上強明地產(chǎn)只繳納了300萬元;另外,根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)定,開發(fā)商的預售房款不能挪作他用。但由于監(jiān)管不力,開發(fā)商趁機借錢挪作他用,最終導致了未完成的局面。

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