本文來源于“北京大學(xué)光華管理學(xué)院”，內(nèi)容根據(jù)北大光華管理學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)系教授陳玉宇演講整理。

　　2016年，在經(jīng)歷新一輪房價上漲后，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策趨于嚴(yán)格。那么，當(dāng)前一線城市房價是否存在泡沫?如何解讀當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策?現(xiàn)在購買房地產(chǎn)作為長期投資，是好的決策嗎?中國高房價是否具有可持續(xù)性?北大光華陳玉宇教授在日前舉行的“思想光華媒體沙龍”上分享了對以上問題的研究與觀點(diǎn)。

　　

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)過15、16年的進(jìn)一步瘋狂上漲

　　是不是一個大泡沫?

　　這個泡沫會不會破?

　　房價上漲有多快

　　房價的過快上漲，無庸贅述。但是我想跟大家介紹一下“名義的房價上漲”和“真實(shí)的房價上漲”。

　　所謂“名義的房價上漲”和“真實(shí)的房價上漲”，這兩者的根本差異，在于是否剔除通脹率或者考量CPI指數(shù)的影響。假如“名義房價”在一段時間里并未增長，但CPI指數(shù)在這段時間里是上升的，即：因?yàn)橥浀那治g，相當(dāng)于“真實(shí)的房價”下跌了。

　　具體來分析：在兩年內(nèi)的短期里，通貨膨脹率很低，名義房價上漲和真實(shí)房價上漲相近;但在談?wù)撻L期房價上漲幅度時，不區(qū)分名義價格和真實(shí)價格，就會過分高估房價上漲情況。比如說，如果中國的通貨膨脹率是5%，20年后的名義價格水平將是現(xiàn)在的近3倍，30年后是4倍多;如果中國的通貨膨脹率是8%，30年后的名義價格水平將是現(xiàn)在的10倍。舉例來說，10年前澳洲的一套上好住宅賣2萬澳元，現(xiàn)在賣35萬澳元，名義上漲了17倍，但剔除通貨膨脹因素的真實(shí)漲幅是2-3倍。

　　考慮經(jīng)濟(jì)增長和通脹因素，一般而言，房價尤其是“名義上的房價”很少是下降的。但目前整個房地產(chǎn)市場，調(diào)控機(jī)制更多的是著眼于調(diào)整蓋房子的數(shù)量，而非真實(shí)的價格。我認(rèn)為，調(diào)控機(jī)制在調(diào)整房屋供給數(shù)量的同時，理應(yīng)充分考慮“真實(shí)的房價上漲”這一因素，否則調(diào)控將是有失偏頗的。這一綜合機(jī)制，也將是中國未來房價回歸合理的重要機(jī)制。

　　剔除通貨膨脹因素，我們還要考慮房子質(zhì)量的差別。今天用更好的建材造出的房子，本身成本就更高。Fang et. al.計算了經(jīng)過質(zhì)量調(diào)整的房價，從2003年到2013年，中國一線城市平均每年漲13%，三線每年平均漲8%。

　　數(shù)據(jù)顯示，從2003到2013年，中國一線城市房價漲了4倍;如果考慮調(diào)整房屋質(zhì)量的數(shù)據(jù)，每年漲幅為13%，中國一線城市房價大概用6年就可以翻一番。

　　哈佛大學(xué)教授Glacier模仿中國城市的4類劃分，把美國城市也劃分為4類，找出美國的北上廣深、省會城市、三四線城市。對比顯示，美國房價漲速跟中國比是“小巫見大巫”了。從絕對價格看，洛杉磯10000美元/平米，波士頓6000美元/平米，而今天的上海、北京、深圳，已達(dá)到了7000-8000美元/平米?；谶@些觀察，人們就會問：中國房地產(chǎn)是不是個大泡沫，這個大泡沫會不會崩?

　　最近中央政府極其嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，應(yīng)該看作是對泡沫的警惕。房子在2015、2016這兩年內(nèi)價格翻了一番，對于普通老百姓意味著什么?我們分三種情況考慮。