一、曼谷概況

曼谷位于湄南河?xùn)|岸，南部與泰國(guó)灣接壤，總?cè)丝诩s1600萬(wàn)。它是泰國(guó)的首都和最大城市，是印度支那最大的城市和東南亞第二大城市。

曼谷人有一半以上是某種程度上的華裔，每年都有大量的游客和外國(guó)人涌向曼谷。曼谷是繁榮的國(guó)際大都市，占泰國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的44%，是東南亞重要的經(jīng)濟(jì)支柱。

泰國(guó)有582家上市公司，總市值約4900億美元(2017年8月31日)，在東南亞排名僅次于新加坡。曼谷是國(guó)際活動(dòng)中心之一，每年舉行多達(dá)200～300次國(guó)際會(huì)議。

二、曼谷有哪些區(qū)域

決定房地產(chǎn)價(jià)值的三個(gè)最重要的因素是地段，地段，地段。

下圖是曼谷市中心的幾個(gè)傳統(tǒng)住宅區(qū):

1.中央盧平尼中央盧平尼

2.巴吞巴吞王

3.蘇昆維特蘇昆維特成熟區(qū)(CBD開(kāi)發(fā)區(qū))

4.蘇昆維特開(kāi)發(fā)區(qū)

5.西隆/薩霍恩是龍/沙屯(老CBD)

6.拉瑪三世

7.湄南河河畔

8.拉瑪九世拉瑪九世(曼谷新生物多樣性公約)

9.邦蘇邦瑟(東南亞最大的交通樞紐)

10.湯布瑞吞下了吳立

11.蘇昆維特外圍

12.邦納區(qū)

三、曼谷區(qū)域劃分

1.中央盧平尼中央盧平尼

隆皮尼中心無(wú)疑是曼谷最稀缺的地區(qū)，也是曼谷最古老的市區(qū)。

1902年，泰國(guó)國(guó)王拉瑪五世，朱拉隆功皇帝，規(guī)劃曼谷市區(qū)。他建立了皇家曼谷體育俱樂(lè)部，并下令開(kāi)放連接曼谷兩個(gè)區(qū)的拉賈達(dá)姆里大道。拉賈達(dá)姆里的意思是“皇家意志”。

1920年，拉瑪六世建造了盧賓尼公園。曼谷皇家體育俱樂(lè)部和Rumpini公園就像紐約的中央公園，Rajadamri大街就像北京的長(zhǎng)安街，已經(jīng)超越了地段本身的價(jià)值，象征著“王權(quán)、榮譽(yù)、地位”。

中央Lumpini的土地供應(yīng)極其匱乏，大部分地塊都?xì)w王室所有。目前幾乎沒(méi)有未開(kāi)發(fā)的土地。

該地區(qū)非常豪華——眾多的五星級(jí)酒店、各國(guó)大使館和大使官邸、幾個(gè)高端購(gòu)物中心、一群極其顯赫的家庭和社會(huì)精英的住所，該地區(qū)幾乎所有的房產(chǎn)都是奢侈品。

隆皮尼中心的公寓均價(jià)一直是最貴的，離隆皮尼公園越近均價(jià)越高。

2.巴吞巴吞王

位于曼谷市中心，土地稀缺，在帕圖姆萬(wàn)新開(kāi)的公寓很少。

指揮棒王規(guī)劃于1914年，現(xiàn)在它主要是曼谷市中心的一個(gè)購(gòu)物區(qū)。北面以勝利紀(jì)念碑為界，南面以拉瑪四路為界，西面以西拉特高速公路為界，東面以塔農(nóng)拉賈達(dá)姆里路為界。

世界第六大購(gòu)物中心中央世界、蓋索恩、著名的暹羅廣場(chǎng)、暹羅百佳、頂級(jí)購(gòu)物中心、擁有時(shí)尚品牌的暹羅中心、翻新的暹羅探索和MBK淘寶街都位于此。

此外，泰國(guó)最高學(xué)府朱拉隆功大學(xué)(Chulalongkorn University)、皇家警察署、國(guó)家體育場(chǎng)、泰國(guó)紅十字會(huì)等機(jī)構(gòu)都在市中心占據(jù)了大面積的Pathumwan。著名的苔絲之王——吉姆·湯普森的故居也在這里。

因?yàn)樗挥诼仁兄行?，土地稀缺，所以在帕圖姆萬(wàn)新開(kāi)的公寓很少。輕軌和機(jī)場(chǎng)快線的交匯站Phaya Thai，與區(qū)內(nèi)其他地區(qū)相比，是一個(gè)相對(duì)集中的居住區(qū)。

