編者按:近年來，受益于多項政策的粵港澳大灣區(qū)逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)場，但真正取得成效的并不多，開放灣區(qū)市場的方式也各不相同。搜狐-分眾地產(chǎn)新聞特別策劃了《聚焦都市圈掘金大灣區(qū)》系列，通過梳理房企灣區(qū)掘金的歷史，找出他們在這片藍(lán)色海洋中的探索、功過和機(jī)遇。

這是世茂集團(tuán)的第六篇《過河龍》。2010年世茂集團(tuán)首先進(jìn)入廣州灣區(qū)，之后進(jìn)入深圳、香港、惠州、中山、佛山、東莞等地。從最初的“合作進(jìn)入大灣區(qū)”到“并購”開放灣區(qū)市場，世茂成為灣區(qū)“渡河龍”房企之一。

作者|劉穎

已制作|聚焦房地產(chǎn)新聞

作為中國經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的地區(qū)之一，粵港澳大灣區(qū)已逐漸成為許多國有房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)場。自2016年以來，世茂、首創(chuàng)、泰和、陽光城、金茂、金科、禹州、龍湖、融創(chuàng)、傅生、遠(yuǎn)洋、新城控股、徐匯、綠城中國等多家外資房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涌入灣區(qū)選址。今年以來，已有20多家外資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入灣區(qū)布局，成為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略要地。

以合作的方式切入大灣區(qū)

作為較早進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)的“外國房地產(chǎn)企業(yè)”之一，世茂于2010年首次落戶廣州，拉開了戰(zhàn)略重心從長三角地區(qū)向大灣區(qū)轉(zhuǎn)移的序幕，進(jìn)而加快了在灣區(qū)的布局。時間線上，世茂2013年首次進(jìn)入深圳，2014年進(jìn)入香港，2017年進(jìn)入惠州、中山、佛山，2018年進(jìn)入東莞。

由于灣區(qū)核心城市資源稀缺，房地產(chǎn)企業(yè)很難在公開的土地市場上獲得土地。世茂在進(jìn)入之初選擇合作方式進(jìn)入市場，重點是廣州、深圳等核心城市。據(jù)分眾地產(chǎn)新聞不完全統(tǒng)計，2010-2013年，世茂在灣區(qū)建了4個項目，大部分是合作開發(fā)。

其中，2010年5月，世茂與R&F地產(chǎn)聯(lián)手，共同開發(fā)惠州福茂濱水城市項目，從而首次進(jìn)入惠州；同年6月，世茂通過持股獲得廣州亞運(yùn)城項目20%的權(quán)益，并與R&F、碧桂園、雅居樂、中信等房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)，從而首次進(jìn)入廣州。

隨后，2013年7月，世茂與華潤、合景泰富等地產(chǎn)企業(yè)合作，打造廣州匯金中心項目，該項目位于廣州天河區(qū)，高約320米，世茂控股33%。同年11月，世茂通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式進(jìn)入深圳，建成前海地區(qū)最高建筑深圳世茂前海中心，高度約700米。項目總建筑面積的70%由世茂自負(fù)盈虧。

據(jù)分眾地產(chǎn)消息，世茂在2014年至2016年的三年時間里進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，更加注重公司的盈利、支付和質(zhì)量，在追求規(guī)模上退居第二。銷售放緩，投資相對謹(jǐn)慎，征地放緩。這期間世茂對灣區(qū)的布局被削弱。

進(jìn)入2017年后，世茂的投資策略有所調(diào)整。在積極部署一二線城市的同時，重點關(guān)注這些城市周邊能夠承接溢出需求的三四線城市。得益于這些三四線城市帶來的發(fā)展紅利，世茂集團(tuán)銷售業(yè)績大幅提升，當(dāng)年首次突破千億。

