來源:證券時報網(wǎng)隨著深圳“7·15樓市新政”的實施和逐步深入，調(diào)控效應已經(jīng)開始顯現(xiàn)。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，新政后，深圳網(wǎng)上簽約二手房數(shù)量呈懸崖狀下滑。16-22日期間，深圳網(wǎng)上簽約二手房日均222套，明顯低于6月份日均450套。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人的活動可以說是房地產(chǎn)市場溫暖和溫暖的“晴雨表”。新政后，很多房產(chǎn)中介陷入了等待客戶上門，甚至主動上門招攬客戶的當下時刻。據(jù)記者調(diào)查，目前深圳幾乎所有的房產(chǎn)中介都在推公寓，中介銷售人員的結(jié)構(gòu)分化在市場寒冷下會逐漸拉大:有的開始被動“放長假”，有的還是單身。新政下，房產(chǎn)中介在爭奪生存能力。

房產(chǎn)中介開始推全民公寓

“現(xiàn)在公寓要網(wǎng)上選房，認五萬?！鄙钲诜慨a(chǎn)中介小劉(音譯)告訴記者，由于深圳樓市新政的影響，很多購房者中途被叫停，喪失了房票，還有一些客戶搬到了公寓。此外，小劉還告訴記者，除了一些急需資金降價出售的業(yè)主外，很多業(yè)主都不愿意出售，所以目前房子不多，房產(chǎn)中介不得不轉(zhuǎn)向出售公寓。

目前公寓銷售有多火？"深圳北部附近的一個公寓項目在一天半的時間里確定了700套."小劉說。此外，有媒體報道稱，單價高達97600元/㎡的前海嘉里商務中心，在開盤當天就將264套注冊商務公寓全部售罄。在另一個公寓項目中，客戶一次購買了10套公寓。

據(jù)記者了解，限購政策出臺后，深圳很多公寓項目都取得了預售許可證。據(jù)統(tǒng)計，2020年下半年，深圳有17個公寓項目可供出售，但上半年公寓成交率不足10%。一位中介告訴記者，如果是CBD核心區(qū)的公寓，由于租金需求大，租金回報一般都比較可觀，這也是它受投資者歡迎的原因。然而，購買公寓的高額首付和較短的貸款期限將許多新需求的客戶拒之門外。因此，真正的新需求客戶很難從這波公寓熱中受益。

記者在幾個房產(chǎn)中介的朋友圈看到，新政之前，中介天天推房子，但新政之后，朋友圈幾乎全是公寓項目和林深項目，還有一些總價在750萬以下的房子。但是，并不是所有中介都適合推公寓?！拔业目蛻羧翰毁I公寓，所以我不推公寓?！敝薪樾×_告訴記者，一些老中介有穩(wěn)定的客戶渠道和來源，即使住宅市場冷，也能有客戶。“這個政策最大的打擊是，原本想買750萬以上144平米以下的買家，對750萬以下的買家和144平米以上的奢侈品買家影響不大。我這里有幾個。我想買套豪宅。”小羅說。

7月31日，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于停止商業(yè)公寓審批的通知》，停止全市新建商業(yè)公寓審批，鼓勵已批準的商業(yè)公寓項目轉(zhuǎn)為可售人才房。深圳市規(guī)劃和自然資源局表示，將繼續(xù)增加住宅用地供應，以保護人民的住房需求。

監(jiān)管挑戰(zhàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀人的生存能力

從目前來看，新政對深圳二手房交易產(chǎn)生了立竿見影的效果。據(jù)深圳市房產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，7月15日新政后，深圳網(wǎng)上簽約二手房數(shù)量呈懸崖狀下滑。16-22日期間，深圳網(wǎng)上簽約二手房日均222套，明顯低于6月份日均450套。

此外，通過深圳房協(xié)部分會員機構(gòu)反映的交易數(shù)據(jù)對比，政策前后機構(gòu)成交量下降61%。幾大領(lǐng)先機構(gòu)日均成交量由政策前的463套下降到政策后的180套。除了交易量的急劇下降，房地產(chǎn)中介的數(shù)量也經(jīng)歷了急劇下降。據(jù)機構(gòu)反饋，7·15新政實施前后，房地產(chǎn)中介數(shù)量平均下降50%左右。

記者在新政前調(diào)查深圳樓市時了解到，在樓市火爆的情況下，很多中介異常忙碌，甚至在晚上12點簽賬單，晚上還要排隊在線簽約。然而，新政后，畫風發(fā)生了很大變化?，F(xiàn)在這些忙得沒時間吃飯的中介開始“放長假”。他們有的開始主動頻繁聯(lián)系客戶，有的甚至主動給客戶發(fā)紅包，讓客戶介紹需要買房的朋友。

"在新政下，一些中介將失去一批客戶."小劉說。當市場開始降溫時，他們也開始改變客戶結(jié)構(gòu)?！拔覀儗⒄{(diào)整不同客戶的不同購買力和客戶的需求，進行更有針對性的營銷?！毙⒄f，有的中介做電話營銷，有的做社區(qū)銷售，在主干道上吸引客戶，有的做圈子營銷，了解哪些群體有購買力，有能力買什么樣的房子。現(xiàn)在看來，圈子營銷更適合目前的樓市，但無疑對中介的客戶篩選、分析、整理和營銷能力提出了更大的挑戰(zhàn)。“新政后的兩周內(nèi)，我們的銷售業(yè)績是10萬?！毙⒄J為，即使市場冷清，有能力的銷售人員也能開賬單。

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