3.蘇昆維特蘇昆伊

輕軌沿線快速發(fā)展的區(qū)域主要是指從普洛恩希特到安納特站沿線的區(qū)域。

蘇霍姆維特是曼谷市中心一個(gè)極其重要的繁華地區(qū)。很受外地人的歡迎，也是很適合租房投資的區(qū)域。交通便利，生活設(shè)施完善，吸引了不少外籍人士來(lái)此居住，所以輕軌旁空高檔公寓入住率很低。一般靠近輕軌線和中央Lumpini的公寓均價(jià)較高。

輕軌站Ploen chit毗鄰中央Lumpini，土地又貴又稀有，所以沒(méi)有大片未開(kāi)發(fā)的土地。這個(gè)地方交通便利，生活設(shè)施完善，毗鄰中央大使館女士百貨大樓和高檔寫字樓，公寓價(jià)格很高。

Nana輕軌站是Sukhumvit沿線的兩個(gè)紅燈區(qū)之一。很受歐美游客歡迎，生活很方便。同時(shí)也是印第安人和阿拉伯人的聚居地。但它也臭名昭著。泰國(guó)人不喜歡在這里定居。這個(gè)地區(qū)的公寓雖然不容易轉(zhuǎn)賣，但是因?yàn)闅W美的居民數(shù)量龐大，所以很容易出租。

阿索克輕軌站是蘇霍姆維特和地鐵線的交匯站。自從幾年前受年輕人歡迎的21號(hào)航站樓購(gòu)物中心建成以來(lái)，阿索科的流量和受歡迎程度成倍增加。阿索克附近的蘇昆維特23巷是蘇昆維特沿線第二大紅燈區(qū)，也不受泰國(guó)人歡迎。

自從Em區(qū)(Emporium和EmQuartia)建成后，尖頭峰的地價(jià)像火箭一樣飆升。尖頭峰長(zhǎng)期以來(lái)一直是日本人的聚居地，該地區(qū)有大量的日本餐館和高端公寓。與此同時(shí)，尖頭峰地區(qū)還居住著許多名人，如泰國(guó)前總理阿披實(shí)·維乍集瓦的官邸。

Thong lo是近年來(lái)開(kāi)發(fā)商的熱門領(lǐng)域。尤其是尖頭峰地區(qū)的黃金地段越來(lái)越少，土地供應(yīng)沒(méi)有枯竭的通洛越來(lái)越受歡迎。很多名人都住在這里，地區(qū)的生活設(shè)施也很成熟。

幾年前，一家日本中端商場(chǎng)Gateway在輕軌站Ekkamai旁邊開(kāi)業(yè)，匯集了很多日本料理和日本店鋪。相對(duì)于幾年前的市中心，這個(gè)區(qū)域還是比較冷清的，但是現(xiàn)在已經(jīng)成為一個(gè)成熟的居住區(qū)，新開(kāi)的公寓更多。

安納特是曼谷市中心和郊區(qū)的分界線。除了地鐵站附近的區(qū)域，整個(gè)區(qū)域還有待開(kāi)發(fā)。

4.蘇昆維特開(kāi)發(fā)區(qū)

線向南延伸的外圍區(qū)域

這條線繼續(xù)向南延伸，住宅和商業(yè)建筑也是如此。已經(jīng)屬于曼谷郊區(qū)，但由于臨近地鐵線，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。雖然周邊設(shè)施不完善，但由于總價(jià)低，很多人還是住在這一帶。

5.Silom/Sathorn為L(zhǎng)ong/Sathorn

曼谷的中央商務(wù)區(qū)

石龍/沙屯是曼谷最古老的中央商務(wù)區(qū)(CBD)。它被稱為“泰國(guó)的華爾街”，成立于1851年。它是包括正大集團(tuán)和曼谷銀行在內(nèi)的許多泰國(guó)大型企業(yè)的聚集地。

后來(lái)建了很多高層公寓，生活很方便，受到外地租客的青睞，越來(lái)越多的社會(huì)精英住在這里。但其“商業(yè)中心”的地位依然不可動(dòng)搖，其次是住宅，與Sukhumvit正好相反。國(guó)際金融機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、保險(xiǎn)公司多，甲級(jí)寫字樓多，如亞洲中心、曼谷城市大廈、薩頓廣場(chǎng)、友邦薩頓等。

同時(shí)，Silom/Sathorn也是曼谷最大的紅燈區(qū)，外國(guó)游客絡(luò)繹不絕，也是國(guó)內(nèi)游客喜愛(ài)的地方。