2018年，世茂繼續(xù)保持高速增長勢頭。當(dāng)年，其銷售業(yè)績同比增長76%，達(dá)到1762億元，超過了全年1400億元的銷售目標(biāo)。隨著銷售規(guī)模的快速增長，世茂在灣區(qū)“補(bǔ)位”的意愿逐漸增強(qiáng)。

根據(jù)數(shù)據(jù)，世茂在2017年至2019年間在大灣區(qū)獲得了多塊土地。除廣州、深圳、惠州等城市外，世茂還新進(jìn)入佛山、肇慶、茂名等三個城市，進(jìn)一步開拓灣區(qū)市場。

在此期間，大灣區(qū)的發(fā)展規(guī)劃進(jìn)一步細(xì)化，廣深核心城市地價更高，廣佛城市等優(yōu)惠政策相繼出臺，世茂集團(tuán)的灣區(qū)布局策略也隨之改變，關(guān)注廣深核心區(qū)域，并向廣深周邊城市延伸。

比如2017年5月至6月，世茂通過招標(biāo)拍賣的方式收購佛山三塊綜合地塊，進(jìn)入佛山；2018年3月，世茂通過收購惠東盛豐帝京貿(mào)易有限公司，收購了惠州惠東青云地塊，增加了惠州的布局。

2019年，世茂第一次以當(dāng)年3月總價3.4億元在茂名電白區(qū)高地拿下一處宅基地，第一次進(jìn)入茂名；然后從4月到5月，世茂通過收購肇慶四會的兩塊商住地塊進(jìn)入肇慶。

通過“并購”打開灣區(qū)市場

與此同時，世茂集團(tuán)的土地收購方式也從“招標(biāo)、拍賣、掛牌”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆召徍喜ⅰ?。去年，世茂先后完成了悅泰、泰和、怡和、郭虹等房地產(chǎn)企業(yè)的部分項目收購，涉及并購約10家。其中，灣區(qū)項目交易對價達(dá)到177.3億元，占交易對價總額的35.6%。

在并購的推動下，世茂集團(tuán)迅速打開了灣區(qū)的房地產(chǎn)市場。財務(wù)報告顯示，2019年世茂通過收購、兼并、拍賣等方式收購大灣區(qū)518萬平方米土地儲備，同比增長1169%。此外，世茂首次進(jìn)軍肇慶、江門、珠海，完成了大灣區(qū)除澳門以外的10個城市布局。

截至去年年底，世茂在大灣區(qū)的土地儲備總值達(dá)到3712.1億元，相應(yīng)的土地儲備建筑面積達(dá)到1546萬平方米，超過融創(chuàng)中國，在粵港澳涉外住宅企業(yè)名單中名列第一?？死镎J(rèn)為，隨著世茂與傅生之間“世紀(jì)M&A”的落地，世茂在大灣區(qū)的價值將繼續(xù)大幅提升。

早在今年1月，世茂就與傅生攜手，正式搭建了“世茂傅生”的新平臺。原傅生集團(tuán)旗下所有房地產(chǎn)項目將由該平臺接管，由世茂運(yùn)營。據(jù)資料顯示，大灣區(qū)傅生擁有的舊房改造項目建筑面積1000萬平方米，舊房改造項目總價值約3000-4000億元。這些項目都會交給世茂。

作為世茂旗下最大的區(qū)域性公司，世茂海峽在上述“世紀(jì)M&A”中獨領(lǐng)風(fēng)騷。管理層表示，“世茂傅生”平臺今年的銷售目標(biāo)是300億元，未來將逐步增加到500億元甚至1000億元。世茂集團(tuán)執(zhí)行董事、世茂海峽董事長兼總裁藝鷺領(lǐng)導(dǎo)的世茂海峽公司的權(quán)益。

數(shù)據(jù)顯示，在過去的幾年里，世茂海峽圍繞福州、廈門、泉州三個核心城市得到了深入的培育。直到去年，世茂海峽開始從福州“出走”，先后進(jìn)入京津冀經(jīng)濟(jì)圈、粵港澳大灣區(qū)、長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)等國家發(fā)展戰(zhàn)略核心城市群。