有幾個(gè)輕軌站和地鐵站，其中輕軌和地鐵交匯的薩拉達(dá)昂最繁華，與輕軌站相連的西隆綜合體也為薩拉達(dá)昂聚集了更多人氣。這里生活方便，是商務(wù)、休閑、娛樂(lè)。也毗鄰幾家醫(yī)院。

輕軌車站Sala Daeng的下一站Chong Nonsi，幾乎是Silom/Sathorn地區(qū)的繁華邊界，下一站Surasak人少很多。

6.拉瑪三世

市中心和湄南河之間的區(qū)域

拉瑪三區(qū)位于市中心和湄南河之間，距離現(xiàn)有軌道交通較遠(yuǎn)，但拉瑪三路沿線有BRT，主要是曼谷本地人居住。

7.湄南河河畔

曼谷新的豪華地段

曼谷是世界上為數(shù)不多的濱江城市之一，但發(fā)展緩慢且較晚。通常濱江城市的濱江地區(qū)早已開(kāi)發(fā)，地價(jià)居高不下。

湄南河沿岸有幾處著名的歷史遺跡，其中最著名的是大皇宮、臥佛寺和王箏寺。新開(kāi)發(fā)的亞洲版也為濱江生活增添了不少色彩。

曼谷位于湄南河下游河口，河岸上沒(méi)有多刺的石質(zhì)海灘，為河岸的發(fā)展提供了有利的先天條件。

該地區(qū)擁有曼谷罕見(jiàn)的五星級(jí)鄰里環(huán)境——希爾頓酒店、喜來(lái)登酒店、東方文華酒店、香格里拉酒店、世界最高的露天餐廳西洛克(Sirocco)、后來(lái)開(kāi)業(yè)的超豪華市場(chǎng)ICONSIAM、高貴冷艷的四季私人住宅，這些都為濱江作為曼谷新的豪華區(qū)域帶來(lái)了福音。

計(jì)劃中的金色輕軌線也將從布利的科隆出發(fā)，經(jīng)過(guò)圣像暹羅，最后與紫色輕軌線連接。隨著城市的擴(kuò)張，世界各地的投資者對(duì)高端公寓的需求越來(lái)越大，曼谷的濱江將變得更加繁榮和昂貴就在眼前。

濱江距離中央商務(wù)區(qū)Silom/Sathorn較遠(yuǎn)，這里大部分公寓都比較高端，不適合出租，但非常適合長(zhǎng)期投資。

8.RAMA 9 Rama

曼谷新興的中央商務(wù)區(qū)

該區(qū)域以著名的地鐵站拉瑪9號(hào)為基礎(chǔ)，主要包括Ratchadapisek、拉瑪9號(hào)、Ladphrao等。隨著曼谷的經(jīng)濟(jì)崛起，它是一個(gè)新的中央商務(wù)區(qū)。

由于中國(guó)大使館也位于該地區(qū)，這里的中國(guó)人更多。

該地區(qū)周邊有很多大型商場(chǎng)和高檔辦公設(shè)施，包括即將建成的夜宵大廈、著名連鎖超市Robison、聯(lián)合利華亞太公司總部、華為總部、商業(yè)寫字樓G塔、大型寫字樓第九塔，均位于夜宵大廈旁邊?？梢哉f(shuō)公寓四周都是金融中心。

該地區(qū)正在建造一座高615米、125層的超級(jí)塔。預(yù)計(jì)2021年竣工，將成為世界第三高樓。

拉瑪9大道東至機(jī)場(chǎng)快線入口，中間腹地穿越曼谷蘇霍姆維特區(qū)，方便進(jìn)出曼谷各個(gè)角落。

這一帶交通便利，曼谷唯一的環(huán)形地鐵經(jīng)過(guò)，商業(yè)配套設(shè)施逐步完善，使得這一帶有了很大的升值空間。

9、砰蘇

東南亞最大的交通樞紐

曼谷交通樞紐邦蘇大站，位于曼谷查都扎縣透特達(dá)姆里路。車站屬泰國(guó)國(guó)家鐵路所有，途經(jīng)北線、東北線、南線，有長(zhǎng)途客運(yùn)、通勤客運(yùn)、貨運(yùn)服務(wù)。該站將在未來(lái)改造成東南亞最大的交通樞紐。

新車站將引入五條曼谷郊區(qū)軌道交通系統(tǒng)線路、素萬(wàn)那普國(guó)際機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)甚至泰國(guó)高速軌道交通線路。新站將有24個(gè)平臺(tái)，總面積17.1萬(wàn)平方米，成為“東南亞最大的交通樞紐中心”。同時(shí)，邦蘇地鐵站周邊35公頃土地將發(fā)展成為交通和商業(yè)中心。