而且世茂海峽從2018年開始大規(guī)模引領(lǐng)集團(tuán)收購項目，2019年開始嘗試大宗資產(chǎn)包收購。去年世茂收購的項目有80%以上是世茂海峽經(jīng)手的。

世茂海峽也在集團(tuán)灣區(qū)市場發(fā)展中發(fā)揮了先鋒作用。據(jù)韓毅智庫統(tǒng)計，世茂在2019年灣區(qū)八大“渡江龍”房地產(chǎn)企業(yè)中名列前三。對于深入灣區(qū)市場的石峁海峽，韓毅智庫評論稱“石峁海峽有望成為第一條渡江龍”。

但克里提醒，世茂通過收購獲得的土地可能面臨諸多不確定性。比如與廣東、泰國合作的五個項目，都涉及訴訟和查封。其中，恒盛天鵝灣、月臺天鵝灣、中豪豐等仍存在一些股權(quán)轉(zhuǎn)讓問題。

就“世紀(jì)M&A”而言，克里表示，傅生在灣區(qū)的很多項目都是被收購的，債權(quán)和股權(quán)的關(guān)系比較復(fù)雜。其中舊房改造項目，占很大一部分，涉及拆遷補(bǔ)償和被拆遷戶補(bǔ)償，通過協(xié)商簽訂合同的過程比較長。這些被收購的資產(chǎn)包對世茂的毛利率、折舊率和現(xiàn)金流的壓力需要進(jìn)一步觀察。

事實上，2020年以來，世茂對灣區(qū)征地的熱情一直很高。其中，3月25日，世茂以16.3億元拿下萬江地塊，首次進(jìn)入東莞主城；3月31日，世茂以15.71億元的價格拿下佛山胡勇村地塊。4月初，世茂以10.43億元贏得肇慶端州地標(biāo)項目。5月底，世茂以41%的溢價重新進(jìn)入佛山順德一處商住用地。

世茂在大力推進(jìn)征地和并購的同時，也在積極融資和減壓。自今年年初以來，世茂已兩次募集股份，總收入約69.5億港元，增發(fā)股份超過2.36億股。其中，1月17日宣布配售1.58億股現(xiàn)有股份，募集資金46.38億港元；4月23日，配售7820.4萬股，募集23.11億港元。

匯豐在最新的研究報告中表示，已經(jīng)注意到世茂等少數(shù)內(nèi)資股的配股。預(yù)計國內(nèi)股配股不會成為普遍現(xiàn)象，相信投資者也不會接受更大的折價配股。基于世茂目前的估值，匯豐將其投資評級從“買入”下調(diào)至“持有”。

在灣區(qū)十年，世茂商業(yè)跟隨公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的腳步進(jìn)入灣區(qū)，特別關(guān)注深圳。目前世茂商業(yè)已先后在深圳登陸前海世茂大廈、坪山世茂大廈、世茂深港國際中心三個標(biāo)志性項目。隨著深圳城市發(fā)展的“東進(jìn)”步伐，公司的“東進(jìn)”戰(zhàn)略布局已經(jīng)由西向東展開。

據(jù)韓毅智庫稱，2010年至2013年，世茂商業(yè)灣區(qū)的布局以商業(yè)產(chǎn)品為主，但商業(yè)項目的績效貢獻(xiàn)較弱。2017年后，集團(tuán)在大灣區(qū)的住宅項目大幅增加，但從未放棄建設(shè)商業(yè)項目。2018年，世茂以11.2億元的底價拿下深圳坪山中心商住地塊，打造世茂廣場。

有評論指出，世茂商業(yè)在灣區(qū)的項目大多是市一級標(biāo)桿綜合項目，傾向于向二三線城市下沉。之前世茂主要面對的是一二線城市成熟的商業(yè)寫字樓，現(xiàn)在繼續(xù)向其他一線城市沉淪，有效性有待觀察。