未來(lái)，交通樞紐將是泛亞鐵路的三個(gè)交叉口。建成后，所有途經(jīng)馬來(lái)西亞、新加坡、柬埔寨、中國(guó)和緬甸的列車都將在該站轉(zhuǎn)船。Bang Sue Grand Station是曼谷政府斥資680億泰銖建設(shè)的交通樞紐，預(yù)計(jì)2021年竣工。

建成后，預(yù)計(jì)每天將吸引30多萬(wàn)人。人群的趨同必然帶來(lái)住房需求和房?jī)r(jià)上漲。曼谷的邦蘇地區(qū)將成為未來(lái)下一個(gè)房地產(chǎn)熱潮！

10.湯布瑞吞下了吳立

湄南河西側(cè)地鐵沿線區(qū)域

湄南河類似黃浦江，將曼谷分為東西兩側(cè)。河的東岸是現(xiàn)在的曼谷王朝的領(lǐng)土，而河的西岸是最后一個(gè)吞并吳立王朝的領(lǐng)土。位于湄南河西岸的泰國(guó)吞并了吳立，該省在1972年并入曼谷之前是一個(gè)獨(dú)立的省份，因此避免了其他地方常見(jiàn)的現(xiàn)代化發(fā)展。

雖然曼谷的大部分主要旅游景點(diǎn)都在東海岸，但如果你乘坐廉價(jià)渡輪去西海岸冒險(xiǎn)，你會(huì)看到一個(gè)完全不同的曼谷。吳立屯被狹窄的水道、未受破壞的村莊、迷人的博物館和古樸的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)包圍著，有許多有趣而未知的景點(diǎn)和活動(dòng)。吳立的整個(gè)地區(qū)都被水路覆蓋，讓游客有機(jī)會(huì)看到曼谷更“本土”的一面。

吳立屯的主要開(kāi)發(fā)區(qū)域是地鐵沿線的幾個(gè)車站，地鐵線路正在擴(kuò)建。目前，該地區(qū)主要由泰國(guó)土著居住。

11.蘇昆維特外圍

隨著城市的不斷擴(kuò)張，Outer Sukhumvit未來(lái)有相當(dāng)大的增長(zhǎng)潛力。

主要指佩查布里路及其以北的小區(qū)域和以南的拉瑪四路。

雖然這一段的佩查布里路和拉瑪四號(hào)離曼谷市中心不遠(yuǎn)，離人們來(lái)往的蘇昆維特路也只有一會(huì)兒的距離，但泰國(guó)人并不認(rèn)為這兩個(gè)地區(qū)是曼谷的“黃金地段”。

主要是生活設(shè)施不完善，加上附近沒(méi)有大型超市，購(gòu)物不是很方便，小區(qū)氛圍不夠濃。另外，佩查布里路沿線沒(méi)有輕軌和地鐵線，所以租房相對(duì)比較困難。

但隨著城市的不斷擴(kuò)張，Outer Sukhumvit未來(lái)有相當(dāng)大的增長(zhǎng)潛力。

12.邦納區(qū)

邦納地區(qū)位于BTS的下半部。從這里坐BTS到阿斯克CBD只需要10分鐘，這一帶的設(shè)施可以提供完整的城市生活，包括大型商場(chǎng)、國(guó)際學(xué)校、大型醫(yī)院等等。隨著曼谷市中心的擴(kuò)張，該地區(qū)正在發(fā)展。

目前，邦納有許多交通設(shè)施和百貨商店將陸續(xù)建成。屆時(shí)，邦納將成為曼谷東部人口密度最高城市的副都。此外，東南亞最大的百貨商場(chǎng)Megabangna購(gòu)物中心也增加了20%的消費(fèi)者數(shù)量，平均每月有350萬(wàn)顧客來(lái)bangna消費(fèi)。這個(gè)地區(qū)來(lái)往的人很多。

此外，邦納BTS延長(zhǎng)線和未來(lái)機(jī)場(chǎng)輕軌建成后，將為邦納地區(qū)帶來(lái)更便捷的交通，邦納地區(qū)也是曼谷通往EEC經(jīng)濟(jì)走廊的唯一場(chǎng)所，也是未來(lái)高鐵穿越曼谷和芭堤雅的唯一場(chǎng)所。

在2018年曼谷的城市規(guī)劃中，這個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀槁葮鞘凶铌P(guān)注的位置！邦納地區(qū)價(jià)值提升最明顯的證明就是曼谷邦納地區(qū)5年前的單價(jià)在13000元/㎡左右，現(xiàn)在的單價(jià)在25000元/㎡左右！完全翻倍了！如果投資房地產(chǎn)，就要選擇政府投入較大的建筑面積。